其次,公募形式募集可以丰富市场投资理财工具,拓宽居民投资渠道,吸引资金的流向。目前我国居民的富裕程度越来越高,而适合居民投资理财的工具较少。公募发行REITS可以将广大居民手中的小额资金汇集起来投资于资金需求量较高的房地产行业,使得居民无论资金数额大小均可以参与房地产行业投资,分享我国房地产业高速增长带来的回报。
最后,目前我国公募化金融产品已经初具规模,很多市场基础和资源可以共享和利用。作为一种典型的公募产品,证券投资基金在我国的发展已经日趋成熟,可以给REITS的制度安排提供较好的借鉴。同时,监管机构在分类监管模式、信息披露的充分性以及托管责任的独立性等方面的规定也在逐步完善,这些都给公募方式提供了发展环境。
5.REITS在我国发展的投资管理方式的选择。房地产投资信托基金根据投资组合方式不同,可分为权益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS。权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入来源主要为拥有的房地产的经营收入。抵押型REITS是指以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种房地产抵押贷款以及购买抵押证券。而混合型REITS具有权益型和抵押型REITS的双重特点。
在市场及法律制度较为完善且REITS发展历史悠久的美国,对REITS资金运用的限制较少,市场更为活跃,但即使如此,权益型REITS在美国仍然是主要形式,且占据绝对优势,而在刚刚起步的新加坡以及中国香港地区,则全部是权益型REITS。由此可见,无论从投资者,还是从房地产行业的角度讲,直接投资并参与经营、收益丰厚、稳定且风险较低的权益型REITS是最受欢迎的。直接投资并参与经营,可以改变目前信托业主要以贷款方式、短期融资、中小规模、佣金微薄为特点的经营模式和盈利模式,可控性更强,能够降低投资者的风险。因此,在我国REITs起步阶段,应当选择权益型作为主要方式。
6.REITS在我国发展的资产项目的选择。香港早期规定REITS只能投资于香港的房地产,但在2005年的新版《房地产投资信托基金守则》中取消了这个限制。新加坡没有对REITS的投资地域做限制。我国的REITS法规应该对海外房地产投资进行限制。首先,我国的房地产市场大,可投资的物业在地域上遍及全国各省市,市场容量已足以发展以国内房地产为投资目标的REITS产品。其次,投资于海外物业可能带来物业评估、透明度和监管上的潜在风险。
在具体房
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地产项目选择上,可选择一些收益稳定,社会需求大而供给量小的项目,防范风险,确保稳定的资本回报。REITS投资的房地产项目类别众多,要鼓励REITS根据各自的专长选择投资领域,而不应在有关法规中做具体的限制。然而为了防范风险,有关资产项目的规定至少应有以下两方面的要求:首先,必须确保所投资的房地产项目是可产生现金流的项目,以保证投资者的分红回报;其次,要明确限制对房地产开发项目的投资,以防范房地产业在开发过程的风险。REITS不应参与房地产项目的开发,只有在房地产项目具有(预)售许可的情况下,才可以对物业进行投资
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