物业管理行业生存状况调查报告（三）

二、行业发展的基本状况

（二）从业人员情况

被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：

1.以工作岗位划分

从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数的15.54%；从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数的84.46%。操作岗位人数中的38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。

（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系)

从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。

2.以学历层次划分被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历的有1622人，占总人数的0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数的11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。

对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历人员所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。

3.以技术层次划分

被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数的5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数的26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数的24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。

企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数的2.89%；中级技工46498人，占7.14%；初级技工80071人，占12.28%；无技术人员506612人，占77.69%。

以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%%没有中级以上职称，操作人员中90%%没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。

4.以男女性别划分

被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。

考虑到占从业人员总数的38%%的秩序维护员主要为男性，以上数据表明从业人员的男女比例大体相当，女性略占多数（与清洁工主要为女性有关）。

（三）管理物业项目情况

被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积20.39064亿平方米，与从业77.2032万人相对应。不难看出，在目前情况下，平均每个物业管理项目有从业人员25人，平均每名从业人员管理面积2640平方米。其中：

1.按物业类型划分。住宅项目21428个、建筑面积15.4286亿平方米，分别占总项目数的69.50%和总建筑面积的75.67%；办公楼及商业用房项目5825个、建筑面积2.097666亿平方米，分别占18.89%和10.29%；工业项目1204个、建筑面积1.050901亿平方米，分别占了3.91%和5.15%；其他类型项目2374个、建筑面积1.813377亿平方米，分别占7.70%和8.89%。

以上数据表明，目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流，物业管理取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。

2.按项目获取方式分。以协议方式取得项目22409个、建筑面积13.2473亿平方米，分别占总项目数的72.68%和64.97%；其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积3.931781亿平方米，分别占20.55%和19.28%；以招投标方式取得8422个、建筑面积7.143302亿平方米，分别占27.32%和35.03%。

以上数据表明，虽然2003年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业管理市场尚未形成，行政主管部门的执法监督有待加强。（待续）

(作者： 中国物业管理协会秘书处)