(四)公民
公民是一个法律意义上的称谓,也就是我们俗称的百姓。应当说大多数公民是房价飞升的受害者,但毫无疑问,也是房地产市场异常火爆的推波助澜者。
售楼中心门口排起长长的队伍领号买房,这一道中国独特的风景在最近几年为世界所熟知,可以说一房难求。而开发商却又早早打出了“告罄”的招聘,惜售,屯房,等涨。开发商早就吃透了百姓坚信房价还会继续上涨的心理预期,尤其是中国的百姓尤为看重“家”,而“家”的基础正是房子,没有自己的房子,哪有家?房地产市场的火热,也部分受到了中国传统文化的影响。
当然,中国总体经济过热[12],闲散资金流动性过剩,外国热钱,投机炒房等多种因素的介入,也是中国房地产市场异常火爆的催化剂,众多的市场主体,错综复杂的利益纠缠,中国的房地产市场是否已经到了至高点,未来的发展究竟路在何方?
三、保障性住房的建立和完善
针对不断攀升的房价,以及可能存在的金融风险,政府已经认识到问题的严重性。2007年9月,39号令的出台,无疑是一个振奋人心的消息,不过是不是又一次演变为观望,消化,房价重新上涨,还要等待时间的检验。值得注意的是国土资源部印发《关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》,从2006年11月起,监察部、国土资源部先后组成联合督查组开展了五轮督查活动,对全国21个省市区及所属44地市开展专项行动情况,进行督促检查,并与2007年12月10日通报十起土地违法案件,监督保障中央决策的贯彻实施,打击违法犯罪活动[13]。同时,如果能够完善商品房预售机制;创造更多的投资渠道,引导人们消费;发挥舆论宣传,引导作用,改变人们某些观念问题[14];改善政府体制上存在的缺陷,特别是地方官员的评价标准等,会有更加不错的效果。
笔者认为,解决住房问题的关键在于政府。当金融,财政等调控政策效果甚微,而又面临房地产市场泡沫,甚至金融风险的时候;当市场不能满足很大一部分百姓住房需要,百姓怨声载道的时候,政府在法律范围内的行政手段还不应当出手吗?房地产市场依笔者看来,可以分为两部分:保障性住房和非保障性住房。保障性住房主要指经济适用房,是房地产市场的主流,政府通过控制土地价格,排除适用“招拍挂”,降低税费等一系列措施稳定房价,保证大多数百姓的住房需求。笔者将其归类于公共产品,当缺少有效的市场供给,政府应当适时的承担起供给公共产品的责任[15];非保障性住房,是指高档商品房,这部分房地产市场应当让市场价值规律充分运作,土地价格“招拍挂”,价高者得,也使少数不满足于“公共产品”的公民,享受更好的商品。
(一)保障性住房的由来和发展
计划经济体制下,城镇居民的住房是由国家统一分配的,称为福利性分房。1990年,国务院第55号令的颁布,土地使用权商品化改革之后,城镇经济住房制度随之改革。其目的是逐步改善居民的居住条件,实现住房的商品化和社会化,满足城镇居民不断增长的住房需求。
1994年7月,国务院于下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),提出为使人民安居乐业,使社会稳定繁荣,实施国家安居工程,安居工程就是最初的保障性住房。1995年1月,国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台。国家从1995年开始实施安居工程,目的在于解决中低收入中无房户和住房困难户的住房问题,顺利推动住宅的商品化进程,经济适用房建设作为保障性住房的主体,是安居工程的继续和发展。
1998年7月,国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)。其明确规定,对于“经济适用住房(安居工程)”,“要采取有效措施,取消各种不合理收费,特别是降低征地和拆迁补偿费,切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购买住房。”“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”。其目标群体为“中等+低收入家庭”,大约占全社会家庭总数的70%。当时建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房,销售给中低收入家庭。
由此看来,保障性住房建立的初衷就是为了满足大多数公民的住房需求,并着眼于控制房价,切实保障公民的合法权益,事实上也起到了良好的效果。房地产界普遍认为,1999年上半年,北京的商品房价格急降近1000元,就是托了经济适用房
www.fangchanshe.com
的福。
