摘要:对房地产业和中国经济的分析可知,房产税是抑制炒作,稳定房地产和经济发展的重要调控手段;房产税将辅助地方政府完成财政转型,促进经济转型;房产税将资本得利纳入二次分配,缩短贫富差距。
关键词:房产税;房地产业;中国经济
中图分类号:F293.31 文献标识码:A
文章编号:1005-913X(2010)12-0021-02
房产税并不是一个新税种。早在房地产业刚开始起步的时候,房产税就已经存在了。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。然而由于各种原因,房产税从颁布之日起,对居住性房产和非商业用途的商业房产一直没有征收,处于空转状态。2010年9月29日,国家出台了包括贷款、税费等一系列调控政策,同时中央媒体首次明确透露了房产税改革试点即将启动的消息。无论在哪个国家,房产税都是十分重要的税种。房产税作为房地产保有环节的主要调控手段,作为地方财政收入的重要支柱税源,作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段,对房地产业和中国经济都有着至关重要的意义。
一、房产税是抑制炒作,稳定房地产和经济发展的重要调控手段
资本的本质是逐利,炒作是市场经济的先天性疾病。经济危机的本质是生产过剩,而炒作就是生产过剩的催化剂。房地产炒作本是由来已久,纵观世界经济,房地产泡沫已成经济危机的主要诱因之一。房子作为生活必须品,有着稳定的市场需求。土地作为不可再生资源,具有稀缺性。具体到我国的情况,在经济发展、城市化进程和人口红利的预期下,房地产就成了资本炒作和资本保值的最佳对象。而房产税正是要增加房地产保有环节的成本,改变房地产囤积成本低的属性,增加房地产炒作成本和风险,进而抑制房地产炒作,促进房地产业的健康发展。
纵观中国房地产业这20年的发展,始终充斥着投机和炒作。在没有房产税这个保有环节调控手段的情况下,行政调控显得孤掌难鸣,其弊端也更加明显。房地产业形成了一涨就调,一调就死,一死就放,一放再涨的恶性循环,加之货币因素,房价一路高涨走来,泡沫不断吹大,威胁经济发展。2009年4万亿经济刺激计划后,房价在2008年调控的基础上出现了报复性上涨。作为以投资的名义拉动经济增长的所谓支柱产业,房地产业得到了巨大的资金支持。除中信和北京银行外,12家上市银行已发布的2009年年报显示,截至2009年年底,包括房地产行业企业贷款和个人住房抵押贷款在内,这12家银行的涉房贷款总额达5.28万亿元,占银行贷款总额的24.27%。其中,对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元,个人住房抵押贷款为3.62万亿元。而这个时候实体经济则是举步维艰,更需要贷款的支持。2009年房地产业爆发式的增长,使得很多民营企业放弃实体经济进入房地产领域,大型国有企业也纷纷成立房地产事业部,进军房地产领域。各地的民间炒房团层出不穷。
2009年年底国家出台了一系列调控政策,但房价依然一路高涨。大家或为炒作、或为保值纷纷买房。新盘入市,不管地段、不管好坏,房子被一抢而空,大量房屋空置,造成大量社会资源浪费,房地产泡沫被越吹越大,严重威胁经济运转。这个时候房子已经演变为金融衍生品,成为资本保值升值的工具,投资、投机需求远远超过使用需求。到2010年一季度,在房地产的拉动下,GPD已经达到了11.9%。在这一轮的整个调控过程中,由于缺乏房地产保有环节的调控手段,调控只能控制成交量,房价却依然坚挺。到了2010年9月,房价再次出现了明显的上涨的势头。国家意识到了问题的严重性,加快了房产税改革试点的步伐。如果在这个过程中有房产税的存在,国家可以通过调整税率更好更快捷的对房地产进行调控。
