物权法时代的物业管理发展出路

　　问题六 :物业管理服务内容、经营范围的科学界定与明晰

　　物业管理服务对象内容和范围是物业管理操作的重要问题之一，英美法系和大陆法系各国基本以建筑物区分所有权理论确立相关民事立法，我国却一直没有规定此制度。审议中的《物权法》 (草案)采纳了建筑物区分所有权理论，对区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共用部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权，均做了明确规定。例如，《物权法》(草案)对绿地、道路以及物业管理用房的归属问
题分别进行规定。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。立法从实际情况出发，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，等等。

　　《物权法》的这一系列规定，使得我国物业管理服务内容、经营范围从法律层面得到了严格的界定，起到了定分止争的作用。应当说，《物权法》 (草案)基本解决了物业管理产权不清引发的矛盾和问题。但我们也必须清醒地看到，一方面与传统概念相比较，物业管理对象、内容和范围发生了一些变化，我们必须积极调整和适应，另一方面，旧有的问题并未完全解决，例如，会所、车库是稀有专有资源，建设单位预先占有，并通过购房合同加以约定，则可能使其变成建设单位获取更大商业利益的一个渠道。由于业主无法正常地、合理地拥有和谐的居住环境和应有权利，结果导致业主、建设单位和物业管理多方矛盾的频发。因此，我们要充分利用《物权法》规范要求，科学界定物业管理对象、内容和范围，尽可能避免与减少业主、开发企业、物业管理企业三方之间因服务内容、经营范围不明确、物业产权不清带来的矛盾纠纷。

　　问题七：物业管理模式的积极创新与突破
《物权法》草案第八十四条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。物权法时代物业管理的模式已由《物业管理条例》中规定的单一的物业管理企业管理模式，变为业主自行管理、委托物业管理机构管理与委托其他专业机构管理三种模式并存的局面。物业管理多元模式打破了我国原有的物业管理单一格局，突显了“财产即自由”的立法精神，使业主有了更多的选择自由，客观上推进了物业管理的市场化进程，加剧了物业管理市场竞争的广度和深度。

　　但我们必须看到，这一变化势必带来物业管理服务收费依据、范围和物业服务标准的变化，冲击现有物业管理价格体系和相关管理制度，甚至有可能引发经济学所称之的“洼地效应”。一旦“洼地效应”形成，其必将和其它因素共同作用，引发物业管理行业方方面面的“连锁反应”，乃至整个行业的重新洗牌。面对物权法时代物业管理的多元模式和物业管理新格局、新情况，物业管理企业如何及时调整、从容应对，业主如何理性维权、强化自治，政府如何合理引导、科学监管，物业管理行业如何实现长足发展，社会各方如何共建和谐社会等等均是摆在我们面前现实而迫切的问题。

　　问题八 :物业管理纠纷、法律诉讼的不断增加与变化
审议中的《物权法》 (草案)中规定，“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁，业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”《物权法》较为具体地规定了提起诉讼、申请仲裁的条件，同时增加了业主个人的诉讼，即不能经过达到一定比例的业主同意时，业主可以以自己的名义对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议申请仲裁、提起诉讼。

　　此项规定有助于保障物业所有人的权益和公共权益，是公民行使民主权利和保护业主私有财产不受侵犯精神的弘扬。但客观而言，《物权法》的出台必将使物业管理各主体之间以及业主内部等，通过法律途径依法维权的几率大大增加，从而增大了物业管理诉讼主体的范围，增加物业管理诉讼总量，也使物业管理的纠纷类型更加复杂。例如，《物权法》 (草案)规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，因为业主大会、业主委员会作出的决定是遵从“少数服从多数”的原则，少数人必须放弃自己的主张。但如果个别业主认为此决议致使自己的利益受损，根据我国的民法规定其又可以提起诉讼。因此，物权法时代物业管理诉讼类型、诉讼面和诉讼量的增加，将是我们不得不面对的现实。中国物业管理人要持续提高自身的专业素养和综合素质，以法律法规为准绳，以优质服务为基础，积极面对、充分协调，不断解决物业管理的新矛盾、新问题。

　　“法律是精彩的，法律是无奈的，法律也是生长的。”《物权法》的制订和实施是时代的产物，也是中国物业管理之必需。《物权法》可以调整、规范中国物业管理，但不能解决所有的问题。面对即将到来的物权法时代，只要我们努力学习、认真研究、不懈思索、科学接轨、积极调整、锐意
创新，必将再创中国物业管理新的辉煌。

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