物业管理存在六大弊病 调研报告开出七剂良方

小区物业管理问题关系千千万万北京市民的日常生活。昨天，市政协召开专题新闻发布会，公布了市政协常委会《关于北京市居住小区物业管理问题的建议案及调研报告》，针对小区物业管理六大弊病提出了具体诊治药方，建议市政府在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。

    参与调研课题的曾广宇委员向记者表示，目前本市小区物业管理存在开发建设遗留、收费难、业主委员会难组建、物业服务亟待规范、管理体制不顺及法律法规不完善六大问题。李少华委员介绍说，本市新建的3077个小区中，仅有11.7%成立了业主委员会，仍有近90%的小区没有成立业主委员会。

    弊病一：开发建设遗留问题成物业纠纷主因

    市政协调研报告认为，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。 

    弊病二：物业管理企业普遍收费难

    曾广宇委员表示，造成收费率低的原因也是多方面的。 一是物业收费的制定不公开透明，在前期，业主根本没有“讨价还价”的余地。二是物业管理企业服务不到位。三是低收入群体经济承受能力有限。四是问题不能得到及时解决，居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。

    弊病三：物业服务行为不规范

    李少华委员认为，本市物业管理企业管理和培训没有及时跟上。此外，本市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。

    弊病四：业主大会、业主委员会组建难

    造成这一问题的客观原因：一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大、业主数量多，组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象；四是业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。

    弊病五：政府职能缺位 监管体制不顺

    目前承担物业行政管理职责的是市建委物业处和小区办，全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。

    弊病六：法律法规不完善不配套

    小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝。本市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。

    对症下药：调研报告开出七剂良方

    一是高度重视居住小区物业管理在构建和谐社区中的作用，强化对物业管理的行政监管。

    二是整顿居住小区物业管理市场，积极解决开发建设遗留问题。

    三是规范物业管理，严格市场管理，建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。

    四是完善物业管理法规的配套。

    五是健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。

    六是积极探索建立老旧小区物业管理长效机制，根据低收入群体的物业管理需要，建立以社区居委会为主、统一组织协调的物业管理新机制。

    七是加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费观念。

    [权威访谈]物业投诉已大幅下降

    市建委新闻发言人表示，此次对全市物业管理中存在的问题进行摸底调查就是为今后逐步解决这些问题进行的前期准备。从去年底开始，市建委就已开始积极研究制定《物业管理规定实施细则》，目前该细则已经全部制定完成，并交由 人大部门进行立法程序，预计不久便可出台。据统计，市建委接到的物业投诉也正在呈下降趋势，由原来6大类投诉中排名第二下降到了最后一位。

    该发言人表示，成熟国家物业管理历史超过100年，而中国最早开始物业管理的城市深圳，经验不过20多年，北京开始物业管理工作还不到10年。因此，经验的不足使得我们在工作中确实遇到了许许多多的问题，如业主不能按期交纳物业费、物业服务标准受到质疑等等。下一步，市建委会继续对目前北京物业管理中存在的问题，如究竟物业服务达到怎样的标准才算规范等展开相关对策的研究和制定。但这些问题都需要政府部门逐步进行研究和解决，不是一蹴而就的事情。