实践中,买房者对于营业税的规定也异常愤怒,因为房地产市场的火爆,卖方市场下营业税完整的转嫁到买房者身上。本来寄希望与打击房地产投机,却反倒为攀升的房价火上浇油。提高房屋首付比例,本可以让炒房者知难而退,但实践中“阴阳合同”的出现,让政府部门措手不及。
(六)2007.9,国土资源部,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即国资部39号令)
39号令的重要条款是,明确将工业用地纳入招拍挂范围;未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地土地使用权证书。
从2005-2007年,可以称之为房地产市场宏观调控的第二阶段。总结第一阶段的经验教训,政府综合运用各种手段,以求有效的稳定房价。但事与愿违,几年里,房地产市场“一片飘红”,在楼市调控与房价的博弈中,政府无疑是失败者。
纵观几年来政府的调控措施,似乎犯了一个基本的错误。“”房地产市场的火热无非有两个因素,一是庞大的资金涌向房地产市场;二是商品房供不应求。解决资金庞大的问题,政府提高商品房首付比例,限制银行贷款;2006.7建设部等五部委发布171号文件,俗称为“外资限炒令”,没有问题。但政府同时提高房地产开发企业的准入门槛,会不会因此而导致地产开发商减少,而使商品房供应相应减少呢?同时,庞大的资金可以有众多的渠道流通,而非必须投向房地产市场才能赚取利润,如何引导公众消费,投资,解决资金流通过剩的问题也需要政府认真考虑。
对于商品房供应,很大程度上取决于土地的供应。中央政府一直采取紧缩的土地政策,通过招拍挂,价高者得,这也使得房地产商在成本增加的借口下大肆提高房价。事实上,决策部门已经认识到这个问题。国土资源部土地副总督察甘藏春介绍:“国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年(2007年)1月到5月份的统计,住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%,普通商品房的土地供应总量同比去年增加76.3%,经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。当然,土地供应最后转化为住宅供应还有一个时间过程,我相信这些措施实施之后,房地产价格会平稳下来。”但随之问题又出现了,增加的土地供应,是否都转化成了商
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品房进入到一级市场?回答是否定的,房地产开发商在一点点的囤地,成为中国的新“地主”[⑤]。
通常情况下,房地产开发商缴纳10%-30%的土地出让金就可以拿到土地使用权证书,然后用土地使用权证书向银行抵押贷款,使用贷款作为开发资金,同时开发商通过商品房预售,在商品房没有完全竣工之前拿到大量的资金,一是继续用于商品房开发建设,一是作为回笼资金重新投资新的土地,如此循环,让房地产开发商投入很少的启动资金就可以完成地产开发,其利润却像滚雪球一样飞涨,而惜售又同时使房价几年来猛涨。
开发商的资金链是一个运作的整体,哪一个环节出了问题,都不能让其再从容的买地,囤地。中央政府也注意到了这一问题,从121号文件提高房地产商的市场准入到国六条的加大对闲置土地的处置力度,都是较为积极的措施,但似乎仍“心慈手软”,地产商囤地仍旧猖獗,房价飞涨依然毫不含糊。痛定思痛,2007年39号的“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地土地使用权证书。”成为抑制地产商资金流转的关键。中国社科院金融所研究员易宪容说,如果政府在此轮调控中一改往日宽容的态度,在土地出让金问题上锱铢必较,下决心让房产商把土地出让金全部付清,或者把没付清土地出让金的地块全部收回来重新拍卖,开发商以少量首付资金获得土地使用权证、继以抵押土地证获得银行贷款的循环滚动“杠杆”将不复存在。届时把贷款利息加上去,再完善住房预售制度,谁还敢囤地呢?房价马上会降下来。从理论上讲这是正确的、有效的,但圄于各种复杂的利益关系,39号令究竟是否是一剂良药,还需要时间的检验。
二、房地产市场的利益博弈主体
中国房地产市场的发展始于1990年,土地使用权商品化之后。经过不到20年的发展和完善,房地产业已成为国民经济的重要推动力,而众多房地产商家的当家人已成为中国财富榜的明星。在2006年胡润财富榜的榜单上,我们看到前十名的富豪中,集中了六名房地产商,到2007年房地产业新贵碧桂园的主人杨惠妍更是以逼近700亿港元的身价名列榜首。如此密集且靠前的分布,让国人甚至世界都惊呼中国房地产市场的火爆。
国家宏观调控之所以效果不明显,房价一涨再涨[⑥],主要涉及到以下相关主体的利益权衡与博弈。
(一)政府
政府包括中央政府与地方各级人民政府。地方政府在房价飞涨的过程中,贯彻国家调控措施不利往往最为百姓所谴责,而这里我们同样强调中央政府措施的些许不当,或者是政府体制上的一些问题。
首先是地方政府。改革开放以来,发展经济成为整个国家上下一致的头等大事。地方政府几乎为如何招商引资,如何开发地方特色,振兴一方经济倾注了全部心血,这本是职责所在。但几十年过去了,我们发现在GDP迅猛增长的共识,一系列问题层出不穷:资源浪费、环境恶化、权力寻租…这些不能说是极少数现象,但显然伴随着治理与宣传,问题并没有根治。地方经济发展,才会有城市新貌,才会有税收的增长,才会有显要的政绩,当然经济发展了,百姓的生活也才会丰富多彩。地方政府发展经济的冲动从90年代的工业和高科技园区普遍上马,到高等教育扩张,大学城在全国的普遍开花,再到大中小城市的膨胀,建设新城区,这些都以房地产业为先导的城市化模式。于是当中央调控措施出台与地方发展经济的热情相冲突时,如何能不让地方政府阴奉阳违?
