物业管理收费标准测算初探

摘要：物业管理收费标准测算是确定收费高低的关键，合理的收费标准测算对保证企业持续经营发展，业主自觉自愿交费将起到积极作用。而收费标准测算要考虑物业管理可能涉及的方方面面，力求全面、准确、合理。

物业管理收费标准是业主关注的热点之一，关于物业管理收费标准的测算，笔者曾与同行交流，发现一些问题，是共性的，现提出来供大家参考。

一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等

这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。

（一）定员的确定：根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。

 
（二）工资的确定：

1. 按照不同的岗位设置和人力资源配置情况，参考所在地平均工资水平，设定不同的薪酬标准。采用这种办法时，不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而，各企业的工资标准，都是企业的秘密，况且相同档次的物业，不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标，曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2. 按照社会职工平均工资计算。

政府每年 3月公布上年度本省区域内职工平均工资，此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下年度费用预算时，此数据相差两年，应加上调系数，采用历年平均上涨幅度来调整。

3. 按照物业管理行业社会职工平均工资计算，地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高，用于高档大厦测算则偏低，差异较大。

4. 加班费的测算：社会平均工资已包含了加班费用。但是，物业管理行业加班数量远远大于其它行业，特别是在几个长假中，既要确保假期服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以开展的工作，如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月 2 ～ 3 天的标准计算，日工资按月工资除以 20.92 天计算。

5.保险费用：规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金（五险一金）。物业管理企业聘用了较多的外埠员工（包括外埠城镇员工和农民工），有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的，一部分进入福利费开支。

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用

1. 历史成本法：根据历年成本开支情况，加上不可预见费（一般为 10% ，这主要是设备逐年老化，维修成本逐年增加，水电气价格也在逐年提高）。

2. 简单测算法：按照设备或系统造价 ( 投资 ) 的 5%
6% 计算 , 公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。

三、物业管理区域清洁卫生费用

该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目，相关区域清洁卫生费用要提高 30% ～ 50% 。

四、物业管理区域绿化养护费用
包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准，确定一个养护单价，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以绿化面积。同时要考虑节日装饰费用。

五、物业管理区域秩序维护费用

包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。

六、办公费用

包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会
议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。

七、物业管理企业固定资产折旧

计提折旧的方法主要有两类：一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下：固定资产折旧额 = （固定资产原值 - 残值） / 使用年限（使用年限一般按 5 年计）

八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
 
物业共用部位、公用设施设备的保险费用，是物业管理公司代替业主交纳的保险费用。公众责任保险（第三责任险）是由于物业管理工作的特殊性决定的一项保险的费用。笔者建议物业管理企业与业主协商，不仅投保财产一切险和公众责任保险，还应投保雇主责任险。

九、法定税费

1. 按现行税法的规定，物业管理企业在进行经营活动中应缴纳的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育附加费。至于费用性税金，包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等应在管理费用中列支。营业税：按企业经营收入的 5% 征收。城市建设维护税、教育附加费，分别按营业税的 7% 、 3% 征收。两税一费合计为 5.5% ，它应以服务性收入额为对象和计税依据。
2. 法定税费的计算。

许多物业管理专业书籍和一些企业采用如下公式：

法定税费 = ∑ 物业服务成本 × 5.5% 。

笔者认为，以下计算公式更为合理：

物业收入
= ∑ 物业服务成本 + 法定税费 + 物业管理企业的利润

法定税费 =[ （ ∑ 物业服务成本 + 物业管理企业的利润） / （ 1- 税费率） ] × 税费率 =
（ ∑ 物业服务成本 + 物业管理企业的利润） /94.5% × 5.5%

十、物业管理企业利润

应区别建筑物的品质和档次、智能化水平、管理水平、企业资质、已达到的管理目标情况。对于智能化水平较高的 5A 级大厦，企业利润应在 12 ％～ 15 ％；对于智能化水平较低的一般大厦，利润也应在
参考文献：

1. 谢家瑾， 《 加快建立质价相符的物业管理收费机制 》 ， 《 中国物业管理 》
， 2003 年第 11 期

2. 季如进， 《 物业管理 》 ，首都经济贸易大学出版社， 2004 年 10 月第一版

3.王林生， 《 物业管理企业财务基础 》 ，重庆大学出版社， 2005 年 2 月第一版