浅谈如何经营好物业管理企业

摘要： 《 物业管理条例 》 的颁布，规范了物业管理行业的运作，使物业管理行业初步进入法制化、规范化发展的新时期，它具有里程碑的意义。在新的环境中，如何经营好物业管理企业是企业管理者必须认真思考的问题。本文作者结合自己的实践经验，浅谈了自己的看法。

在激烈的市场竞争中，物业管理企业的管理者要想经营、管理好自己的企业，笔者以为必须做到以下几点：

一、明确战略目标，创建品牌
１．品牌建设是企业发展的关键

物业管理企业要发展，首先要精心打造品牌，才能在物业管理市场上占有一席之地。品牌建设必须以市场需求与业主要求为导向，在业务创新中逐步形成员工的品牌意识，为企业品牌建设积累素材。

２．合法经营

物业管理工作从属于服务性行业，要把握和运用自身的各种资源优势，把物业管理提高到新的位置和水平，从而实现股东价值最大化。物业管理过程是“经营 —
服务 — 管理”，物业管理企业输出的产品就是服务，高档服务是在做好保安、保洁、工程、绿化、交通工作的基础上，创造差异化服务。物业管理企业的经营和服务要始终讲求“诚信”，正确地选择自己的发展方向和生存道路。

审慎透明的治理机制与原则是物业管理企业合法经营的根本。笔者所在公司在充分吸取香港物业管理经验后形成了程序化、标准化的统一管理模式（包含管理模式和财务模式）和标准，力求保证物业管理处于高效的运作状态。在工作中形成了 ISO9000 、 ISO14001 、 OHSAS18001 的管理程序，并按照国优大厦标准（硬件标准）和国家旅游局颁发的五星级酒店服务标准（软件标准）做事，员工按照公司的 《
员工守则 》 规范行为。

二、坚持以人为本，用好人才

为实现公司跨越式发展，笔者所在公司营造了“人人受重视，个个被尊重”的文化氛围。主要体现在：

１．尊重员工人格，增强员工忠诚度
笔者所在公司坚持充分信任员工、理解员工、尊重员工的人才工作方针，引导员工积极参与企业的决策、管理，最大限度发挥员工的聪明才智，为每个员工创造展示才华的空间。

２．增强归属感

只有建立完善的激励机制以激发员工的工作主动性和积极性，保证为企业取得实际效益的员工及其行为受到尊重，同时获得相应的物质利益。从而让员工愿意为企业奉献，提高员工对企业的忠诚度，进而提升业主对物业的满意度。

３．规划员工职业生涯，增强员工成就感

企业与员工是利益共同体，一个企业发展的最理想状态就是企业发展方向与员工发展方向的高度统一。“以人为本”就是要促进人的全面发展，通过建设学习型
企业为员工搭建实现个人人生价值的平台，形成工作学习化、学习工作化的学习型企业氛围。

三、努力和业主搞好关系，使业主支持物业管理

笔者所在公司按照香港总公司的要求，在物业管理的财务模式上建议业主采取酬金加成本制。在实际操作中，物业管理企业应以职业化的要求，不断与业主沟通，宣传 《 物业管理条例 》 ，使物业管理工作与业主的营销宣传工作结合到一起，找到业主和企业的想法的共同点，使投入的差异化成本得到妥善解决。物业管理企业应时时提醒业主，物业的外墙像业主笔挺整洁的西服，物业管理公司应该把他熨的平平整整；物业的内区像业主的衬衫，物业管理公司应该把他打理的整洁干净。这样才能体现业主的身份，维护业主的尊严。在做好工程、保安工作的基础上，物业管理企业应加大对一线区域的管理，配合业主营销，为业主提供超值的服务。
四、不断培训、不断改进，形成差异化服务

物业管理已经进入“管家式”服务时期。物业管理的服务手段日益贴近物业所有者与使用者的心理，逐步进入服务时代，“管家式服务”成为流行一时的酒店式物业管理的升级版本。物业管理从清洁、保安、维修，延伸到商务、娱乐、教育等居民生活的方方面面。从长远来看，物业管理行业应与关联行业进行充分交融，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此产生最大的社会效益和经济效益。

《 物业管理条例 》 对物业管理企业管理人员了明确的要求，为此，需要加强对员工进行物业管理相关知识的培训。按照
的程序标准，并按照国优大厦标准和五星级服务标准进行工作，员工按照公司的 《 员工守则 》 规范行为。不断检讨企业行为，加强培训，努力改进。通过服务的创新使业主感到服务周到细致，使业主满意。具体做法是加强员工服务意识、观念和服务技能的培训。笔者所在公司与国际知名的 ISA All rights reserved 培训机构合作，根据物业管理行业的服务状况，共同编写了 《五星级技能训练课程 》 ，通过培训，达到了良好的效果。

五、努力形成物业管理企业的核心竞争力

核心竞争力是物业管理企业构成与其它物业管理企业差别的核心能力，是具体的比较优势。核心竞争力是与人有关的能力，是无形的，是持续竞争优势。它有两大特点：一是难以模仿性；二是持久性。难以模仿不是不能模仿；持久性不是永久性。所以，笔者所在公司努力创造核心竞争技术，提高企业的核心竞争力。

当战略确定以后，如何唤醒物业管理公司成功的欲望，体制、机制、文化和决心、思路、方法及执行力是关键。物业管理企业服务理念的制定，一定要围绕着服务于以下七个理念进行：业主一把手理念；业主单位员工理念；业主的客户理念；业主的社会环境理念；物
 
 
业管理公司上级领导的理念；物业管理公司员工的理念；环保和健康、安全理念。服务理念的实现，要从总体方面灌输，从细微的服务意识培养方面入手，加强培训与考核，加强执行力度、督导与检查，建立激励机制（包括负激励机制）并严格执行。

参考文献：

1. 周宏泉， 《 物业管理 》 ，海天出版社
 
2. 郑健壮， 《 物业管理经营 》 ，中国轻工业出版社