试论资产管理是物业管理之新的发展趋势

    第三，增加物业管理赢利点。由于物业管理属于低产出、低附加值的微利行业，其经济收益手段单一、赢利渠道简单，物业管理费的收取，会直接影响到物业管理实施过程中的各个方面和环节。采用资产管理模式实施物业管理，可以提高其管理与服务的产品附加值，在房地产运作的各个环节中增加收益点，丰富物业管理企业的赢利渠道和途径。由于有了资金保证，各项工作就会得到有效实施；同时，置业的业主由于其投资收益得到了保障，对物业管理费的缴纳就会积极主动，对物业管理工作以及建议、措施也会积极配合和采纳，从而促进物业的“保值”和“增值”，达到双赢。

    如何将资产管理理论溶入物业管理行为与工作之中

    笔者认为，将资产管理的理论和方法溶入物业管理行为中的目的，是通过运用资产管理手段，弥补管理和服务中的不足，消除业主对物业管理的误解，为企业更大限度创造经济效益。因此，首先应了解和掌握房地产之资产管理的理论和方法，才能进行房地产市场分析、探索物业管理发展规律、探寻房地产运行过程之收益途径，为物业管理的生存和发展创造良好机遇。

    房地产之资产管理主要包括：制定物业策划计划，持有或租售分析并进行租售；业主之物业重新定位、费用支出测算；物业管理运行绩效分析，根据物业在同类物业竞争市场上的表现调整管理方法与收益途径；为房地产置业投资者定期进行运营与成本状况分析等方面内容。

    结合以上房地产的资产管理内容实施物业管理，物业管理企业应帮助房地产置业投资者进行投资分析，消除业主由于缺乏房地产专业知识，在出售或出租物业时认为物业投资时点之置业价值始终不变的误区影响。物业管理人员根据市场状况分析对房地产资产价值进行的现时基本定位，使业主明确目前现时房地产之价格状况及市场走势与物业管理水平的高低并无直接关联。

    应当指出的是，房地产价值或租金价格主要受市场供需因素影响（本文中暂不对其他影响房地产的因素进行分析与考虑），在其他影响因素不变的情况，供求关系直接决定房地产价值，若同区位、同档次的物业项目多，且市场仍有增量空间，该类房地产价格就较低，且物业价格波动较大；反之若同区位、同档次的物业项目少，区域市场增量小，该类房地产价格就较高，物业价格波动较小。而物业管理虽对房地产的售出价格或市场租金价格有一定影响，但笔者认为，就北京市目前不断有新楼盘上市的房地产市场状况来看，物业管理水平的高低影响房地产价格走势的可能性不大。与之相反，目前象香港这样城市，在城区内房地产开发规模较小，建设用地已经饱和，供需基本均衡的情况下，物业管理水平的高低可以决定部分楼盘价格（在此暂不考虑政治因素的影响）。

    仅就房地产本身价值走势而言，房地产是由地上建筑物和土地构成，房地产作为生产出的特殊商品，同其他商品在本质上并无明显差异，长期的使用过程中必然造成损坏和折旧，其地上建筑物部分价值会随着使用年限的延长而逐步减少和降低，该房屋所处的土地却会随着周边地区商业、居住环境的形成以及基础设施、服务配套设施的不断完善和齐全及形成规模而逐步升值，这样构成该房地产总体价值不变或出现升值可能。

    综上所述，通过以上房地产状况综合分析，物业管理公司应使业主了解物业价值升降规律，减少对物业管理的偏见，同时依托高效、优质物业管理基础工作，在房地产运营各环节提供房地产的全方位专业支持。其具体工作内容包括：第一步，提供高质量的物业管理服务，使业主对物业管理产生信任信心。首先，应努力做好物业管理中保安、保洁、设备运行与维护、入户服务等最基础的服务工作，不断提高在基础管理与服务的水平，真正解决业主的后顾之忧，使业主充分相信物业管理公司在物业方面的专业能力，让业主建立一旦涉及房地产方面的问题首先向物业管理公司进行咨询的意识。第二步，使业主对物业管理公司产生依赖，为房地产资产全面委托管理奠定基础。一部分置业投资经营的业主，所购物业非本人使用，加之这些业主大多无时间、无精力以及无能力“打理”物业资产，但对其房屋能否长期带来预期收益又十分敏感。若业主已对物业管理建立起充分的信任，就会将与物业相关的任何事情委托给物业管理公司进行处理和解决，这样就为物业管理公司全面进行房地产资产管理创造了条件。第三步，为业主提供房地产方面专业支持，丰富物业管理内容，创造多环节赢利机会。通过与业主建立信任关系后，业主有可能将其房屋装修（仅指用于租售），房地产市场调研，房地产投资与政策咨询，物业租赁、置换、转让与销售等方面的业务委托给物业管理公司进行实施，物业管理公司就可以依据自身优势，完成所委托的业务并收取相应的费用。与此同时，还可以涉足房地产尾盘剩余物业单位的物业代理工作，减少开发商资产的闲置和浪费，减轻开发商由于物业单位空置而加大的支出成本，增加物业管理公司收益点。

    综述

    中国物业管理行业历经二十年的培育和发展，已陆续形成了“酒店管理模式”、“品牌模式”、“目标模式”、“规模经营模式”、“以人为本模式”、“职能化模式”“市场化模式”以及“中海模式”等服务手段和方法。但目前所形成的各种模式的核心均围绕提高服务水平及完备物业本身的使用效能的层次上。以资产管理方式实施物业管理、以物业收益促进物业管理的观念远未建立和形成，尚属空白阶段。笔者从事物业管理职业多年，深知该行业发展之艰辛，在此不揣冒昧，提出物业资产管理这一新概念，从资产管理的角度理解和分析物业管理行业，从而拓展行业的服务内容，延伸服务领域实现物业管理行业的新的繁荣。

   

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