物业管理经营体制的转变

物业管理经营体制主要有经营制和代理制两种模式，目前国内绝大数物业管理企业实行经营制管理，而香港、国外的物业管理企业则为代理制。经营制指物业管理公司把管理费作为“收入”扣除运作支出后的剩余管理费即为利润，若管理费收不抵支，则由开发商或物业管理公司负责补足。代理制指物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务并按一定的比例在管理费中提取适当酬金作为报酬，管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足。
　　在我国实施了多年物业管理经营制，随着物业管理行业的发展，这种经营机制由于独立经营、业主主体地位难以体现、维修基金难以筹集或使用不当、服务质量难以提高等缺陷己越来越不适应物业管理发展的需要。从发展的角度来看，代理制是适应目前我国物业管理发展的经营机制，应大力倡导物业管理代理制，尽快实现物业管理经营制向代理制转变。这是我国物业管理走向市场化、专业化的必然进程，是促进物业管理行业的健康发展的必由之路。
　　促进物业管理经营体制从经营制向代理制的转变的关键在于：
　　一、政府行为
　　1、要加强对物业管理行业的指导和监督。政府应加强对物业管理的宣传力度，引导全社会正确认识物业管理行业，大力倡导物业管理代理制。制订物业管理委托管理合同样本，明确物业管理公司每月的酬金数等等。物业管理主管部门应在物业管理创优考评、物业管理企业资质年检等工作中检查物业管理代理制的实施情况，并将物业管理代理制作为考评创优的首要条件，从而促使物业管理企业实现从经营承包制向代理酬金制的转变。
　　2、健全物业管理法律法规。广州市制订的《广州市物业管理办法》和深圳市制订的《深圳经济特区物业管理行业管理办法》等法律法规具有前瞻性，对物业管理经营机制的转变具有重要的指导意义，但还应制订有关细则，使之更具可操作性。内地物业管理落后于沿海地区，代理制也很少实施，应尽快修订完善有关物业管理的法律法规，促进物业管理从经营制向代理制转变。
　　3、要大力推行物业管理招投标。“谁开发、谁管理”模式是形成经营制的重要原因之一。这种模式导致物业管理市场“条块分割”，缺乏竞争。各个物业管理公司囿于一小块“地盘”难以通过现模化、专业化来降低物业管理公司的经营成本，导致资源严重浪费。为了促进物业管理市场的发展，推行物业管理招投标应是当务之急。推行招投标，有利于物业管理公司实现规模化经营，有利于资源的合理配置，从而推动经营制向代理制转变。因此，政府应大力推行招投标，从而推动物业管理代理制的实施。
　　二、开发商行为
　　1、开发商应摒弃“肥水不流外人田”的陈旧观念，让物业管理走上市场化、专业化，将小区（大厦）的物业管理推向市场，最好通过招投标的方法选聘专业的物业管理公司管理。对属下的物业管理公司则应建立自主经营、自负盈亏的经营管理体制，避免开发与管理权责不清、财务不分的混乱局面。
　　2、开发商应主动承担前期物业管理的义务和费用，不要做各种减免管理费的承诺，应按政府指导价或业主与物业管理公司之间的协商定价交纳其未售出物业的管理费；要完善配套设备设施，确保房屋质量，从而让物业管理公司轻装上阵，按物业管理自身规律运作。
　　三、业主、业主委员会行为
　　业主要转变对物业管理的错误观念，正确认识并行使业主的责任、权利和义务加强对物业管理企业的监管，确保代理制方式的顺利实施。
　　1、健全组织
　　要保证代理制的顺利实施，就必须发挥业主委员会的监督作用。据统计，广州市1000多个住宅小区（大厦）里，成立业主委员会的只有100多个，绝大多数小区（大厦）未按规定成立业主委员会。因此，一方面业主应积极参与物业管理工作，积极成立业主委员会。另一方面，已成立的业主委员会应积极制订业主委员会章程，促使委员会成员按章操作，充分发挥业主委员会应有的作用，监督物业管理公司按法律法规和管理合同开展管理活动。
　　2、在合同中明确代理制的管理机制
　　业主委员会应在与物业管理企业签订的物业管理合同中详细载明各自的权责，明确物业管理代理制，量化物业管理的管理酬金，确立监管物业管理企业的原则及内容等。
　　3、量化物业管理公司的酬金
　　在代理制下，有两种酬金计算方式，一是按管理费总支出一定比例（一般10％左右）提取；二是每月固定酬金（如几万元）。若按第一种方式即提取一定比例的管理费作为管理酬金，由于管理酬金与管理费支出总额挂钩，物业管理司有可能拼命扩大管理费支出，乱花钱，以从中赚取较多的管理酬金。因此业主委员会可与物业物业管理公司协商，每定额给物业管理公司酬金，从而消除业主对代理制的顾虑，可保证业主的权益，完善代理制下的管理方式。
　　4、加强对物业管理企业的监管
　　业主、业主委员会应按委托管理合同条款监督物业管理企业，包括对物业管理费收支的监管，对物业管理公司的管理行为和员工的服务工作的监管，对房屋及配套设备设施的重大维修、更新项目的监管，从而约束物业管理公司的代理行为，确保物业管理公司履行其委托代理义务，按合同规定收取管理费等。
　　5、理解、配合、支持物业管理公司的管理举措
　　业主与物业管理公司是委托管理合同的双方当事人，具有平等的关系，业主应理解、配合、支持物业管理公司的工作。不可采取”横挑鼻子，竖挑眼睛”的方式对物业管理公司横加指责，也不可动不动以服务不好而拒交管理费。业主要明白，管理费不是物业管理公司的收入，物业管理费是维护小区（大厦）运作正常所需的费用，管理费少交，物业管理公司就难保证服务质量。
　　四、物业管理公司行为
　　物业管理公司要想在激烈的市场竞争中壮大和发展，就必须实施市场化、专业化的管理，不能依赖发展商生存，也不能采取短期行为任意侵占业主利益。物业管理公司应自觉采取代理酬金式的管理模式，走规范化管理之路，更好地为业主服务，塑造物业管理公司品牌。
　　1、勤俭持家，当好业主的管家
　　物业管理公司既要合理安排人力资源，提高员工素质，提高工作效率，降低员工管理成本，又要合理开支管理费，决不可大手大脚乱花管理费。
　　2、主动接受业主、业主委员会的监管
　　实行代理制管理方式后，物业管理公司应摆正自己服务的位置，主动接受业主、业主委员会的监管，包括定期公管理帐目，管理小区（大厦）的员工人数及薪金的年度预算报业主委员会审批，重大的房屋修缮、公用设备设施的维养及
更新等报业主委员会审批，大额费用支出（以合同为准）也报业主委员会审批。
　　实行代理制管理，物业管理公司不可将其各种费用、人员工资列入某一小区（大厦）的物业管理费中支出，物业管理公司只能根据合同的约定拿管理酬金。