三种“物业管理师”的不同发展趋向

对物业管理人员职业培训状况比较了解的人都知道，目前社会上存在两种“物业管理师”，一种是劳动和社会保障部 ( 本文简称“劳动部” ) 鉴定通过的“物业管理师师” ( 含“助理物业管理师师” ) ，另外一种是个别高校和社会培训机构认证推出的“注主册国际物业管理师 (CIPM) ”。《物业管理师制度暂行规定》颁布实施后，随着物业管理资格认定考试于 10 月 28 日 顺顺利开展，今年末，最晚在明年初，首批物业管理师将正式问世。面对即将出现的三种“物业管理师”并行于世的现象，人们必然会发出疑问为什么会出现三种不同的“物业管理师”？三者的发展趋向将会如何？如何评说它们在物业管理从业人员培训中所起的作用？虽然这些问题一时很难给以准确的回答，但它们都是难以回避而必须给予正面回应的问题。对此，笔者不吝学力粗鄙，愿抛砖引玉。

厘清三种不同的“物业管理师”

缔造过程中的“中华人民共和国物业管理师”

根据《物业管理条例》规定，国家人事部和建设部于 2005 年 11 月 16 日 制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。根据《暂行规定》第三条的规定，“物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》 ( 以下简称《资格证书》 ) ，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》 ( 以下简称《注册证》 ) ，从事物业管理工作的专业管理人员。”物业管理师的英文译为 :CertifiedPropertyManage( 简称 CPM) ，准确全名应为“中华人民共和国物业管理师”。

《暂行规定》对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。同时，还严格规定了参加考试的 7 个方面的条件。考试合格后颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《资格证书》。取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。

《暂行规定》明确，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。《暂行规定》第三十条明确规定物业管理师的执业范围包括： ( 一 ) 制定并组织实施物业管理方案 ;( 二 ) 审定并监督执行物业管理财务预算 ; （三 ) 查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料 ; （四 ) 负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理 ; （五 ) 维护物业管理区域内环境卫生和秩序， ( 六 ) 法律、法规规定和《物业管理合同》约定的其他事项。

从“物业管理员”中凸显出的“物业管理师”

早在 2000 年 3 月，劳动部就已颁发了第 6 号令《招用技术工种从业人员规定》。规定“国家实行先培训后上岗的就业制度”“用人单位招用从事技术复杂以及涉及到国家财产、人民生命安全和消费者利益工种 { 职业 ) 的劳动者，必须从取得相应职业资格的人员中录用。技术工种范围由劳动和社会保障部确定”。在《持职业资格证书就业的工种（职业 ) 目录》中列出了 90 个工种，其中就包括“物业管理员”。 2001 年 11 月劳动部培训就业司和职业技能鉴定中心发出《物业管理员和电子商务师全国统一鉴定试点工作通知》 ( 劳社培就司函 [2001]75 号 ) 决定在全国开展物业管理员职业资格统一鉴定试点工作。 2002 年 3 月，劳动部职业技能鉴定中心制定并发布了《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》 ( 劳社鉴发 [2002]3 号 ) ，并以附件形式公布了《物业管理人员职业资格全国统一鉴定考务管理技术规程 ( 试行 ) 》随后对“物业管理员”和“物业管理师”的培训与鉴定工作就在全国逐步推开，并形成了相对独立的体系。

根据劳动部制定的《物业管理员国家职业标准 (2003 年版 ) 》，“物业管理员”的职业等级共设“物业管理员” ( 国家职业资格四级 ) “助理物业管理师” ( 国家职业资格三级 ) 和“物业管理师” ( 国家职业资格二级 ) 三个等级。换句话说，“物业管理师”可以通过对从业人员的层层培训和鉴定而逐步产生。由此可以看出，“物业管理员”既是包括三个职业等级在内的一个职系，也特指物业管理员职系中最低的一个职业等级。而“物业管理师”也仅仅是“物业管理员”职系中的一个职业等级。由于物业管理员职系包括多个职级，名称亦不统一，为避免混乱，《物业管理人员职业资格全国统一鉴定考务管理技术规程（试行 ) 》在论及证书的编码和颁发问题时写道 : “由于物业管理人员职业等级的名称不统一，因此，在证书打印时如与该职业名称不同的，可在职业名称栏的物业管理员后面加一个括号，括号中打印对应等级的名称。例如物业管理师等级的打印为物业管理员 ( 物业管理师 ) 。”

大洋彼岸舶来的“注册国际物业管理师（ CIPM) ”据了解，注册国际物业管理师 (ClPM) 是美国认证协会 (ACI) 面向全球推出的一项专业认证考试。其认证要求参与者通过严格训练，成为一名掌握现代物业经营管理知识与技能的专家经理人才。 ACI 先后授权北京亚太教育发展研究院物业管理研究中心及上海应用技术学院等多家单位为国内的 CIPM 教育培训机构，对该项目进行运作。学完培训课程后，即可报名参加美国认证协会组织的认证测试并提交一篇 6000 字的论文，成绩及论文合格者由美国认证协会 (ACI) 颁发英文“国际注册物业管理师”证书，国际认可。另外，凡被物业管理 MBA 课程高级研修班录取 ( 含物业管理方向研究生课程班及国内认可大学物业管理专业高级研修班 ) 并获得结业证书者提交相关资料亦可获得免试申请“注册国际物业管理师”证书机会。