房产税作为房地产保有环节的税收调节手段,可以直接、快速地改变房地产作为投资品的属性,增加其持有成本,从而改变投资者的投资意愿,进而稳定房价,促进房地产业的平稳、健康发展。同时,房子作为生活必需品,和百姓生活息息相关。安居则乐业、人人乐业则国家兴旺。住房问题是关系人民幸福、社会稳定的大问题。通过房产税可以准确、快捷、方便地调节房子的使用属性和投资属性。通过加强房子的使用属性,更合理地分配社会资源,抵制炒作,让那些真正需要住房的人有房可住。而不是一边百姓无房可住,一边大量房子空置。在中国这样一个地少人多的国家,很多城市甚至应该通过房产税率基本消除房子的投资属性,让房子成为一个完全的使用品,给那些真正需要住的人。另外,作为房地产调控手段,税收调控和行政调控相比有很多优势。行政调控操作复杂而缺乏持续性和稳定性。像类似于限购令这样的计划经济色彩浓厚的调控政策并不被人们看好,这往往是短期应急的政策,缺乏对长期市场预期的影响能力,治标不治本。而房产税作为税收杠杆,在市场调控的框架内,对房地产的调控高效而快捷。通过修改房产税税率,改变房子的使用和投资属性,进而达到调控房地产的目的。
二、房产税将辅助地方政府完成地方财政转型,促进经济转型
改革开放三十多年,全国各地的城市化进程对各地方财政产生了深刻影响。地方财政越来越依靠房地产开发。土地出让金已经成为地方财政的主要资金来源。在土地招挂牌制度的刺激下,土地价格被一次次刷高,客观上刺激了高房价的形成。高房价回过头来又再次推高土地出让金,形成地价房价相互刺激上涨的恶性循环。在这个过程中,地方政府因为土地财政和GDP的原因,乐于看到地价房价上涨,所以中央的房地产调控往往到地方这一级就执行难度加大。在土地财政模式下,地方政府只有不断地进行土地开发才能不断地获取土地出让金,维持财政收入。这使得地方政府在经济发展上更倾向于支持房地产发展。就是所谓的房地产绑架地方政府之说。中国经济经过三十多年投资驱动下的快速发展,累积的问题已经十分严重,已经到了必须转型的关键时刻。在十二五规划中,大力刺激消费,经济发展向消费驱动转型将成为发展的重点。处在转型阶段的关键时期,土地财政的副作用已十分明显。要让地方政府放弃土地财政,就需要为其找到新的、稳定的财政来源。房产税作为房地产保有环节的税收,是在现有房地产资源之上的稳定税收来源。中国人民大学财经金融学院教授安体富表示,房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元,而2008年全国土地出让金为9600亿元。房产税可以为地方政府摆脱土地财政提供资金支持。财政部财政科学研究所所长贾康表示,房产税是地方税体系的重要财源支柱。这种征税方式可改变地方政府行为,从注重短期效应转为重视长期可持续发展。摆脱土地财政的地方政府将会更理智的管理土地开发,将资金和精力转而刺激消费和鼓励实体经济的发展,促进经济转型。
三、房产税将资本得利纳入二次分配,缩短贫富差距
2010年6月9日,国家税务总局下发《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》。该通知勾画我国资本利得税的雏形。《通知》指出要加强财产转让所得征收管理,包括限售股转让、房屋转让、拍卖所得,以及股息、红利、利息所得,所有这些税收所得实际上是资本利得的部分。可以看出,各类投资所得尽在征收范围之内。房地产作为重要的资本利得项目,房产税除了房地产调控的作用外,也具有资本利得税的作用——社会财富的二次分配。作为国家税务改革的一部分,全面向资本利得征税影响深远。而房产税开征后,其收入再分配的效果将明显好于现在的个人所得税。在十二五规划中,缩短贫富差距,增加人民收入成为重要发展目标。缩短贫富差距的重要手段就是通过税收实现的社会财富二次分配。而纵观世界各国,对资本利得征税都是缩短贫富差距、体现社会公平、公正的重要手段。即将出台的房产税就是这样的税种之一。拥有更多房产的公民占有更多的社会财富,应该缴纳更多的税费以实现财富二次分配,缩短贫富差距。房产税作为财产税的一种,作为房产保有环节的税收可以更有效、更合理的将房地产投资过程中房产升值部分的资本利得纳入二次分配之中,通过税收实现公平社会资源,调节收入分配。
在当前情况下房产税的实施确实面临很多困难。然而作为房地产调控的重要手段,作为地方财政改革的重要保障,作为国家税收体制改革的重要内容,房产税改革已经和中国经济转型紧密的联系在一起。在中国经济转型势在必行的大环境下,国家开展房产税改革的决心尤为坚定。为实现十二五规划中经济转型,富民强国的目标,房产税必然以先头兵的角色坚实地向我们走来,对房地产业和中国经济产生深远影响。
