房地产投资风险深层原因探究

    本文分析认为,房地产投资作为一种投资行为,假设开发企业分别投资商住楼、商铺、营业办公用房等不同类型的产品,在国内外经济环境、市场利率等外部因素相同的情况下,对其进行有效组合,最理想的组合就是各种产品之间的相关系数为-1的资产组合。但这种相关系数为-1的资产组合只是理想状态,几乎不存在,绝大多数呈现出不相关或部分正相关,因此,相关系数无限接近为零的产品组合为最佳方案。
    需要说明的是,并不是组合产品的种类越多越好,随着N的增加,组合风险下降的幅度会递减,最终组合的风险不会降低为零,而是趋向房地产市场的系统性风险。在此情况下,房地产开发企业只能通过时刻关注政策及经济政治形势走向,并进行充分的市场调查等措施来合理规避风险。
    通过上述投资组合理论分析,在实际工作中,房地产企业防范化解非系统性风险应重点把握好以下三点:首先要优化投资组合,实行多元化经营模式。多元化经营模式的特点是房地产开发企业从事的业务涵盖了房地产开发的多个产业链,包括土地开发、设计、施工、销售、物业管理等,同时要合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目,除了住宅,还可以开发写字楼、商场和酒店、甚至标准化工业厂房等。优化投资组合、实行多元化经营的优势在于房企具备一定规模时,内部各个专业可以相互整合,降低整体成本,并能合理处理好整体收益与整体风险之间的相关性,在价值链上获得更多的附加值;劣势在于企业经营的灵活性较差,对企业内部控制有较高的要求,市场退出门槛较高等。
    其次要开拓多元化融资渠道,创新多元化融资工具,防范房地产企业因过度依赖银行贷款而造成的资金链断裂的风险。因为房地产投资项目期限长、贷款利率高,运营中一旦哪个环节资金衔接不上,都有可能导致整个项目投资失败。房地产开发企业应根据自身实际情况,选择合适的融资形式和融资工具,以便能及时、大量、低成本地融入资金,同时要采取切实有效举措提高资金使用效益,尽可能降低债务负担,避免财务风险。
    第三要健全监管机制,保障产品质量。一个投资项目能否达到预期收益,产品质量很重要,而产品质量关键在于强化监管。因此,要建立健全监管机制,确保设计、施工、监理、材料供应等各个环节和流程运行顺畅,减少或杜绝一切不确定性,保障产品质量不出问题,进而提高收益水平。

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