其次是中央政府及相关部委。虽然在房地产市场的调控措施不甚有效,但积极的态度是为广大百姓所肯定的。但实事求是的讲,中央政府基于众多因素的考虑,态度是暧昧的,至少在2007年之前,其态度是不够明确的。第一,房地产业作为国民经济的重要支柱产业,其火热的形式正表明中国经济总体的蒸蒸日上。尤其到2008年世界奥林匹克运动会在北京的召开,中国更需要向世界展示国内形式的一片大好,根治房地产市场会不会引起国内经济的动荡?于是“抑制住房价格过快上涨”“持续稳定、健康发展”[⑦]就足够了,殊不知不要说再“稳定”上涨,就是现在的房价,也让众多百姓望而却步,即使有了房,恐怕也要做一辈子房奴了。第二,针对愈演愈烈的地产商囤地,惜售,不用考虑太多就可以意识到只要规范土地出让金的缴纳,完善房屋预售机制,加大政策规范的执行力度,切断资金链条,房地产商能不着急?房价还会继续疯涨?为什么政府直到最近的39号令才采取这样的措施呢?第三,现行行政体制中存在着一些冲突,让表面上看起来较为容易解决的问题,实际上却有很深的根源,试图根治相当困难。比如说地方官员的政绩考核标准[⑧],分税制[⑨]等等,这些问题涉及到政府政治体制改革的大的环境。由此,房地产市场的火热,房价上涨的背后,一定程度上连接着中央政府的宽容,并非单纯的经济问题。
(二)商业银行
政府调控房地产市场的过程中,始终没有放弃信贷等金融手段,央行试图以紧缩的信贷政策压制民众、地产商的贷款热情。尚且不论民间游资,国外热钱的干预,各大商业银行是不是能够遏制自己的放贷冲动本身就是一个问题。
商业银行不同于央行的政府机关地位,其本质是一个市场主体,是以赚取商业利润为目的而存在的。在自身行为不违法,并符合贷款规定的条件下,有利润的存在,何乐而不贷呢?商业银行在整个国家宏观调控的过程中,至多是一个助推器。在调控政策有效,明显时,提升作用的效果;在情况恶化时,也会毫不犹豫的往伤口上撒一把盐,尽管有时候可能是无意的。
(三)房地产商
市场经济条件下,“不存在国家对经济的全面干预,因为国家和经济处于平行地位。国家和行政部门,只是处于普通安全防范的原因,对经济主体的经济行为进行制约。”[⑩]通俗的讲,市场经济体制下,政府的主要任务是打击违法犯罪活动,维护经济活动的安全。而市场主体只要不存在违法犯罪活动,其市场行为是完全自由的。
中国的房地产商对于市场机制的把握,对于政府调控的回应,对于民众心理的揣摩,应当是成功的。在最近五六年的激烈博弈中,房地产商无疑是最大的受益者,房价一年年的攀升,有的开发商竟然道,“赚钱都赚的不好意思了”[11]。在百姓鄙夷的同时,不难发现,除去隐藏在市场背后的权钱交易,法律没有介入的空间,开发商未犯罪,甚至也不违法。道德的谴责在市场经济的大潮中,不过是偶尔泛起的浪花朵朵罢了。
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