浅谈如何解决业主大会成立难的问题

摘要 : 业主大会、业主委员会是 《 物业管理条例 》 规定的制度，然而落实情况却不尽如人意。本文从成立业主大会的责任主体、程序等方面分析了业主大会成立难的问题，并结合兰州市的具体情况提出了相应的建议。
业主大会、业主委员会制度是 《 物业管理条例 》 （以下简称 《 条例
 
》 ）确立的物业管理制度。该制度是为了维护全体业主的利益，实现业主自治而建立的。然而，由于受传统住房制度管理模式的影响，这项制度的落实情况却不容乐观。据不完全统计：目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的 30% ，有的城市甚至更少。就兰州市而言，全市已实施专业化物业管理的小区 1500 多家。截止目前，成立业主大会、业主委员会的小区仅有 90 多家，还不足 10% 。业主大会、业主委员会组织建设问题已成为当前物业管理发展中的焦点问题。

一、造成业主大会成立难的主要原因

（一）缺乏牵头人
首先，业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。 《 业主大会规程 》 明确规定：该组织由业主自发组织，在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。这就是说，业主是成立业主大会、业主委员会的责任主体和牵头人。然而，由于多数业主对物业管理法规缺乏了解，不知道业主大会、业主委员会在物业管理活动中的职责、地位和作用，从而缺乏对成立业主大会、业主委员会工作的主动性；其次，部分业主的从众心理使得他们在成立业主大会的问题上瞻前顾后、却步不前，生怕“枪打出头鸟”；再次，部分业主的行为准则是“见益行事”，对于此项有关全体业主利益的大事报以漠不关心的态度。因此，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。

此外，在小区入住率达到一定比例时，开发商作为法定的业主大会筹备组成员，也可牵头推选业主代表组成业主大会筹备组来开展这项工作，但由于利益关系或其他担心，多数开发商不愿主动牵头。

物业管理企业不是法定筹备组成员，加之更多地担心成立业主委员会组织后会给自己带来很多麻烦。因此，多数物业管理企业更不可能主动地组织和配合这项工作。
（二）主管部门难以推动

普遍来看，行政主管部门对成立业主大会、业主委员会工作都非常重视并积极推动。如兰州市房地产行政主管部门， 2005 年曾连续两次向全市房地产开发企业和物业管理企业下文，要求他们主动组织和配合做好成立业主大会、业主委员会的筹备工作。由于前述原因，开发企业和物业管理企业收文后均无回音。由于行政主管部门不具有主体资格，也不能直接面向业主下文，致使该项工作难以推动，进展缓慢。实践证明，行政主管部门只向开发企业和物业管理企业下文推动这项工作，收效甚微。

（三）筹备过程繁锁

按照 《 条例 》
> 、 《 业主大会规程 》 及民主选举办法的有关规定和做法，成立业主大会，选举产生业主委员会，应按下列程序进行：

1 ．自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告；

2 ．向主管部门和街道办事处申请监督指导；

3 ．起草、讨论制定
 
《 业主大会议事规则 》 、 《 业主公约 》 并公告；

4 ．确定业主委员会委员候选人并公告；

5 ．确定业主身份，统计业主在首次业主大会上的投票权数；
6 ．邀请主管部门和街道办事处参会代表；

7 ．首次业主大会召开；

8 ．汇总各种材料、会议决议；

9 ．备案。

从以上筹备工作程序可以看出，这是一项工作量很大，专业性很强，政策理论很高的工作。由于目前国家和多数城市没有规范的指导性文件，筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水，无从下手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。

（四）筹备费用难以解决

业主大会由少数业主自发筹备。由于缺少经济实体组织的参与，筹备工作中发生的交通费、印务费、组织活动费等难以解决，只好由筹备组成员自行承担，这既侵犯了热心小区建设和公益事业业主（筹备组成员）的利益，同时也打击了他们工作的积极性。从主管部门掌握的情况看，部分筹备工作就是在筹备费用无法解决的情况下被迫搁浅的。

（五）不合法业主委员会的影响

由于规范成立业主大会、业主委员会的工作程序较为繁琐，个别小区业主怕麻烦，致使不按法定程序成立业主委员会。 2005 年 8 月，兰州“第一新村小区”业主委员会的成立就是最典型的案例。经行政部门审核上报备案材料，符合法规规定，予以备案。该小区私自成立“业主委员会”后即将物业公司赶出小区，并随意将物业管理区域管理用房向外出租，租金据为己有，引起小区管理的混乱。后经主管部门调查，上报的选举业主委员会材料中业主的签字，竟然是
 2004 年 10 月物业管理企业在征求安装天然气时业主的签字，此事件对成立业主大会、业主委员会工作带来了很大的负面影响。

二、组建业主大会的建议

（一）加大政策的宣传力度

首先，加大政策的宣传力度，让全体业主真正了解自己在物业管理活动中的权利、义务与责任，提升业主的法律意识、责任意识、主体意识和维权意识。只有这样，才能让业主积极主动地投入到组建业主大会工作上来。

其次，针对一个物业管理区域业主组成复杂、组织困难的特点，可以利用公众媒体向社会宣传业主大会、业主委员会的组织形式、职责以及在物业管理活动中的地位和作用，也可以组织大型活动面向全社会进行广泛宣传，提示和激发业主自发成立业主大会、业主委员会。
最后，针对房地产企业和物业管理企业，可以采取集中培训的方式提高其组织和配合的意识。

（二）简化筹备程序

通过主管部门制定既符合法规规定又相对简化的筹备工作程序，来减轻筹备工作难度，减少筹备费用，从而加快业主大会、业主委员会的组建步伐。兰州房地产主管部门今年初向全社会发布 《 关于加快组建业主大会有关问题的通知 》 ，通知中对有关业主大会筹备程序、业主委员会选举办法、业主大会筹备费用处理办法等疑惑性问题做出了明确规定，同时印发了 《 业主大会议事规则
>》 、 《 业主公约 》 、 《 业主大会决议 》 、 《 业主投票权数清册 》 等示范性文件，为组建业主大会，选举产生业主委员会工作提供了政策依据、指导意见，简化了工作程序，减轻了工作难度。实践证明，通过行政主管部门改变工作思路，收到了很好的效果。据统计，自 2005 年下半年至今，兰州市新组建成立业主大会，业主委员会组织就有 36 个。

（三）灵活多样的组建模式

在业主大会组建的过程中，除了直接向主管部门申请成立外，还可借助网络平台、中介服务机构来方便快捷的实现业主大会的组建。兰州物业管理协会网站开设的“业主大会专栏”与主管部门进行联网互动，在成立业主大会时，还可通过该专栏在网上申请、网上审核、网上备案。既加快了组建工作步伐，又减轻了主管部门的工作量。

总之，成立业主大会、业主委员会事关物业管理区域全体业主的合法权益，是真正实现业主自治的关键。这项工作要从根本上解决，还需要行政部门、业内人士、法律工作者的不断探索与研究，更需要每一位业主的关心与支持。 □

参考文献：
①    赵绍鸿， 《 物业管理实务 》 ，中国林业出版社

②《 中国物业管理 》 杂志， 2006.5
③《 城市开发 》 杂志， 2006 年增刊