浅论物业管理前期介入

 物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。

     目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

     一、物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节，提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

     从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

     二、物业的前期介入还应积极参与工程施工的监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
　　
     物业管理企业派出专业人员入住项目，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的，硬件条件。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。　　

　　此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。

　　三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业
 
管理服务。　
　
　　物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。

　　物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程，由于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划布局、结构以及管域安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢，同时，其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计，人员的安排，为管理物业打下良好的基础。亦收集的各种图纸等原始资料的基础上建立完善的档案文件系统。减轻日后的管理难度。

     过去一般是开发商为业主选择物业管理单位，随着物业管理的规范化发展，对物业管理单位做出选择的还是业主，而且还会实行招标选聘制度，物业管理的前期介入也可使业主对物业管理单位前期工作中的种种表现，对其业务水平和管理能力有更深入的了解，业主将以前期介入的物业管理单位的业务能力作为日后选择物业管理单位的重要证据。正是由于物业管理的前期介入，使得物业管理与物业的开发建成不再是顺成关系，而是相互渗透。各方之间不再仅仅是前期业主与开发商的买卖关系。后期物业管理单位与业主的服务与被服务关系，而是相互都有了一定制约。业主为了自身舒适生活的追求，迫使开发商与物业管理单位严格规范操作，物业管理单位为了使自身工作方便开展，对开发商形成一定约束力，开发商更为促销也对物业管理单位提出较高的要求，这种相互制约的关系最终受益的是业主。这也在一定程度上体现物业管理“以人为本”的理念，对物业管理事业的健康发展是有利的。

　　实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。