小区经营方案

物业服务要获得持续的经营效益，就要立足发展，“只有发展才是硬道理”，我们应当主动地参与市场竞争，以积极的心态拓展项目，寻求更大的规模效益。为更好地提高物业服务收益，解决如何突破困境、提高经营效益的问题，特制定此多种经营方案。

物业服务企业 “一业为主，多种经营”的经营战略是值得提倡的，即以物业服务为主营业务，在此基础上开展其他各经营活动，但是“多种经营”并非不务正业，不能偏离物业服务和服务的主题，物业经营要围绕 “服务业户”这一中心，开发能产生一定经济效益、能满足业户多种需求的经济增长体，达到“双赢”目的。

一、控制成本和各项支出是开展多种经营的前提

开展经营的目的是为了增加收益，而增加收益一方面可以体现在节约成本和各项支出，物业服务企业节约成本，是提高经营效益的根本途径。可以采取以下措施： 

1．执行全面预算管理制度

对于年度各项支出和成本费用按本年度实际情况进行预算管理，在年度支出中严格按预算进行支出，超出部分无特殊原因不行进行支出，这样一方面严格了财务制度，另一方面对于支出管理也能做得“心中有数”，有利于减少盲目的支出和不必要的支出；

2．节约管理费用。

物业服务行业竞争激烈，业主对物业服务的要求也在不断提高，物业服务企业只有千方百计地降低管理成本，才能在竞争中站稳脚跟。

（1）控制公司人数，培养一专多能的人才，以节余人工成本。

（2）做好设备设施维护保养，降低维修成本。

（3）教育员工厉行节约，以降低办公等费用。物业服务企业应该节约管理费用，但也要省钱省到该省的地方，绝不能打着节约之名，行“少服务”或“不服务”之举。

二、开展多种经营的方式

物业服务首先应该当是服务，在服务好业户的情况下进行多种经营，针对项目小区的特点和实际情况，可以采取以下几种经营方式：

1、与装修公司及其它单位进行合作，收取广告费和管理费。

由于小区业主入住率不太高、未装修户数较多、户型面积较大；同时现阶段也是装修一个相对的高峰期，对于装修公司和其它与装修息息相关的商品商家、企业的吸引比较大，可以与相关的单位联系，在小区内比较显眼的位置设立相关的广告牌，以增加广告收入或根据实际成交的业务量进行提点（按多少钱一个平方收取管理费）。前期洽谈的几家装修公司从业绩上来看并不理想，这与他们的市场定位、宣传力度以及单位本身的知名度有关，项目小区在长沙属于中高档楼盘，业主相对来说都具备一定的经济实力，可以引进部分品牌装修公司，一来公司实力雄厚，二来有丰富的市场开拓能力，三来已抢占了市场的知名度。装修是买房后的一项重大工作，业主在选择家装时，总希望可以找到质量比较放心、能信任的装饰公司，选择品牌装修公司对业主来说也少了许多顾虑。在与装修公司签定相关的合作协议时，建议根据业务量来确定收取的管理费标准，业务量越多管理费就相对来说比业务量一般的标准就低。此举更能刺激装修公司抢占项目小区的市场份额，只有他们的业务量上去了，相应的也就提高了我们的管理费。

2、电梯广告

目前小区电梯内厅广告已与第六感广告公司有了初步协议，每台电梯600元/年的广告费。

利用进出电梯口处，可以联系相关传媒公司（如分众传媒）来安装小型液晶电视，由对方按月支付相关费用（电费）。

3、灯箱广告

利用小区内高架灯杆，可以联系相关的广告公司来制作灯箱，费用由对方承担，灯箱具体内容可以与广告公司进行协商，我们可以向其收取电费和广告费，一来可以美化小区的环境，另一方面节省了一部分自身的公共照明电费开支。

4、开展有偿服务项目

有偿服务是物业服务企业收益一部分，有偿服务要在前期物业服务中予以收取，这样更利于业主的理解和认可，先制定物业有偿服务收费标准，报相关单位进行审批，然后在小区内进行公示的同时，向业主提供有偿服务。目前管理处有偿收费服务项目及收费标准已确定，并报公司领导审批。为体现管理处人性化管理，建议每次费用在20元以下免收，每次服务后告知业户。

5、电话、网络

电话初装向业主收取初装费100元，特殊号码选号费50-400元不等（为一次性的），目前管理处已实施该项收费。

网络每年可向要开通的业主收取服务费，具体标准要进一步与电信局的进行协商。也可以在小区业户入住率达到一定比例的时候，采取开通宽带的方式，如小区内开通若干条宽带然后再分支到每户，操作模式跟网吧相似。网络以后将会成为管理处每年经济创收的一个重要方面。

6、灭火器租赁

可以充分利用装修来推动灭火器的租赁，根据消防要求，室内装修必须采取防火安全措施，这就要求在装修巡查过程中严格把关。本人觉得现有的灭火器租赁租金太低，根据长沙市其它楼盘的操作标准为1元/天/个，而目前小区小高层每层楼均未配备灭火器，待小区整体装修接近尾声时，回收回来的灭火器可以装放在各个楼层上，既达到了经济效益和采取必要的安全措施，同时也完善了小区的配套设施。[FS:PAGE]

7、代送桶装饮用水

目前这项业务正在开展中，但是给送水的安管员的提成一直未落实。为了体现多劳多得，充分调动大家的积极性，建议领导给予明确批示。

8、车辆年检等代办服务

目前小区业户拥有私家车已成普遍，而且办公楼进驻后，各单位和物产集团也有不少车辆，可以跟汽车俱乐部联系，为业主代办车辆年审年检、违章记录消除、上牌考证等代办服务，按代办业务的类型从中收取不等的服务费。此项可作为一个长期业务来进行推广。

9、房屋中介

房屋中介从长远利益考虑，需做一个详细的可行性操作方案。收集小区要出租或出售房屋的信息，将信息在相关房产信息网进行发布，每天进行更新，制定成交方案。同时也为了激励员工，可以采取成功售出房屋的纯利润返几个点给当事员工。

10、装修后室内空气检测

随着对室内环境保护意识的不断加强，业户迫切希望有一个安全、舒适、健康的生活空间。在经过装修后，室内空气质量急剧下降，严重危及到人体健康。为完善服务内容，提高服务质量，可以联系市内各室内空气检测单位进行合作，按检测和治理不同标准收取管理费。

11、地下车库

充分利用现有资源，挖掘获得经济效益的途径，地下车库可拓展的项目有锁具、标识标牌、灯箱广告、反光广告、保险公司等。此项在前期可作为重点挖掘对象。具体有待进一步市场调查。

三、对外项目拓展

随着外来物业服务企业的进驻，长沙政府单位几乎全部由他们接管，现在长沙各大物业服务企业均成立了项目拓展部，将物业服务走向市场，争取在做好自身管理项目的同时，占领另一部分的市场份额，从而提高市场竞争力。