浅论物业管理接撤管纠纷问题

摘要 : 在物业管理市场竞争日益加剧的今天，物业管理企业随时面临着被解聘的危险，由于各种复杂的原因，物业管理接撤管矛盾纠纷亦不断增多，很多物业项目的接撤管不但不能正常进行，甚至还引起了众多的矛盾纠纷。本文对物业管理接撤管难的原因进行了客观地分析，并提出了行之有效的解决办法。

随着我国物业管理行业市场化程度的不断提高，物业管理企业之间的竞争变得越来越激烈，通过向业主提供更加价廉物美的服务，各个企业进行着一场争夺有限市场资源的暗战。而作为这种竞争的结果，业主解聘物业管理企业的事件频频发生，从行业发展的角度来讲，业主行使自己的权利，解聘并重新选聘物业管理企业体现了业主维护自身权益意识的不断提高，同时这种通过竞争表现的资源重新分配，更加有利于物业管理行业健康和长远发展。但现实的情况是，由于各种复杂的原因，很多物业项目的接撤管不但不能正常地进行，甚至还引起了众多的矛盾纠纷，因此，正确并客观地分析物业管理接撤管难的原因并提出行之有效的解决办法，是促进物业管理行业快速发展的当务之急。

一、物业管理接撤管纠纷的主要类型及其产生原因
从表现形式上来看，物业管理接撤管纠纷主要有三种 : （ 1 ）业主解聘原物业管理公司，但原物业管理公司拒绝撤出 ; （ 2 ）原物业管理公司愿意撤出，但业主委员会、新物业管理公司和原物业管理公司在移交物业管理权、相关资料和物业管理用房发生分歧 ; （ 3 ）虽然原物业管理公司愿意撤出，但没有新的物业管理公司来接管，致使原物业管理公司处于两难境地。仔细分析物业管理接撤管纠纷产生的原因不外乎以下几点：

一是业主委员会运作不规范。业主委员会是业主大会的执行机构，根
据 《 物业管理条例 》 的规定，选聘、解聘物业管理企业等重大事项，应召开业主大会，并经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，根据这一规定，业主委员会的决议不能代表业主大会的意志，业主委员会没有决定选聘和解聘物业管理公司的权利。但在现实中，一些运作不规范的业主委员会将自己的权利凌驾于众多业主和业主大会之上，擅自以业主大会的名义解聘物业管理企业，当物业管理企业质疑业主委员会的解聘程序是否合法时，双方便产生争议，最终导致纠纷的发生。事实上作为业主财产管理的共同体，业主委员会和广大业主之间只是代理关系，不能认为业主委员会是业主的法定代表人，更不能将自身的权利凌驾于业主和业主大会之上。

二是建管不分的体制弊端。据权威统计数据显示，目前相当一部分物业管理企业隶属于开发企业，（合肥市隶属比例为 52% 、武汉市为 50% 、沈阳市为
青岛市为 29% ），这种非市场化的体制，使开发企业和物业管理企业不能以正确的态度看待业主的选聘和解聘行为。因为业主和物业管理企业的关系是建立在合同基础之上的，解聘也就是解除合同，解除合同一般有约定解除和法定解除两类。约定解除是在符合合同条款约定条件下或当事人双方协商一致的条件下解除合同 ; 法定解除是指当事人一方行使法定的解除权而使合同的权利义务归于消灭的行为，依照现有法规，业主组织成立后有权解聘物业管理企业，终止合同。但实际的情况是，业主大会一旦做出决议解聘原物业管理企业并选聘新物业管理企业，开发商认为这会给自己带来诸多不便，使很多问题暴露出来，因此通过操纵业主委员会等手段阻挠新物业管理企业接管物业项目。而对于隶属于开发商的物业管理企业来说，由于自己是开发商设立的，于是就想当然地认为业主无权解聘自己，最终导致自己和业主之间的矛盾产生。

三是接撤管相关制度规定不健全。 《 物业管理条例》 第二十九和三十九条规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房，竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料交还给业主委员会 ; 同时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。尽管 《 条例 》 对物业管理企业接撤管进行了规定，但这些规定都比较概括，并没有对接撤管的细节进行明确，这也导致了实际接撤管进行过程中，如何移交材料、移交什么材料、业主拖欠物业管理企业的费用如何解决等等诸多遗留问题无法解决，最终导致了接撤管不能顺利进行。

四是物业管理企业前期巨大的成本投入短期内无法收回。对于物业管理企业来说，接管任何一个物业项目的管理服务业务时，都会有相当大的整改投入以及其他方面的成本投入，这些投入都是无法在短期内收回的，一旦物业管理企业遭到解聘，必然面临经营上的风险。同时，
物业管理劳动密集型产业的特点决定了企业“失业”必然导致众多员工的失业，这也是接撤管难的一个重要原因。

二、物业管理接撤管纠纷的解决对策

一是尽快明确业主委员会的法律地位，加强对业主委员会的监督。目前，业主委员会的法律地位并没有明确的界定，而根据现有的法律法规的有关规定，业主委员会既不是法人，也不是民间自治组织，这使得业主大会无法为其过失甚至是违法行为承担相应的责任，同时也导致了人民法院在进行有关涉及业主委员会的案件时，遇到了诸多困难。而正是由于目前法律上对其法律地位规定的缺失，使业主委员会有权无责，肆意将自己的利益凌驾于业主共同利益之上。因此，建议国家建设行政主管部门及各级人大代表提出有关的立法建议，在国家有关的基本法中对业主委员会的法律性质和法律地位予以明确，以保护业主的共同利益。同时，各级政府物业管理主管部门应当加强对业主委员会活动的监督，在不违反 《 行政许可法 》
 
的前提下，对业主委员会的活动和行为进行适当的行政干预。

二是完善企业接撤管的相关法规规定。对于物业管理企业的接撤管尽管 《 条例 》 中已经作了规定，但缺乏具体的实施细则，对移交资料的内容及其他事项的移交程序并未明确，应尽快制定物业管理接撤管的实施细则或对 《 条例 》
有关企业接撤管的相关章节和条款进行进一步的补充和修改，以明确各方主体的责任和义务，使接撤管活动有章可循。

三是促进建管分离。建管不分是我国物业管理行业发展初期的一种阶段性现象，随着市场经济的发展和物业管理行业市场化程度的不断提高，这种带有资源垄断性质的行业现象应该逐渐被消除。对此，国家建设行政主管部门出台促进建管分离的法规规定，为所有的物业管理企业创造一个相同的、公平的市场环境，使开发商业主与所有的物业管理企业之间没有亲疏之分，有效规范物业管理市场秩序。

四是将专项服务业务外包给专业的服务公司，规避解聘风险。随着广大业主对物业管理认识的逐步深入，业主的行使自身权利和保护自身利益的意识也不断提高，由此，因双方对某项服务（维修养护、保安、保洁、绿化、停车服务等）是否达到的认识不同进而导致解聘物业管理企业的事例更是时有发生。解决这一问题的一个有效的办法就是将物业项目的专项业务外包给专业的服务公司。在这种模式下，业主对某项工作不满意，物业管理企业可以调换专业服务公司，而不必因为个别服务项目未使业主满意，致使整个物业管理企业被业主炒掉。

参考文献：
①《 物业管理接撤管纠纷分析与对策 》 ， 《 住宅与房地产 - 物业管理 》