房地产销售中心、样板房相关业务处理问题

　　

　房地产问题1：

　　售房部及样板房的装修费用应入成本还是费用?①售楼部用完后改装成商铺出租或销售;②样板房用完后拆除。

　　1、售楼处、样板房的分类

　　根据售楼处、样板房的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为五种：

　　⑴单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除;

　　⑵单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租;

　　⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售;

　　⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租;

　　⑸租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

　　由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

　　2、相关规定

　　根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：

　　⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理;

　　⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

　　⑶售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

　　3、建造时的处理

　　⑴建造

　　方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

　　方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。

　　⑵装修

　　方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理;

　　方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用(或开发产品)。

　　4、使用时的处理

　　⑴折旧和摊销

　　无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。

　　但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

　　⑵房产税

　　根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

　　方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。

　　5、清理时的处理

　　⑴拆除

　　方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。

　　⑵自用或出租

　　方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。

　　方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)文件的规定，不视同销售确认收入。

　　无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。

　　⑶销售

　　方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。

　　⑷转为物管用房

　　转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　⑸租赁到期

　　租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。

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