【摘要】房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。但同时也产生了许多问题,本文根据我国房地产市场发展的特点,分析了我国房地产发展的现状及存在的问题,并就如何规范、完善我国房地产市场提出了相应的建议。
【关键词】房地产业;宏观调控;泡沫经济;发展趋势
引言
房地产业是国民经济的基本承载体,是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业,同时又推动了工业化、城市化和现代化的进程。在我国,住宅投资的增加,被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个,有力地促进整个国民经济的可持续发展。
房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门,有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业,在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程,其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素,又有影响房地产业健康发展的消极因素;各个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展,同时又有很多不确定的因素影响着房地产业市场的发展。
房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。如果房地产业泡沫经济程度过高,将会对国民经济产生巨大的冲击。目前我国存在着如何适度揭制房价、平衡供需关系等问题。
1 中国房地产市场发展现状及存在的问题
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大,在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP比例逐渐增加。
1.1 房地产的总体规模越来越大
房地产投资规模不断扩大,房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元,到2004年达到13158.25亿元,房地产投资额平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加,之后房地产市场越来越火爆。直到2008年出现了一个转折点,房市开始低迷,但通过国家出台一系统政策刺激,2009年房地产成交金额高达6万亿,约占GDP的20%,2010年房市更加猛烈,一些地区已经出现土地财政现象。
1.2 地区发展不平衡
房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在:①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积,东部地区都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。③地区间差距正逐步缩小。
1.3 房价居高不下
从2002年未开始,房价一路飙升,涨到让老百姓不买就后悔的份上,这期间也出现过抵制购房行为(如上海),但是很快就被淹没在房地产大潮中,直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整(即国四条)之后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。进入2011年以来,国家重拳出击,房价涨幅得到控制,有些地区已经出现降价趋势。
目前,我国房地产政策由松到紧的过程正是对楼市变化的最好映射。国家将从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面促进楼市健康发展。
2 中国房地产市场发展趋势分析
我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就,纵观这20年的发展,其特点主要有以下几个方面:第一,房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌;②房地产局部投资市场开始形成;③商品房对个人的销售量增加;④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。第二,房地产与资本市场的关系更加紧密。随着房地产市场化程度的逐渐提高,多家房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产多融资渠道和融资方式使房地产企业得到迅速发展。房地产市场进入资本经营的时代,房地产泡沫经济也会随之产生。第三,国家房地产的政策随着市场的发展正在逐渐完善。房地产市场的管理也逐步适应房地产市场化,规范房地产在市场化过程中的运作行为,中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策,这些政策将规范我国的房地产市场,使市场形成健康的运行机制。
2.1 房地产市场进行监管的必要性
房地产业的发展与国民经济紧密相关。房地产市场具有垄断性、外部性、公共品特性及信息不对称性。它的这些性质决定了房地产市场同样会出现失灵,这样就需要政府监管。我国房地产市场宏观调控的主要目标是防止房地产投资过热,稳定住房价格,有很强的现实性和针对性。房价上涨是由商品房市场总量持续供不应求、商品房供给结构不合理、土地使用权出让价和建筑材料涨价以及房地产市场秩序比较混乱等多种因素造成的。
我们在制定房地产业宏观调控的目标时,要将最高目标、近期目标和长期目标结合起来,实现总量平衡和结构平衡,促进房地产业与国民经济的协调发展。如果简单地考虑宏观调控的短期目标,不考虑中长期目标,势必会降低国民经济的发展。深入分析我国的房地产市场特征,对宏观调控的对象进行细分,针对不同的对象实施有差别的调控政策,真正做到即打击房地产的恶意炒作,又鼓励居民的住房消费,引导房地产行业健康的发展。杜绝“哥哥生病,弟弟也要吃药”的政策行为,以防对房地产行业的发展造成致命的打击。
2.2 市场供给、房价趋势
配合住房制度改革,中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房,而且还有面向中低收入阶层的经济适用房,以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等,房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况,努力做到住房结构适应收入结构。目标是抑制房价,又不能打击房地产,因此房价应是驱于平稳。
在房地产消费市场上,主要存在着两种需求:自主性消费需求和投资性消费需求。其中,投资性需求又可分为两类:一类是长期投资,另一类是短期投机。在对房地产需求进行调控时,要根据不同的调控对象采取有区别调控手段:对投资性消费需求,控制和规范长期投资性需求,重点遏制和打击短期投机性炒房;自主性消费需求,要在信贷、税收政策等方面实施有差别的政策,鼓励购房消费,满足居民要改善居住条件的正常需求;对于暂时无购房能力的中低收入者,则引导租房入住,对于最低收入者实施廉租住房政策,并采用廉价租房、租金补贴等手段,使人们产生不同的收入状况都能拥有适当住房的预期,降低人们对房地产疯狂的热度。
2.3 房地产服务加强
对于开发企业来说,一是保证新项目的开发,二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设、推广过程,一直到卖出房子、业主入住后的物业管理,都要求开发商进行市场化运作,贴近客户的需求。因为房地产的地域较强,把服务做好了,通过业主与其他人士的交流,把品牌传播出去,这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。未来的市场竞争的是服务,如何选择更好的地段,进行更加人性化的设计,才能让业主居住感觉更舒服。
2.4 合理利用资源实现可持续发展
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此,房地产业的可持续发展,就是既要满足当代人对房地产的各种需求。