而随后,国家对于保障性住房的政策发生了较大变化。
2003年8月,国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),在“完善供应政策,调整供应结构”一节中指出,各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化,完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。“对普通商品住房建设,要调控土地供应,控制土地价格,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”其目标群体被明确为“中等偏下+低收入家庭”,大约只占到全社会家庭总数30%的群体。
显然,到2003年,国家将原来定位于服务大多数群众的保障性住房的范围已不再是70%的大多数,而是30%的少数。国发[2003]18号文件规定的普通商品住房实际上依然是保障性住房的范围。但遗憾的是从2002年国资部11号令到2004年国资部、监察部第71号令,国家在保障性住房之外,并没有区分高档商品房和普通商品住房的土地供应方式,而是一律“必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”,实际上就此国家放开了对于房地产市场的管制与调控,对于占市场份额大多数的非保障性住房完全交由市场自由调节,也因此,在多种因素的作用下,房地产市场开始异常火爆,房价飞涨。
笔者认为,对提供给高收入者的高档商品住房要实行严格的“价高者得”的“土地招拍挂”,以“控制高档商品房建设”;而对提供给大多数居民家庭的保障性住房,包括经济适用房和普通商品住房,应“调控土地供应,控制土地价格”,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
(二)保障性住房的未来
2007年10月15号到10月21号,中国共产党第十七次全国代表大会胜利召开,为全国人民在新的历史时期指明了前进的方向。十七大报告中提出了“增加国民的财产性收入”,包括“居民在房地产市场上的投资所得”。观察人士认为,这可能意味着中央政府的房地产思路已经发生变化。这个新的思路中,政府保障性住房将成为大多数居民住所的来源,房地产业的份额将变小,转而经营高端房产。而关于“财产性收入”的阐述则被分析为中央对投资性购房的态度已经转变。[16]
事实上,对于保障性住房的建设,许多地方政府的实践颇具有经验和教训,这就需要我们注意以下几个方面的问题:
1、政府如何管制,保障“保障性住房”的价格适于大多数公民的需求?土地市场作为房地产市场的源头市场,是政府进行调控管制的一张王牌。在“招拍挂”之外的保障性住房土地使用权的转让,土地价格应当如何确定?取消土地出让金之外的不合理税费,市场需求数量,百姓的承受水平,物价、通货膨胀,耕地总数的保障[17],实践中开发商虚列开发成本等因素是应当予以考虑的。
2、如何保证经济适用房“保障性住房”的本质?2005年,发生在北京天通苑经济适用房项目上的“放号风波”,引发人们对购买经济适用房“排队之累”的反思:大批缺房或无房户何时不再彻夜排队?已售经济适用房到底卖给谁了?[18]实际上,从经济适用房政策出台之初开始,质疑经济适用房为有钱人炒作的声音从未停止过,政府如何保障经济适用房真正的为所需的百姓所用,也是一直困扰政府的难题。2003年江苏省南通市全面停止了经济适用房的建设,南通市房产管理局局长陈西道,“政府不满意,群众不满意,开发商也不满意”。经济适用房最终竟成了众矢之的。
3、《经济适用住房管理办法全文》的完善。中央政府对于经济适用房的规范性文件主要包括:2004年1月1日实施的《经济适用住房建设和管理意见的通知》、2004年5月20日实施的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》和《经济适用住房管理办法全文》,其主体是《经济适用住房管理办法全文》,三个规范性文件合起来被解读为中央政府经济适用房新政[19]。新政实施当时,被认为使经济适用房回归其适用房的本质,但实践中“经济适用房只占住宅建设中的很小一部分,远远满足不了中低收入人群的购房要求,这部分人甚至还买不到经济适用房,而且在建设标准、地点、价格、出售对象等很多方面都存在一些问题。这样一来,建设部明文要求的各地住宅建设70%-80%应建经济适用房,销售给中低收入家庭成为一纸空文。”[20]
上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页