劳动部的“物业管理师”理应谢幕退场

应该说，劳动部在历史上提出对物业管理人员实行职业资格制度是有其积极意义的。劳动部开展的包括“物业管理师”在内的各个层级的职业技能培训考试，其报名资格审查、培训考试、技能鉴定正规严格，对提高物业管理从业人员的整体素质亦起到了不容忽视的重要作用，对此也必须加以充分肯定，而不能视若无睹 ! 虽然如此，在当前形势下，劳动部的“物业管理师”也到了必须谢幕退场的时候了！

物业管理师职业准入制度的实施应由建设部和人事部负责。

严格意义上说，物业管理师职业资格证书应该是指类同于律师、会计师、房地产估价师等的一个物业管理方面的受到国家人事部认可的国家级正规职业资格证书。对此，《暂行规定》第五条已予明确：“建设部、人事部共同负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作，并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。”“县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。”因此，建设部作为全国房地产和物业管理的行政主管部门，其管理的权威性是毋庸置疑的。

物业管理行业培训理应归口于建设部主管。最早的持证上岗的规定是建设部、国家计委、人事部联合颁发的《建设企事业单位关键岗位持证上岗管理规定》 ( 建教〔 1991 〕 522 号 ) 。 1996 年，建设部颁布了“建教培（ 96)41 号文件”规定：物业管理企业的经理及从业人员全部实行持证上岗 . 物业管理企业申请评定资质、注册、年检和创优达标等均须提交建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书 ;1998 年，建设部颁布了“（ 98) 建房物字第 18 号文件”规定 : 全国物业管理从业人员必须于 1999 年 1 月 1 日起持证上岗。《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》明确规定：全国物业管理从业人员岗位证书是全国物业管理从业人员参加岗位培训合格证书和上岗资格证书，限持证者任职期间使用 a 证书由建设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育司证书专用章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。

历史地看 . 《物业管理条例》中所称的“职业资格证书”，指的是一种延续性的制度，包括此前建设部发布实施的《全国物业管理从业人员上岗证书》制度以及由建设部和人事部制定的职业资格制度，如新近开始实施的物业管理师制度等。

劳动部门对企业是否聘任非持证人员上岗不具有行政处罚权。

由于 2000 年 3 月劳动部颁发的《招用技术工种从业人员规定》第十条有“县级以上地方人民政府劳动保障行政部门依法对用人单位遵守本规定的情况进行监督检查。”第十一条又规定“用人单位违反本规定招用未取得相应职业资格证书的劳动者从事技术工种工作的，由劳动保障行政部门给予警告，责令用人单位限期对有关人员进行相关培训，取得职业资格证书后再上岗，并可处以 1000 元以下罚款。”所以劳动部门认为自己对物业管理企业招用未取得“物业管理员”和“物业管理师”等职业资格证书的劳动者从事物业管理工作具有行政处罚权。而国家建设部作为全国物业管理行业主管部门，对劳动部门所颁发的物业管理职业资格证书是不承认其在员工上岗资格、企业资质评定、企业注册与年检、物业管理创优达标等方面的作用的。这就使企业和员工感到有点无所适从！

但是，国务院 2003 年颁布施行的《物业管理条例》六十一条已作了明确规定“物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法活动，处 5 万以上 20 万元以下的罚款。”显而易见对企业是否聘任非持证人员上岗的行政处罚权，只能由房地产行政主管部门行使。而且，《条例》所言的“职业资格证书”，也只能是指由国家房地产和物业管理行政主管部门建设部所颁发的《全国物业管理从业人员上岗证书》和目前正在全国推行的物业管理师证书 ( 由建设部与人事部共同完成 ) 。

劳动部门如果继续开展“物业管理师”的培训鉴定，明显有越俎代居之嫌 !

由于《物业管理条例》未明确必须持证上岗的“人员”是管理技术人员还是所有岗位人员，也未明确职业资格证书应该由劳动部颁发还是应该由建设部颁发，“物业管理职业资格证书”“证出何门”不明确，直接导致《物业管理师制度暂行规定》实施之前，物业管理行业专业管理人员的从业资格问题一直处于一种纠缠不清的相对混乱状态。有人不得不两边都参加培训与考试，徒然增加了入行的成本与代价！

我们相信，《暂行规定》实施之后，劳动部门关于“物业管理员”和“物业管理师”的一系列培训发证制度等于在事实上已经被彻底废止。人们有充分的理由认为，随着大量的人才通过物业管理师资格考试并通过正式注册进入到行业中来，劳动部门的“物业管理师”证书终将被物管行业从业人员所彻底放弃！

