物业管理的电子商务

物业管理的电子商务概念虽然早在20世纪末已经出现，但到目前为止，仍然还局限在概念联阶段，没有实质性的内容。有些物业管理企业搭建了一个网络架构，有些物业管理企业仅通过网络处理一些工作事务，这都不是电子商务。物业管理的电子商务时代尚需业界人士共同努力才能到来。

物业管理在电子商务中的定位

    虽然现在社区外的电子商务网站已经非常成熟，但它仍然要解决一个货物的配送问题。配送的货物最终都要被消费者拿回家中(办公、服务体验等类除外)，则配送的终端最为有效的目的地就是社区；而社区的管理者和服务者是物业管理。至此，物业管理与电子商务进行了交叉，物业管理联姻电子商务就有了现实需求的基础支撑。

     物业管理在电子商务中的定位可以有两种：

    (1)物业管理企业经营电子商务网站  这个电子商务网站只能定位在社区内，而且要与物业管理业务相联系；否则就不是物业管理的电子商务了，那是专门的电子商务，与本书的主题无关。现在的新建社区基本上都有社区网络，如果物业管理企业之间进行结盟，将所管理的所有社区网络联结在一起，其消费力量之大将是惊人的。

    物业管理企业经营社区电子商务有明显的优势：一是与消费者之间的距离很近，而这是社会上的电子商务所远远不及的；二是物业管理电子商务易取得消费者的信任，在诚信方面具有先天优势。

    (2)物业管理企业参与电子商务中的配送业务  如果暂时无法建立社区电子商务网络，物业管理企业可以选择另外的方式，即成为电子商务的配送方。现将这种经营的模式设想如下：

    厂方在物业管理企业建立配送基地，该基地可与厂方及网站方建立即时信息通道，当基地得到电子商务网站提供的信息时，由物业管理企业向消费者送货。

这个设想模式需要解决的问题：一是存放货物的基地建设，二是所辖小区内业主进行电子商务消费的能力。可以想象，如果一个小区内一年只有几千元的电子商务消费量，则厂方在此建立一个配送基地的成本就太大了，也是不可能的。所以，物业管理企业要想介入这项业务，必须大幅度提高社区业主的电子商务消费量；而要达到这个目的，最好的方式就是物业管理企业的战略联盟并将电子商务与物业管理紧密地结合起来。

物业管理选择电子商务的可能性

    近年来，物业服务收费标准持续走低。以深圳为例，1 997年高层楼宇物业服务收费标准可达4.5元／㎡·月，而目前则大多降到3.5元／㎡·月以下。深圳南山区某楼盘进行物业管理竞标时，多家物业管理企业报价已经低于3．0元／㎡·月。3．0元／㎡·月是个什么概念? 请看下表：

××花园小区月收支情况表

 
   

 

    小区名称

  ××花园

    地理位置

  深圳市南山区

  小  区

    建筑面积

  10万㎡

    可收费面积

    7万㎡

  概  况

    取费标准

    3元，㎡·月

    物业管理人员配备

    80人(甲级物业管理公司标准)

月收入    7万㎡×3元，㎡·月=210 000元

 

    物业管理人员工资

    80(人)×2 000元(人月平均工资)=160 000元

    水电费

    0.6元／㎡·月×10万㎡=60 000元

  月基本

    物业管理公司酬金

    210 000元×10％(酬金标准)=21 000元

  支  出

 

  其他(机电设备设施

  的维护更新、税收等)

 

    50 000元(最低值)

    合    计

    291 000元

月结余     -81000元

注：本表数据取自2002年。

   

从上中可以看出，××花园小区平均每月亏损8万余元。现实中，如何在亏损的情况下维持小区物业管理工作的正常运行呢?只有通过其他途径弥补这个缺口。这个其他途径包括发展商的补贴，也包括现在已经实施的物业管理特约专项服务、停车场经营收入等，也包括拟经营的物业管理电子商务和一切其他可能的赢利方式。因此，只要电子商务能为物业管理带来收益，就必然会成为行业的选择。而从前文所述中可知，电子商务前景光明，而且具有社区实施的基础，那么，物业管理电子商务的实践只是时间早晚的问题。

