物业管理企业的类型及经营方式

随着物业管理经营的发展与变迁，物业管理企业的类型和经营获利方式也悄然发生着变革。

政府房管部门转制的物业管理企业

    绝大部分由政府房管部门转制而来的物业管理企业，距离现代企业制度的要求还有很大的差距，在经营模式上仍然延续过去的管理方式。

还有一种与物业管理非常相似的管理，就是传统的行政管理方式，既没有转制，在管理的方式方法上以及所管理的物业产权结构上也都没有变化，这种管理仍然由政府或集体进行大量补贴，而收取的物业使用人的费用较为低廉，还谈不上是物业管理，因此，可以不将其归入物业管理的类型中来，。

企事业单位组建的物业管理企业

这类企业主要为本单位的职工及改制后的物业提供管理服务，在运作上还基本沿袭国有企业后勤管理的模式，单位给予。定的福利补贴，如取暖费、物业管理费等都由单位出资或报销等。

房地产开发企业成立的物业管理机构

    这些机构有的是注册成立的物业管理公司，有的是设立物业管理部门，由该部门组织分包单位进行物业管理，还有的物业管理公司和地产公司的物业管理部门属两块牌子一班人马。在这些机构发展的初期，管理服务的物业对象主要是房地产公司自己开发建设的项目，物业管理权很少变动。在费用上，大部分机构都由房地产企业进行补贴；这些机构的根本目的也是为了配合物业销售，以及塑造房地产公司品牌。这种房地产公司的补贴式经营，实际上是对业主的变相福利，它不符合市场经济规律要求，而且扰乱了物业管理市场的正常秩序；这种经营不具有市场意义，它只是房地产公司财富经营的延续。

在物业管理发展进入20世纪90年代以后，部分房地产开发企业成立的物业管理公司开始走向市场，承接社会项目。2 1世纪初，物业管理行业亦被不少房地产企业作为投资的渠道之一。因为房地产行业与物业管理之间存在着紧密的“血缘关系”，使这类物业管理机构容易与房地产企业“合谋”侵害业主的权益，因此，国家提倡房地产与物业管理“分业经营”。

按照“公司法”规定成立的专业物业管理公司

这类公司完全靠市场经营生存，因而有着较强大的生命力和生存空间。它们通过市场竞争，在法规许可范围内取得物业经营权，与业主签订合约提供合约内的服务，而业主则在享受服务的同时支出服务费给物业管理公司。这种方式已是目前我国物业管理市场的最主要形式，其存在范围广、被接受程度深，既是国家提倡的方式，也符合我国经济的运行规律。这种方式能达到两个方面的平衡，一是支出与获取的平衡，业主的支出与物业管理公司的收益维持较为合理的水平，如果违背了这个平衡，将会由市场重新调节。它与房地产公司补贴式经营相比，最为契合物业管理市场规律，因而最有发展前途。第二个平衡是物业管理行业与其他行业的平衡，当这个平衡失衡时，或者业主选择其他管理模式从而引发物业管理行业的整体变化，或者物业管理行业因为资本获利的属性不能满足，则转向投资其他行业，这个因素也会引导物业管理市场发生相应变化。

其他类型企业

    目前我国物业管理市场上还有其他经营模式初露端倪，如业主聘请专业服务公司对小区进行管理，而省略物业管理公司这道环节；还有小区业主聘请物业管理职业经理人，由其组织专业公司进行物业管理活动。上述两种模式既范围不广影响不深，而且也不涉及到物业管理企业的财富经营，因此，本书忽略不论。

围绕物业管理，社会上成立了多种专业公司，它们虽然都以物业管理为对象，但内容比较单一，例如清洁公司、保安公司、园林绿化公司、设备维修保养公司、装饰装修公司、家政服务公司、电梯维修保养公司、建筑工程修缮公司等，这些公司都是物业管理工作中的一项具体业务，都不能完全涵盖《物业管理条例》中所规定的物业管理概念的范围。但这些专业公司可以由物业管理企业进行投资经营，所以，它们将被列为物业管理资本经营的范畴专章论述。