中国房地产市场存在的主要问题及原因
地区发展不平衡。房地产增长速度与发展规模都存在地区差异,主要表现在,由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早,无论是在房屋施工面积还是在房屋竣工面积上,东部都占有很大比例;随着国家出台发展中部的政策,中部房地产的增长速度基本处于领先水平。近年来,随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的竞争激烈,价格上涨,一些房地产开发商开始从东部向中、西部转移,尤其是随着中部经济的发展,中部房地产业的增长速度均高于其他两部,房地产的地区结构发生变化。
房地产需求与房地产供给之间矛盾突出。目前随着我国城市化水平的提高,城市化进程的加快为城市带来大量的新增人口,城区面积迅速扩大,同时也带来了基础设施的重建和城市旧区的改造,城市发展用地和房地产的需求为房地产带来了巨大市场,而庞大的社会需求与城市用地和房地产商品供给之间存在着矛盾,主要原因是一方面由于房地产供给的滞后性及自身弹性较小所造成的,另一方面是我国长期以来实行的稳健从紧的金融政策和严格的土地管理政策带来的全国商品房平均销售价格持续上涨。
中低收入居民的住房问题有待解决。自从二十世纪九十年代后期我国房地产市场化改革以来,政府采取了经济适用住房、廉租房制度等公共住房保障政策,以解决低收入人口的住房问题。经过这十多年的努力,我国住房建设及住房制度改革已取得相当大的成绩,同时也为改善中低收入居民的住房问题发挥了积极的作用,但仍存在一些问题。
房地产投资行为急需调控。现在高房价的主要原因之一在于房地产投资行为,在当前市场经济条件下,部分投资者以投资为由进行房地产的投机活动,在房地产市场供不应求时,故意抬高住房价格,刺激房价非理性上涨,从而影响了房地产市场的稳健发展,同时也直接影响了居民的基本生活保障。
国家调控政策实施受阻。针对近年来房价不断上涨的态势,国家也在不断地出台房地产相关的调控政策,但监管机制仍然不够完善,因此,相关政策得不到贯彻实施,例如:各地方政府在具体实施的过程中不严格执行,而各金融机构为了自身利益也不实施国家出台的政策,因此,这样一来,便严重阻碍房地产市场健康稳定的发展。
促进房地产市场稳健发展的建议与措施
降低购房成本,提高购买力。目前我国的房价已经超出了普通购房者的购买力。我们都知道,要真正促进房地产市场的发展,只有活跃房地产市场的交易,因此,提高购房者的购房能力,活跃房地产市场的交易,提升市场的交易量,从而推动房地产业的稳健发展。
合理引导购房者的消费预期。消费者的预期也是影响其购房的欲望,因此,政府要以正确的舆论来引导老百姓树立正确的房地产投资理念、住房观念、消费和风险意识。只有这样才会引导消费者对购房的预期。
完善住房的供应体系和住房保障体系。近年来,特别是2008年以来,政府对住房保障的工作力度进一步加大,大力推进经济适用房及廉租房的建设,但是仍然存在一些问题,例如:保障性住房供不应求,供应过程中出现不公平现象,使真正需要的人并没有得到保障反而被一些“关系户”得到,因此,应该在房地产市场未来发展中加强其监管制度的建设,要不断完善住房保障体系和住房的供应体系,从而促进房地产市场健康稳定的发展。
要严格贯彻实施国家出台的关于房地产业及其市场的政策。就近年来看,房地产市场的价格之所以高温不下,很大方面的原因在于各级政府没有严格执行国家出台的政策,而作为一个市场经济的社会,房地产市场的商家为了其利益,也不会执行国家的政策,因此,为了更好地贯彻实施国家出台的推进廉租房和经济适用房等政策措施,必须加强对各方的监督力度。
