房产税并不是一个新税种。早在房地产业刚开始起步的时候,房产税就已经存在了。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。然而由于各种原因,房产税从颁布之日起,对居住性房产和非商业用途的商业房产一直没有征收,处于空转状态。2010年9月29日,国家出台了包括贷款、税费等一系列调控政策,同时中央媒体首次明确透露了房产税改革试点即将启动的消息。无论在哪个国家,房产税都是十分重要的税种。房产税作为房地产保有环节的主要调控手段,作为地方财政收入的重要支柱税源,作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段,对房地产业和中国经济都有着至关重要的意义。
一、房产税是抑制炒作,稳定房地产和经济发展的重要调控手段
资本的本质是逐利,炒作是市场经济的先天性疾病。经济危机的本质是生产过剩,而炒作就是生产过剩的催化剂。房地产炒作本是由来已久,纵观世界经济,房地产泡沫已成经济危机的主要诱因之一。房子作为生活必须品,有着稳定的市场需求。土地作为不可再生资源,具有稀缺性。具体到我国的情况,在经济发展、城市化进程和人口红利的预期下,房地产就成了资本炒作和资本保值的最佳对象。而房产税正是要增加房地产保有环节的成本,改变房地产囤积成本低的属性,增加房地产炒作成本和风险,进而抑制房地产炒作,促进房地产业的健康发展。
纵观中国房地产业这20年的发展,始终充斥着投机和炒作。在没有房产税这个保有环节调控手段的情况下,行政调控显得孤掌难鸣,其弊端也更加明显。房地产业形成了一涨就调,一调就死,一死就放,一放再涨的恶性循环,加之货币因素,房价一路高涨走来,泡沫不断吹大,威胁经济发展。2009年4万亿经济刺激计划后,房价在2008年调控的基础上出现了报复性上涨。作为以投资的名义拉动经济增长的所谓支柱产业,房地产业得到了巨大的资金支持。除中信和北京银行外,12家上市银行已发布的2009年年报显示,截至2009年年底,包括房地产行业企业贷款和个人住房抵押贷款在内,这12家银行的涉房贷款总额达5.28万亿元,占银行贷款总额的24.27%。其中,对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元,个人住房抵押贷款为3.62万亿元。而这个时候实体经济则是举步维艰,更需要贷款的支持。2009年房地产业爆发式的增长,使得很多民营企业放弃实体经济进入房地产领域,大型国有企业也纷纷成立房地产事业部,进军房地产领域。各地的民间炒房团层出不穷。
2009年年底国家出台了一系列调控政策,但房价依然一路高涨。大家或为炒作、或为保值纷纷买房。新盘入市,不管地段、不管好坏,房子被一抢而空,大量房屋空置,造成大量社会资源浪费,房地产泡沫被越吹越大,严重威胁经济运转。这个时候房子已经演变为金融衍生品,成为资本保值升值的工具,投资、投机需求远远超过使用需求。到2010年一季度,在房地产的拉动下,GPD已经达到了11.9%。在这一轮的整个调控过程中,由于缺乏房地产保有环节的调控手段,调控只能控制成交量,房价却依然坚挺。到了2010年9月,房价再次出现了明显的上涨的势头。国家意识到了问题的严重性,加快了房产税改革试点的步伐。如果在这个过程中有房产税的存在,国家可以通过调整税率更好更快捷的对房地产进行调控。
房产税作为房地产保有环节的税收调节手段,可以直接、快速地改变房地产作为投资品的属性,增加其持有成本,从而改变投资者的投资意愿,进而稳定房价,促进房地产业的平稳、健康发展。同时,房子作为生活必需品,和百姓生活息息相关。安居则乐业、人人乐业则国家兴旺。住房问题是关系人民幸福、社会稳定的大问题。通过房产税可以准确、快捷、方便地调节房子的使用属性和投资属性。通过加强房子的使用属性,更合理地分配社会资源,抵制炒作,让那些真正需要住房的人有房可住。而不是一边百姓无房可住,一边大量房子空置。在中国这样一个地少人多的国家,很多城市甚至应该通过房产税率基本消除房子的投资属性,让房子成为一个完全的使用品,给那些真正需要住的人。另外,作为房地产调控手段,税收调控和行政调控相比有很多优势。行政调控操作复杂而缺乏持续性和稳定性。像类似于限购令这样的计划经济色彩浓厚的调控政策并不被人们看好,这往往是短期应急的政策,缺乏对长期市场预期的影响能力,治标不治本。而房产税作为税收杠杆,在市场调控的框架内,对房地产的调控高效而快捷。通过修改房产税税率,改变房子的使用和投资属性,进而达到调控房地产的目的。
二、房产税将辅助地方政府完成地方财政转型,促进经济转型
改革开放三十多年,全国各地的城市化进程对各地方财政产生了深刻影响。地方财政越来越依靠房地产开发。土地出让金已经成为地方财政的主要资金来源。在土地招挂牌制度的刺激下,土地价格被一次次刷高,客观上刺激了高房价的形成。高房价回过头来又再次推高土地出让金,形成地价房价相互刺激上涨的恶性循环。在这个过程中,地方政府因为土地财政和GDP的原因,乐于看到地价房价上涨,所以中央的房地产调控往往到地方这一级就执行难度加大。在土地财政模式下,地方政府只有不断地进行土地开发才能不断地获取土地出让金,维持财政收入。这使得地方政府在经济发展上更倾向于支持房地产发展。就是所谓的房地产绑架地方政府之说。中国经济经过三十多年投资驱动下的
