7、 易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时，耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，择优采用，减少运行消耗。
8、 维保方便。新建、改造设备等工程项目，必须考虑维保方便，以减少维修开支。
三、 搞好物业设备运行管理的主要方法
1、 建立和完善标准体系。
由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点。那么，不可能有一种放之物业而皆准的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业，运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。 标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。随着设备运行时间的推移，物业服务对象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管理的全过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以"变"求"不变"。所谓"变"，指标准修订、完善的动态过程；"不变"，是通过完善标准，贯彻的执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。
2、 预防性措施。
由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，包括：
1) 预防性试验；
2) 预防性检修；
3) 突发事件应变方案；
4) 巡检、点检、定检。
实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划的进行维护检修，避免因故障突发造成停机事故。
对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点，可逐步建立完善的节点台帐，实行"位式"管理，主要内容是：
1) 逐件建立台帐，一一对应，有据可查，防止疏漏；
2) 合理制订巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；
3) 制定保养周期，分批轮检，不疏不漏；
4) 采用保养合格及期限标贴方法，便于检查。
预防性试验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检测的仪表、仪器和器具，对于季节性运行，在运行季节不可停机的连续运行设备，在停运季节维保后，运行季节到来前，应提前进行试运行。楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等一直处于一级战备状态的设备，必须定期试机。
在突发事件应变方案中，最重要的是组织方案。由于物业运行后，用于突发事情应变的设备一般来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通讯、组织及时是处理好突发事件的最重要保证。在组织措施中，人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资源，同样数量的人力资源，训练有素和毫无准备，产生的作用有天壤之别。所以，物业设备运行管理中，有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。
3、 技改。
由于受物业结构和运行条件限制，技改在物业运行管理中的地位不十分突出。但随着科技产品的发展和应用，局部技改是弥补一些物业先天不足的重要方法。特别是控制和监测方式的技改，对于提高物业管理整体运行水平将起主要的作用。因此，在物业设备管理中，应大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推广应用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物业条件限制，发挥科技进步的作用。
4、 保险。
物业管理作为新兴的产业，管理寓服务之中，而物管企业又受聘于人，物业管理企业接收物业并实施管理服务后，产业非受聘人之有，受聘之后责任重于泰山，物业设备运行管理会随着物业使用年限的增长而增加损坏机率，降低正常安全使用概率，无形之中增加了管理的难度，加大了管理风险责任，影响物管企业效率和广大业主的利益，出现这种情况是自然规律，任何企业和物业不可回避的问题。为此，解决这一难题的最好办法是树立风险意识，用业主的钱帮业主买财产险、机损险。一旦发生物业设备损坏，可立即通知保险公司索赔。以减轻物管企业的经济压力，确实保障设备正常运行。
5、 组织措施。
所有类型的设备运行管理一样，设备离不开人，人是各项因素中最活跃的因素。在现代自动化程度、智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，重视人的数量、讲究人数比例已大大降低。强调人的素质，重视人的技术技能，放到管理工作的首位，武器再先进，没有人会使用，先进的武器只能作为摆设，但由于人的素质高、能够掌握先进的武器，他可以成为物的因素发挥的"催化剂"，量小作用大。因此，无论物业设备现代化水平如何，都决不可以忽视员工思想、技术、技能技巧，重视技术能力，思想建设和组织建设，其中主要的方法是加强员工培训。在现代管理方法中，培训和工作是统一的，工作的过程也是培训的过程，培训是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的关键是组织和方式。培训的意义和方式用两句话可概括为：只有经过培训的才是可以上岗的；只有在岗上继续培训的才是合格的。其次是班会。班会是基层管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班会形式可以不拘，内容可以不拘，但不可不开。通过班会可以使潜在矛盾浮现，可以通过交流使其消解。不开班会的班长不是一个合格的班长，不听班会的基层管理者更是一个不合格的管理者。再次是加强协调。协调是组织措施中管理者发挥其管理艺术的舞台，是组织措施中的润滑剂、凝结剂 ，是实现1+1＞2的催化剂。协调的方法千变万化，其根本是因时、因地、因人，因各种可以对协调目标产生影响的种种因素而变。
四、 结束语
随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，将推进物业管理行业的成熟与发展，物业管理活动中的设备管理将成为物业管理学科中的一个重要组成部分。愿与各位同行一起，"知无不言"，为物业管理行业的成熟发展添枝加叶，贡献微薄之力。
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