浅谈如何合理使用维修资金

专项维修资金是伴随着城市化发展而产生的资金形式，它关系到小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。建立住房专项维修资金，是用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，相当于是给住房建立的“医疗保险金”。现结合古北新城小区专项维修资金的实际使用和管理情况，谈几点个人的看法。

一、了解专项维修资金的性质及使用范围
对业主而言，首先要对维修资金有一个理解和认识，维修资金产权属于全体业主，在业委会成立后委托物业公司代为管理，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期过后的维修、更新和改造的资金。专项维修资金为物业的正常使用和更新改造提供了强有力的经济保障，从而避免了直到出现问题时再“找米下锅”的现象。

维修资金的使用范围界定为：1、自用部位和自用设备的维修、更新和改造费用，由该业主承担。2、共用部位和共用设备的维修、更新的和改造费用，由整幢楼的业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。3、公共部位和公共设施的维修、更新和改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。4、物业的共用部位、公共设施设备属个人行为造成损失的，其维修、更新的和改造费用由责任人承担。

二、物业管理企业应让业主及时了解物业共用部位、共用设施设备的运行状况。
大部分的业主一般只关注物业管理日常工作中的秩序维护、清洁绿化和物业管理人员的服务态度等一些问题，但对所处物业房屋设施、共用设备的情况和相关知识了解甚少。这就需要物业管理企业加强与业主的沟通，告知物业的基本状况、设施设备的相关知识和实际运行状况。

如古北新城一期由于地势下沉及使用年限等因素，污水管老化生锈，上水管漏洞百出，再不维修将严重影响居民的正常用水。但由于部分业主对业务了解甚少，认为维修资金是自己的钱，此类改造应由开发商出资（当时已过保修期），影响用水应由物业公司全权负责，因此坚决反对改造。物业公司及时与业委会沟通，在业委会委员所在楼做试点改造，结果挖掘出来的水管已腐烂不堪，见此情形业主们反应强烈，纷纷到业委会要求立即改造。业委会与物业公司牵头就此事召开了业主代表协调会，会上，物业公司对小区上水管、污水管的现状作了详细的说明，并对维修资金的使用范围做了解释，终于取得了大部分业主的认可。之后，又召开了业委会、物业公司和施工方会议，对施工方案、选用材料作了明确的规定，并在征得每幢楼三分之二以上业主同意后做预算报业委会以审核通过。此举运用了人性的手段，不断地沟通、联系、协调，终于解决了困扰业主已久的下水管畅通问题，并得到全体业主的认可。

三、物业共用部位、共用设施设备发生异常情况，物业管理企业应尽快告知业主和业主委员会，及时落实处理。

当物业共用部位、共用设施设备突发故障、存在重大隐患或超过保修年限时，物业公司应在第一时间告知业主，及时与业主委员会沟通，如果符合动用专项维修资金的条件，应应按规定做好交错审批、维修落实工作，确保物业的正常使用功能。
如由于古北新成西块开发较早，智能化系统不够完善，监控录像瘫痪，存在安全隐患。物业公司向业委会反蚋了该情况，业委会也觉得关乎业主安全问题，有必要引起重视。经与物业公司几次沟通，并召开了业主委员会会议
 
 
，讨论通过对小区的监控系统进行履行。物业随即向业委会提交了几种可供选择的维修方案及费用预算，通过对维修价格、维保能力、施工方公司概况等多方面的评估，用招投标的形式择优选用了一家合适的施工单位进行施工，将原本瘫痪的监控系统修复，重新投入了作用。同时，物业要求业主加强自我防范意识，双管齐下，共同做好小区的安全防范工作。

四、物业管理企业须严格执行资金管理、作用等相关规定，按程序做好各项审批工作。
1、根据相关规定，专项维修资金应严格依照“专户存储、专款专用、按幢立帐、核算到户”的原则进行管理。物业管理企业在每年年初制定房屋共用部位、共用设备设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划，报业主大会批准后执行。

2、维修计划实施前，物业管理企业应以专业的角度向业主委员会提交维修方案和费用预算，由业主委员会来评估和监督，以确保资金的合理、有效使用。

3、维修项目完成后，物业管理企业应根据竣工决算进行维修资金的支取、分摊，并记入稳中有降产权人明细账户中。

五、物业管理企业应做好维修工作的全程跟踪，定期公布维修资金使用情况。
物业管理傿应切实做好维修工作的全程监督和跟踪，督促施工单位保质保量完成维修计划，安规定定其向全体业主公布维修资金缴纳、作用、分摊和结存的情况，接受业主委员会的核查和监督，并通过专业机构的年度审计，保证维修资金使用的透明性。

总之，专项维修资金的使用，必须以有利于物业的完好、保值、增值为准则。对业主来说，物业管理傿是业主的“保姆、管家、朋友”，双方应通力合作，共同管理好这笔“房屋医疗保险金”。