浅谈物业收费的问题及对策

　物业管理，覆盖面宽，涉及面广，它所开展的服务项目可以衍生到各个相关行业。物业管理的成败与优劣，是商品房销售旺滞的重要因素。如今我们在具体实施过程中，对规范物业管理收费，还有着许多值得商讨的问题。问题
一是业主委员会的运作机制问题。

　　不少地区居住物业基本上交物业公司全权管理，使业主自治管理形同虚设。这与《物业条例》（上海，下同）第４条的“物业管理实行业主自治管理与委托物业管理专业管理相结合的原则”不很相符。这项原则很多地方根本无法体现，付诸实施的难度很大。有的业主委员会建立不起来，有的工作开展不起来，以至使物业管理难以规范动作，服务到位，物业公司失去了最主要的监督者和制约机制；或有名无实，导致业主同物业公司之间的关系错位，使管理服务收费困难。

二是机动车、摊贩进入居住小区的收费问题。

　　有许多建在城市市区（特别是县级市的小城市）的住宅小区，因城市规划滞后等原因，机动车鱼贯穿入住宅小区，小商贩也到处设摊叫卖。这种情况公安交警可以管、工商部门可以管、物业公司和业主委员会都可以管，但是谁都很难管。此项管理的收费规定的合理性、合法性，在执行过程中的争议较大。对机动车的停放收费按照《物业条例》第31条第4款规定：“除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及收费的规定，由业主委员会决定。”有人认为，住宅小区的道路原则上是人行便道，只供居民日常通行之用，不是向社会开放的机动车道，只有与居民生活直接相关的机动车和特种车辆才可以通行。此类车辆和市民出行的出租车驶入驶出住宅小区一般都是短时间的，不应列入收费范围。有人认为，凡是进出住宅区的机动车都应收取适当费用，否则分不出谁该收，谁不该收。而对小商、小贩的收费，也同样存在着这类问题。把小商、小贩全部撤出住宅区外，显然是不可能的；对卖主收取管理费，也有一定的难度。

　　三是住宅区内的房屋装修问题。

　　这是居住区物业管理中最无序也是最严重的问题之一。一家一户各行其是的装修，使每栋楼的二次装修处于放任自流的状态，给居住环境带来了污染或影响。甚至危及住宅楼的质量和人身安全，留下了种种隐患。但要对这些住房强化管理或收取相应费用，却没有确切的文件依据。原因

据调查分析，物业服务收费困难的原因很多，主要可归纳成以下几点。

一、公共服务费的标准难以确定。收低了会入不敷出，收高了居民又会叫苦不迭。

二、公共服务费收取工作难度大，原因有三：

1、公共服务费与特约服务费不同。公共服务费不能像上车买车票那种特约服务那样，不付钱可以不准乘车。物业服务，有些住户不愿意缴服务费，道路还得照常扫，垃圾还得照样搬运，总不能把没缴服务费的那些户的垃圾堆着不运。

2、公共服务费的收取对业主缺乏相应的约束。业主可以对物业公司说：你们服务不到位，我们就不缴费用。反过来，如果物业公司采取一些非常手段在中途设卡（如不缴费就停止清运垃圾），这样做显然是合理不合法的，还会引起其他住户的投诉。

3、公共服务费的收取工作量大事烦。这项费用需挨户收取，很少有人主动来缴。对策

　　纵观上述情况及分析，笔 者提出如下对策，供研究。

一、制定完善合法、合理、规范的物业管理条例，让服务收费纳入法制轨道。只有完善的法制，才能使服务收费得到保证。

二、制定较完善的“物业管理标准”，让服务与收费合情合理。在物业管理的具体运作中，宜将其“标准”逐步明朗化、规范化。

三、努力提高物业公司和职工的自身素质，让市民消除消费障碍，乐意接受物业管理与服务。如开展“规范服务达标活动”等，在热忱服务于“人”的过程中达到服务增值，从而获取良好的社会效益和经济效益。提高整体素质可从以下方面着手：一是从“全“字上着眼，组织人员走访住户，倾听住户意见，增设便民利民的服务项目。二是在“优”字做文章，把自己置身在住户之中，激发职工创优意识，实行公开办事制度和承诺服务，并设置监督电话、监督员，使物业管理各项管理置于广大住户有力的监督之下。三是要“快”字显功夫，提高办事效率，开通专项服务热线。

四、大力宣传、提高市民的思想意识，让全社会都来关心物业管理。结束语

　　总之，物业管理“以人为本”的服务理念，凝聚了一个产业最内在的活动力与向心力。从舒适、优美的居住、生活环境、丰富多彩的社区文化活动，到协调融洽的人际关系；从环境与人的双向交融到不断升华，到人与自然的和谐、统一。物业管理就是能使人们以最方便、最直接的方式达到上述的境界，其“收费难”亦可迎刃而解了。