房地产项目开发的地段选择（2）

    2、识别有增值潜力的地块

    在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。

    未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持,这种地块不是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。

    开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。

    已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是值得投资的。

    选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力,现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也非常巨大,同时风险也大。

    3、地段选择理论

    选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。

    上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。

    高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。

    近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地块是好的投资地块。

    沿边发展理论涵义是:公路、铁路、轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓储,这也是好的投资地块。

    房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。

    4、对投资地块开发进行可行性研究

    前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。作可行性研究主要作如下工作:

    (1)、认识地段问题

    投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。

    (2)、明确地块开发目标

    目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施策略(开发、建设房地产项目)。这一开发项目的目标自然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标,包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中,多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次,从而使其建成后的效益将可能不佳。

    (3)、收集和分析数据

    地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统,当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。

    (4)、策划(拟定)地块开发的备选方案

    为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案,因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。

    策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。

    (5)、预测未来环境

    地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果,而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。

    (6)、预估方案的后果

    地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果。

    5、对开发地块进行成本收益分析

    成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。

    确定判断方案优劣的准则

    决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几点:

    1)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。

    2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产出,此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。

    3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等,决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断。

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