县城楼盘顶层产品的的规划及销售

时间：02-01 17:46:48 浏览：6930次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划

县城人买房子对面积和户型的敏感度不高，但是对房子的朝向、位置和楼层确实刻意的在乎！
  顶楼的销售，在县级城市一直是另开发商头痛的事情，都知道那是赔本赚吆喝的买卖！
  但无论建几层，顶楼总归是要有的，所以，我们如何来搞顶楼的产品设计，关乎到整个项目的利润率的高低。
  顶楼的形态大概有五种：（利润率的核算根据经验核算，仅供参考）
  直接建平层
  这是房地产中较为常见的一种产品形态，在县城中更为普遍。
  优势：建筑成本较低，售价较低，便宜是它的最大优势。
  劣势：
  顶层较高，与县城传统的居住模式——低层围合小院有截然不同的差别，客户较难克服体力的抗性。
  心理抗性。顶楼在消费者的眼中，它始终是顶楼，即使只有四层或者三层，无论是消费者自己还是朋友，都觉得是住得“顶层”，是整个小区的守望者。
  受以往的经验影响，顶楼怕热、怕漏。而且因为对开发商和未来的物业公司没有足够的信心，怕漏了没有人管。这也是平层顶楼销售中最大的抗性。
  利润率的概算：
  顶楼的售价：618元/平方米
  顶楼的成本：500（建安）+618*11%（税金）+618*5%（销售及管理费用）=600元/平方米
  利润率：618/600=103%
  顶层做平层，然后在顶层做架空隔热层
  这种形态其实是第1种形态的升级版，开发此种产品利润率不会上升，做架空隔热层的目的纯粹是为了增加顶层的卖点。
  优势：因为做了架空隔热层，隔热的效果会好。
  劣势：因为有隔热层的存在，一旦屋顶出现渗漏，修复时难度相对较大。
  利润率的概算：
  顶楼的售价：648元/平方米

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