“注册国际物业管理师（ CIPM) ”名不正源不清

“注册国际物业管理师 (CIPM) ”是美国认证协会 (ACI) 在中国推出的数十种国际职业资格认证中的项目之一，培训认证包括证书的颁发都由位于北京的 ACI 中国总部认证鉴定中心具体负责。据说美国认证协会 (ACI) 是由美国哈佛大学、德州大学、耶鲁大学等数十个著名院校的专家 教授共同组成的学术认证委员会，在全球范围内从事国际职业资格认证的专业机构，长期致力于专家级高水平认证、考试服务，总部设在美国加利福尼亚州。

应该说，在我国正式推行物业管理师制度之前，注册国际物业管理师 (CIPM) 的认证考试对提高我国物业管理从业人员的素质是有一定意义的。因为 (CIPM) 的培训认证机构的运作较为规范，培训内容较为超前，核心课程和考试范围包括经理人的素质培养、企业战略管理、物业企业运营管理、物业企业人力资源管理实务、物业管理法律法规与典型案例分析实务、物业内部管理实务、物业企业服务管理等。根据笔者了解，国内的物业管理企业对参加层次较高的企业管理方面的培训是有一定需求的。深圳的中航、中海、金地、万厦和上海的陆家嘴等一些大中型物业管理企业，不惜重金选派高层管理人员和个别中层骨干参加国内知名高校和培训机构主办的企业管理及领导力等内容的培训就说明了这一点。

尽管注册国际物业管理师的培训认证事实上有一定价值，但并未得到我国物业管理行业和主管部门的认可。其根源在于人们对 CIPM 培训认证、证书颁发和证书本身的权威性仍然持一定程度的怀疑态度。令人产生怀疑的原因主要有两点，即“名目不正”，“来源不清”！

其一，目前尚不存在各国普遍认可的“国际物业管理师”。

许多实行市场经济的国家和我国的台湾、香港等地区都对物业管理从业人员采取了许可制度。美国、澳大利亚、韩国、日本等国家和地区的物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务，但这些国家和地区物业管理从业人员资格认定都具有明显的国别、地区特征，而且名称也各有不同，并不存在各国普遍认可的“国际物业管理师”。如在英国，物业管理从业人员可以个人名义申请参加英国皇家特许屋宇经理学会 (Chartered　Instituteof　Housing, 简称 CIH) 。由于该学会在英国物业管理行业的地位非常高，要在英国从事物业管理，加入该会极为必要。我国的香港地区也有 2000 多 CIH 会员。在日本，从事物业管理的专业技术人才，被称为“区分所有管理士”。根据日本的《建筑物区分所有法》，只有通过协会《资格审查认定事业规程》要求的考试并合格者，才能登记成为“区分所有管理士”。对“楼宇管理业务主任者” ( 指担任楼宇管理业务主任的专业人员 ) ，由建设大臣委托协会进行培训和资格认定。

其次，在美国不仅难以发现“国际物业管理师”的踪影，也不存在物业管理师的国际权威注册认证机构。

(CIPM) 是由美国认证协会 (ACI) 面向全球推出的一项专业认证考试。但在美国本土仅存在“注册物业管理经理 (Certified　Property　Manager ，简称为 CPM) ”和“合格楼宇经理 (Accredited　Residental　Manager ，简称为 ARM) ”两种物业管理专业人员资格认定，而且其认定工作都由全美物业管理协会进行。由此看来，美国认证协会 (ACl) 在美国并算不上权威的物业管理专业资格认证机构 ! “注册物业管理经理（ CIPM) ”在美国物业管理界也没有足够的影响力！

美国的“注主册物业管理经理 (CPM) ”与美国认证协会（ ACI) 推出的“注册物业管理经理 (CIPM) ”从字面上看似乎没有太大的区另别，但二者实际上是风马牛不相及的！“注册物业管理经理 (CPM) ”是美国高资格物业管理专业人士的重要标志。主要是指管理大型居住、商业、零售或工业物业或者综合物业，并且对管理的物业成效负责的管理者。这一职衔是由全美物业管理协会 (IREM) 授予房地产管理领域中的杰出人物。要想成为一位 CPM ，首先要申请成为一名 CPM 候选人。当从 CPM 候选人成为 CPM 正式成员后，还必须达到 IREM 的要求，成功地进行注册。 IREM 采取计算分数的方法来注册 CPM ，总共需要 260 分，必须通过或拥有的分值包括八个方面之多， (1) 经过 IREM 物业管理课程培训， (2) 取得 CPM 证书考试合格， (3) 撰写一份物业管理计划论文 ; （ 4) 道德考评 ;(5) 职业经历要求 ;(6) 正规大学教育， (7) 其他继续教育 ; （ 8) 拥有一项认可的房地产职衔。由此看来，在美国要想通过 CPM 的认证和注册是极为不易的一件事情。如此权威的国家级专业资格，全美物业管理协会 (IREM) 并未向外籍人士授予。