对于物业管理市场而言，业主“低收费高服务”的要求无可厚非。物业管理企业应该怎样解决这一矛盾并让企业的利益最大化呢?走社区电子商务之路可能是一条通衢大道。

物业管理电子商务的实施

    物业管理电子商务的实施没有成功的案例可以借鉴，以下内容为参考其他电子商务模式而进行的设想，仅供参考。

    第一步，建立社区电子商务网站。先期进行社区网络的建设，主要服务于物业管理，以聚拢社区业主对该网络的旺盛人气。待该网络成熟后，再逐步向电子商务网站靠拢。当然，也可以考虑直接与社会上成熟的电子商务网站合作，直接建立社区电子商务网站。

    初期社区网络的内容可以包括物业服务费用查询、报修、投诉等，同时包括天气、电视节目、新闻、告示等各种综合便民信息的提供；也可以进行V 0 D视频点播服务，证券金融服务等。

    第二步，逐步推出商务项目。等网络运行稳定商机呈现时，就可增加商务服务，例如：网上购物，网上预订，网上家政，游戏娱乐，网上教育，网上医疗，物业管理的特约服务等。其中的网上医疗就可以和国内著名的医疗网站及医院合作，提供网上挂号、预约专家、网上诊断、上门护理以及老人健康护理等，以随时向业主提供健康服务；对于疑难病症还可实行网上会诊。

    第三步，搭建配送体系。首先通过有效的评估，选择各行业有信誉有实力的社会供应商，并以契约方式与之建立商品和服务的提供关系。电子商务网站的内容即由这些社会供应商填充；而业主即通过该电子商务网站购买商品和服务。业主购买商品和服务以后，物业管理企业利用社区的人力资源完成社区内部的配送，从而解决货物流通中最繁杂的一个环节，大大降低物流成本，提高货物配送的及时性和准确性。

    物业管理企业在正常的生产经营中，也需要大量的各种商品，为了降低成本，一些物业管理企业在内部建立了物品配送制度和配送系统。这个内部系统完全可以和电子商务中的配送系统合二为一。例如，某物业管理公司就规定，1 4类物品由公司统一配送，这1 4类物品是：维修用品(工具、照明、油漆)，电器类，办公家具类，办公用品、设备及耗材，药品，粮油类，烟、酒、茶、饮料、一般食品，厨房设备，员工生活用品类，绿化用品类，消防器材类，会所设施、用品，机电设备、工具，洗涤、卫生、清洁用品。

    第四步，费用结算抽取佣金。物业管理企业可以利用物业的品牌资源，解决电子商务的信用、收款、售后服务等问题。如果直接建立了电子商务网站，则可以向厂方收取商品交易佣金，也可收取配送费用。

物业管理电子商务需要关注的问题

    (1)以物业管理为主业  将物业管理服务与电子商务紧密结合，尤其要以物业管理经营为主业，要将电子商务活动视为物业管理服务的延伸和拓宽。

    (2)保护业主的利益  物业管理企业作为电子商务经营中的参与者，必须保护业主的消费利益，如果出现了交易风险，业主将把该风险与物业管理联系起来，并最终将风险转嫁给物业管理企业。

    (3)充分考虑现实因素  物业管理经营社区电子商务，既要适应社区及业主的情况，也要适合物业管理企业自身的情况。在实际操作中，尤其要关注以下几点：

    1)必须得到物业服务中心(物业管理分公司、管理处)的积极支持才能实施。

    2)社区电子商务的服务项目应先简后繁，每一个服务项目推出时必须制订详细的流程，先试行然后推广。

    3)社区电子商务不能拘泥于网络，要充分利用各种资源进行信息沟通。