步入21世纪的前10年中,房地产业在我国发展迅速,而且随着我国经济的快速发展和持续繁荣,房地产业已经成为我国经济发展速度快、影响面广、涉及上下游产业众多的支柱产业。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高,房地产信贷风险过度集中于银行系统。当前房地产行业迫切需要银行外的融资渠道,以解决开发和经营的资金问题。如何满足房地产建设资金的需求同时又能保证投资的安全性,则成为绝大多数房地产业参与者的首要考虑。房地产投资信托基金((REITs)是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。房地产投资信托基金不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题,而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化,并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径,是房地产业发展的一条较好的融资渠道。因此,探讨中国房地产投资信托发展具有重要的现实意义。
一、目前我国房地产市场融资状况
过去10年里,我国带有REITs色彩或其过渡产品的实践在房地产及金融领域不断进行,如集合资金信托计划、房地产公司尝试回购式产权商铺等都带有非常强的REITs色彩。实践的结果也不同程度地改善了房地产企业资金短缺的状况。
近年来,在推动城市化进程中,国家实行了宽松的信贷政策,房地产企业融资非常容易,使得近几年房地产发展迅猛,呈现供需两旺的市场态势。经过约5年的高速增长,房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行贷款总量相当的比重,房地产金融的风险也越积越高。
2011年以来,央行存款准备金利率的连创新高,控制了货币市场整体的流通规模,直接影响了房地产行业的资金供给量,将会导致许多房产开发商无法再得到充足的信贷资金,一是许多准备开工项目和新开工项目如果自有资本金比重不足将无法开工或停工;二是已经开工建设到中期的项目会出现资金周转困难;三是对于自有资本金不足,靠银行滚动贷款方式发展壮大的房地产商,包括一些大型房企,有可能出现由于资金链断裂的局面。回收流动性,房地产宏观调控主要采取了银根紧缩的手段,从资金供给与资金需求两个角度减少了可以流通于房地产行业的资金。
1.宏观调控规范了房地产市场,为房地产的良性发展提供了好的平台。宏观控制是针对局部地区投资过热,而不是为了制约其发展。流通在房地产领域里的资金大部分来自银行,如不进行宏观调控,局部过热继续发作便容易引发金融风险,我国银行主导型的融资体系不能承担这样的风险。所以,宏观调控在规范房地产行业的同时也将为房地产未来的良性发展提供了一个好的平台。
2.宏观控制使房地产企业融资困难,突显房地产投融资手段仍十分单一。房地产资金有一半以上来源于银行,而其他资金来源所占的比例不到10%。银行基本成了唯一的融资渠道。银行信贷收紧以后,房地产企业没有其他融资渠道进行有效的资金补充,大部门房地产企业遭遇资金瓶颈。由此看来,更新房地产行业资金运作理念,使房地产企业产业资本和金融资本有效结合,实现多渠道融资成为了房地产行业发展的必经之路。
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性
1.在我国居民金融资产中,居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾,已成为中国金融领域的一大主要矛盾。同时,房地产贷款的严加控制与房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径,同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择。
2.信托基金作为一种产权形式,是一种集合投资制度,这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下,将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中,信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具,它对于被投资企业及相关行业而言,担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用。
3.房地产投资信托基金具有分散投资,降低风险的基金特点,不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位,它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作,从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时,可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目,从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。
4.中国发展房地产投资信托基金有助于民间资金走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路,但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资,地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行,由于其一般数额巨大,并涉及千家万户直接的经济利益,形成一大社会问题,直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的,特别是其良好的保值增值特点,有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
5.我国发展房地产投资信托基金有助于促进证券市场国际化进程。房地产投资信托基金可以通过两种方式利用外资:一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入,使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后,由国外机构投资者购买,由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入;不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击;不会丧失对公司特别是国有公司的控制权。
三、对我国发展房地产投资信托基金的一些建议
1.建立完备的房地产、信托业法律和法规政策和理论体系。在政策上,建立完善的法律体系,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。除现有法律法规外,还须制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施。
2.防范运作中的道德风险。借鉴国外经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托基金的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。
3.建立健全房地产投资信托基金风险规避机制。在房地产投资信托基金业务中存在着投资项目风险、市场风险等,应防范房地产投资信托基金业务中潜在的各种风险,要做到建立健全多方面机制:一是要建立规避风险机制,做到从源头上控制项目风险。二是建立风险分散机制。三是建立抑制风险机制,针对不同的投资方式有不同的风险防范措施。四是强化以风险监控为重点的内控制度建设。
4.建立多层次的金融市场体系。房地产投资基金的发展离不开证券市场、货币市场等相关市场构成的金融市场环境。金融市场的状况既可能促进也可能抑制基金的规范化发展水平。因此要建立健全规范的金融市场体系,强化金融系统整体功能、形成多层次的现代金融中介服务体系,促进金融创新工具的应用,为房地产投资基金的发展提供良好的金融市场环境。尤其要构建一个由房地产投资信托基金具体操作运行、保险公司对开发项目开立担保信用证以及大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构的多元化投资服务机构体系。
