预防物业管理纠纷　签好《物业管理公约》

　　物业管理的经营与收费一直是个比较敏感的问题。因为这直接关系到物业管理各方的经济利益，有媒体甚至称物业管理收费是业主与物业管理企业心中永远的"痛"。一方面，产权人希望缴费能降到最低，另一方面，物业管理企业希望利润达到最大化。要想在这种悖论里求得合作发展。物业管理双方就应当就物业管理经营与收费等问题进行协商，并在合同中进行详细约定，以避免纠纷的产生。在签订《物业管理合同》的经营与收费条款时，以下几个问题应当加以考虑：
1、物业管理企业在住宅小区内是否具有排他经营权，经营收益归谁所有，如何使用；
2、收取补充物业管理费的条件、标准及议事程序；
3、调整物业管理费的依据、条件及幅度；
4、物业管理企业服务未达标的违约赔偿责任，标准。
　　三、建立维修基金的使用、续筹的监督体制，降低维修基全移交、投资风险
　　维修基金是专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的，由全体业主按购房款2％-3％的比例缴纳的基金。由于维修基金数额比较大，对物业保值、增值具有重要作用，直接关系到产权人切身利益，因此在签订《物业管理公约》时，应重点关注维修基金的使用、续缴问题。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》虽然对维修基金的使用、续筹作了以下规定：业主委员会成立前，维修基金的使用由开发商或开发商委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施；维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹，但以上规定并不能保证维修基金使用、续筹的审批合理，也无法防止开发商或物业管理企业不合理使用维修基金。为维护自己的权益，在制定《物业管理公约》时。产权人应当建立维修基金使用、续筹的监督制度。
　　也许有些产权人还没有意识到维修基金存在着移交、投资风险。《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金先由开发商代收，在业主办理房屋权属证时，由房地产行政主管部门代管，业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金交给物业管理企业代管。在此期间，维修基金可用于购买国债等证券类投资。维修基金的移交伴随着巨大的财务风险，利息的变动、国债收益的变动都可能导致维修基金减少，这些不可预测的风险只能由全体业主来承担。签订《物业管理公约》时应注意维修基金移交、投资风险问题，并制定有关条款，减少移交特别是投资风险，完善违法、违约移交、投资维修基金的违约、追偿制度。
　　四、完善物业管理企业服务标准条款，明确选聘、撤换物业管理企业的条件及程序
　　有些小区存在着这样的情况，产权人或使用人对物业管理企业的工作极不满意，想撤换物业管理公司，但却拿不出实质性的证据证明物业管理企业违反法律或合同约定，以至撤换物业管理企业的想法和行为不能实现。这主要是因为，这些小区的《物业管理公约》等合同性文件对物业管理企业的服务范围、服务标准，选聘、撤换物业管理企业的条件及程序等问题未作详细约定，以至诉讼或投诉时没有证据，达不到自己的目的。一般情况下，物业管理工作比较复杂，订立《物业管理公约》等合同性文件时应尽量详细地约定物业管理企业的服务范围、服务标准、因物业管理企业怠于职守或不履行职守、服务未达标等原因给业主造成损害的违约赔偿条款。这样考核物业管理企业的工作好坏就有了依据与标准，决定是否续聘或撤换原有的物业管理企业时也有了实质性的证据及依据。即使诉诸法律也不会有败诉的危险。

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