物业管理发展之路：重组

物业管理发展之路：重组
物业管理在我国的发展已经走过了20多年，在全国各大城市都有了一定的发展基础，但由于受其自身历史原因的束缚，绝大多数物业管理公司都达不到经营规模，以致影响了它们的进一步发展。对此，笔者认为，物业管理要摆脱困境，实现更大的发展，就必须采取一场新的“革命”——重组。

　　一、物业管理规模及其困境

　　由于种种原因，当前大部分物业管理都达不到经营规模。众所周知，就住宅小区而言，一个物业管理公司的正常运营至少需要12名职工，其中，1名经理负责组织领导公司的全面工作，2名财务工作人员分别负责会计和出纳工作，1名清洁工负责小区的清洁工作，1名水电工负责小区的水电工作，1名园丁负责小区的绿化工作，6名保安人员分别轮班负责小区24小时的守门与巡逻工作。现撇开其它管理费用的开支不谈，仅就工资的支付而言，假设每月每人的人均收入为600元，则该公司的月工资费用就是7200元。由于大部分公司的收入来源主要是物业管理收费，其它经营收入很少，因此在此只计算物业管理收费收入。若按照每平方米收取0.4元物业管理费用计算，该公司要正常运行，其物业管理规模就必须达到18000平方米以上。而实际上，当前物业管理规模在18000平方米以下的公司仍然很多。为了确保公司正常运行，公司只能提高收费，但业主的收入也是有限的，因此，通过提高物业管理费来解决公司运营困难也是不可行的，由此，物业管理陷入了两难境地：提高收费业主反对，不提高收费公司难以运营。

　　二、制约物业管理规模扩大的因素

　　由于物业管理规模不足，使物业管理处于两难境地。那么，制约物业管理规模扩大的主要因素是什么呢？笔者认为，主要有以下几方面：

　　（一）传统的物业管理模式

　　我国的现代物业管理主要是伴随住房制度改革、土地使用制度改革和住房生产制度改革的发展而在全国逐步推行，它原先的基本模式是谁开发谁管理。采取这种管理模式所导致的直接后果是：1.物业管理权不能流动，物业管理市场化无法开展；2.制约了物业管理竞争，不利于提高物业管理服务质量；3.制约了物业管理公司的进一步扩张，影响了物业管理公司实现规模经营。

　　（二）各房地产开发公司的开发能力

　　在传统的物业管理模式下，基本上采取了谁开发谁管理的做法，物业管理权很少流动，因此，物业管理规模主要取决于各房地产开发公司的开发规模。各房地产开发公司的开发规模越大，其物业管理规模就越大；各房地产开发公司的开发规模越小，其物业管理规模也就越小。而各房地产开发公司的开发规模主要取决于他们的开发经营能力。

　　（三）物业管理公司的利益驱动

　　物业管理是一项新兴行业，其推行的主要对象是80年代以来的物业，由于这些物业成新率较高，费用开支较少，因此，各物业管理公司为了保持既得利益，互不相让各自所占的市场，其结果是物业管理权难以流动，物业管理的扩张受到抑制，物业管理公司难以实现规模经营。

　　（四）城市规划

　　在传统的物业管理模式下，物业管理规模不仅受到房地产开发公司的开发能力的制约，而且由于房地产开发必须服从城市规划，因此，城市规模直接影响房地产开发公司的开发规模，进而间接地影响物业管理规模。如果城市规划方面许可的成片开发土地、容积率等越大，建筑高度、建筑密度等越高，则房地产开发规模就相应越大，物业管理规模也就随之越大；反之就越小。

　　（五）零星的旧城改造

　　零星的旧城改造也是影响物业管理规模的重要因素。在谁开发谁管理的模式下，零星的旧城改造不利于物业的成片管理。虽然，也许有某一开发公司开发的旧城较多，但由于物业本身就是不动产，不可随便移动以方便某一物业管理公司的管理，这就必然导致物业管理经营规模不足。

　　（六）物业管理公司的管理松散

　　当前，绝大部分地方对物业管理公司的管理较松，未形成硬约束。当物业管理公司收不抵支，财务恶化，运行困难时，其基本的应对措施就是想方设法向业主收取费用，而不是采取破产的办法，鼓励大公司介入，形成优胜劣汰、兼并重组，实现规模经营，以致一些半死不活的公司继续存在，影响了物业管理的发展。

　　三、推进重组，实现物业管理大发展

　　上述分析表明，由于种种原因，导致了物业管理规模不足，从而把物业管理逼进了两难境地。因此，为了实现物业管理的大发展，就必须进一步扩大物业管理规模，而要实现物业管理规模的扩大，就必须采取兼并、破产、招投标等办法实现
 
 
物业管理重组。

　　所谓“物业管理重组”，就是通过采取兼并、破产、招投标等办法，把各物业管理公司分别零星地分割经营管理物业改变为统一的、成片的、大规模管理，以降低经营成本，提高服务质量，从而实现物业管理跨跃式发展。

　　当前，为了实现物业管理重组，我们应该做好以下几方面工作：

　　（一）组织有关专业人员根据社会发展和人民生活水平的实际情况，科学地测算物业管理正常运营所需要的最低合理规模；

　　（二）研究、制定有关优惠政策，鼓励各公司采取兼并、破产等办法进行重组，实现规模经营；

　　（三）对不符合最低合理规模要求的物业管理公司要坚决给予清理，取消其营业资格；

　　（四）进一步规范化物业管理收费，以防止物业管理公司乱收费行为，从而形成物业管理公司财务管理上的硬约束，以迫使物业管理公司不断扩张；

　　（五）有计划、按步骤地把各单位自管房及房改房纳入社会化管理，为物业管理成片地大规模地经营管理创造条件；

　　（六）城市规模要兼顾物业管理，从有利于未来的物业管理的发展上进行规划，从而从源头上抓好物业管理；

　　（七）积极采取招投标等办法，大力推进物业管理市场化进程，为物业管理重组创造条件。