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浅谈物业管理中的设备运行管理

时间:02-01 17:47:29 浏览:6535来源:http://www.fangchanshe.com  工程物业

在物业管理中,设备运行管理是管理过程中的重要一环,它关系到物业的使用价值的体现,是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好,不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序,而且会严重影响管管企业的社会声誉,它的重要性和原因就在于:
  其一,物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境,小区和大厦建造标准越高,居住办公条件越高尚,与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强;
  其二,设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重,尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏,直接关系到业主和租户的利益,同时也关系到物业管理企业的效益;
  其三,用户(业主、租户)满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度,用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。
  因此,从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面,都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位。
  那么,如何搞好物业设备的运行管理工作呢?本文从以下三个方面提出一些粗浅的看法:
  一、 要了解和熟悉物业设备运行特点
  支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成:
  1、 各类管、线结构。包括空调管路,给排水管路,消防管路;各类电力母线、干支线;电话、电视、监视线缆;各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错,以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门,插接箱,接线架框等结点,构成网络形式,分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比喻成一个生命体,这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此,熟悉物业设备运行的首要一点,就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络,从各类结点入手,顺藤摸瓜,逐步展开、深入。
  2、 各类驱动转换设备。如发电机组、变压器;锅炉、冷水机组、热水器;各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点,主要设备不可间断,连续工作,任何一台运转中的设备出现故障,都有可能对整个系统造成重大影响。因而,设备配置一般采用主备方式,但由于各种原因,往往会出现原设计配置不能满足需求,出现备用裕量不足的情况,使设备负荷加重,给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用裕量,当备用裕量充足时,使主、备设备都保持随时能投入运转的状态,适时调整主、备设备投运时间,是运行管理的要点;当备用裕量不足时,充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置,见缝插针地搞好设备保养,严格控制设备负荷,是设备运行管理的重点。熟悉设备,不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式,更应根据物业运作需求负载的变化,了解各类设备负载能力和调配特点,做到物尽其用。
  3、 终端设备。终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管,用户配电箱,各类照明器具,电视、电话插座,卫生洁具等等。这些设施数量多,分布面广,易损。单台设施的停用,不会影响到系统的工作,易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为用户使用,是设备运行管理与用户对话的界面,直接反映工作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心,因"小"失"大",失去用户的信赖。
  4、 环境。环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的,它在"制造"环境、提供服务的同时,又受其影响和制约。没有一个满足物业各类设备运行的环境条件,如电力、温度、通风、卫生等,是不能够使设备发挥最大效率,甚至不能保证其正常运行的。同样,没有一个完善的管理机制,也不可能创造良好的设备运行环境。因此,环境既是设备运行体系的组成部分,又是设备运行体系运行的结果。
  上述四个部分,构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏,必须从这四个部分入手,去了解它,认识它,掌握它。
  物业设备运行体系是一个庞大的系统,了解熟悉是一个由表及里,由浅入深,由静到动,由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工,都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工,要求是:生疏者勤,由生到熟;熟悉者精,由熟及巧。员工之间,包括管理层和操作层,提倡"能者为师,不耻下问",要求"互教互学,共同提高"。这样,逐渐使从事设备运行管理的全体员工,对管理对象的认识做到"心中有数,有案可查,有据可依",使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。
  二、 要有明确的运行目标
  物业设备运行目标从物业管理行业角度来看,应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。
  1、 安全性
  安全是设备运行管理的第一要求,没有安全,就没有一切。设备运行管理的安全目标,一是设备体系运行安全,包括本体、管线、终端、环境的运行安全;二是用户的使用安全,如热水器热水温度的控制,用电器的接地保护等;三是操作者的生产安全。 保证安全的主要措施有:
  1) 思想上高度重视,行动上处处小心。对于管理者,要有一个"婆婆嘴",不厌其烦,时时提醒;对于操作者,要多一个"小心眼",步步谨慎。
  2) 严格按章办事。规章制度是保证安全的长堤,决不能开口子。违章指挥,违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违章的苗头,任何人都有权制止。
  3) 定期检测、试验,进行预防性检修、维护。设备运行有自己的规律,应当纳入周期安检的器材或设备,决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未规定周期安检的设备,当运行时间较长时,为防止疲劳损伤形成的安全隐患,应安排进行检验或试验。
  2、 可靠性
  物业设备运行的可靠性表现在两个方面:一是对服务需求的保障能力;二是应付突发事件的及时性。提高设备运行的可靠性,取决于两基本条件:
  第一,设备保障能力。包括设备容量、备用设备裕量;设备运行参数的稳定性、可调节性;管线布置的合理程度,以及终端设施的完好率等等。
  第二,管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之,混乱的管理就可能抑制设备能力,使原本可以满足需求的设备配备感到不足,形成浪费。 在设备运行体系已经配置完成,且不易更改的情况下,使设备保障能力得到充分发挥,必须做到"三严":严格的管理制度;严密的运行计划(包括突发事件应对计划);严肃的工作作风。
  3、 舒适性
  从物业管理行业服务性的特点看,舒适性目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标,也是反映物业管理员工工作细腻性一面的一项指标。舒适性指标包括两个方面:一是指标满足性,即功能满足程度。这是一项硬性指标,靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制,但给定参数的高、低,要靠操作者和管理人员长期探索,认真总结分析才可以得到,这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性,即感觉满足程度。这一要求除了考虑服务对象的共性之外,还要考虑服务对象之间的差异,尽可能创造条件下,"因人而异",提供高质量的服务。
  4、 经济性
  物业管理企业在提供服务的同时,必须讲效益。那么,经济性目标必然是设备运行管理的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比,是一个收敛性或限制性的目标。经济性对物业设备运行的要求是:
  5、 必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标;
  6、 省能是实现经济性目标的主要途径。能源费用是物业设备运行费用的主要部分,节省能源费有两种方式:一是利用能源的可替代性,采用适用的经济的能源;二是省能。采用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造。在物业管理中,工程和设备改造是比较困难的。那么,降低能源费用基本上靠省能方式实现。省能有两个途径:第一,减少使用量,这在某些场合和时间是可行的。例如降低照度过高的照明功率;降低过高的供暖温度等。但减少使用量与用户需求往往是矛盾的。因此,这个途径有较大的限制。第二,提高能源利用率。其方法有三:改造设备,提高能源利用效率;合理调节运行方式和运行参数,最大限度的利用能源;减少能源损失。总之,采取一切可行的方法,努力提高能源利用率,是楼宇省能、节省能源费的主要方式。

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