商业房地产销售基本业务知识培训（一）

    21、  以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

    二、房地产买卖合同
    1.房地产买卖的当事人应当依法订立房地产买卖合同。
    2.房地产买卖合同应当采用主管机关统一制作的文本。房地产买卖合同应当具备以上条款：
    1)当事人的姓名或者名称、地址；
    2)房地产权利证书编号；
    3)房地产坐落的位置、面积、四至界限；
    4)土地宗地号、土地使用权的性质和年期；
    5)房地产的用途；
    6)买卖价款及有无能力支付方式和日期；
    7)房地产交付使用的日期；
    8)公用部分的权益分享及共有人的权利义务；
    9)违约责任；
    10)合同纠纷的解决办法；合同生效的条件及时间；
    11)双方认为必要的其他事项。
    3.预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合同之后。
    4.房地产开发商应当在房地产音乐会使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担房地产保修责任，保修期不得少于一年。保修期内，因房地产开发商对房地产进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给受让人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
    5.违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律约束力。
    6.房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应责任。
    7.发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同：
    1)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和也人合法权益的；
    2)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；
    3)因一方违约，使房地产买卖合同发行成为不必要的；
    4)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的；
    5)双方协商变更或者解除应当订阅书面协议。
    一方当事人根据本条第一款第（2）、（3）、（4）项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。
    8.因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。
    9.现售房地产的受让人不按约定期限限给付价款的，受让方应当按中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让方过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让方超过房地产买卖合同约定时间90日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人另有约定的除外。

    三、房地产预售
    1.房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：
    1)土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；
    2） 取得《建筑许可证》和《开工许可证》；
    3） 除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五并经注册会计师验资；
    4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
    5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
    符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。
    2.房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。
    3.已预售的房地产在建筑工程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，京戏征得全体受让人五分之四以上的同意。
    建筑常识
    1.什么叫房屋的建筑面积？
    答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。
    2.什么叫房屋的公用建筑面积？
    答：房屋的公用建筑面积是批建筑物主体的、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。

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