摘要：物业管理是集各种社会功能于一体，为业主提供完善的服务，并引导业主通过更好的使用物业来充分享受科技进步所带来的一切文明成果的一种服务。物业保值增值是物业管理的最终目的，目前我国大部分物业增值只是单纯地依靠土地增值来实现的，而不是物业管理的作用。本文对如何通过物业管理达到物业的保值增值从客户的选择，与各行业的联合和物业智能化三个方面提出了一些建议和看法。
物业管理工作的本质特征是把物业的保值增值视为企业工作的重中之重。然而近年来随着房地产业的飞速发展与住宅产业的日趋成熟，物业社区老化现象成为行业内广泛关注的问题之一，日趋老化的楼盘与新的楼盘形成强烈反差，物业品质日渐下降，物业价值也日趋下滑，物业保值增值成为一个非常紧迫的现实需求。
一般来说，物业保值增值的来源主要有两个方面：一是建筑物附着土地本身的增值；二是物业良好后续服务所带来的保值增值可能，为物业注入增值服务。最终可能带来的结果是促进物业保值增值。目前，我国经济发展稳定，土地增值空间有限，物业的增值主要是由于土地的增值，而很少有通过物业管理提升物业价值使物业达到增值的效果。如何通过物业管理使项目保值增值就成为广大物业管理公司要面对的首要问题。
一、对于商业物业来说做好租户的筛选和组合是增值的要害
1. 物业的增值可以带动周边物业的增值。
对于商业物业来说，物业的增值可以带动四周物业的增值。而面对激烈的竞争，仅依靠地价上升带动房价上涨，是远远不能达到物业增值的目的。应该通过严格的租户筛选和组合提高物业增值的潜力。
有两个相当成功的例子可以说明这点。比如国贸中心，国贸是 1989 年由世邦魏理仕开始做的物业管理。那时的国贸没有 CBD 的概念，四周远不及现在繁华，也没有如今的商业氛围。国贸当时的定位是最高档的写字楼，其对租户的筛选非常严格，所有进驻的客户必须符合最高档写字楼的要求。这保证了稳定的物业收入和最高端的服务，并使其写字楼、公寓等构成了一个很好的商业群体，不仅方便了这里的办公、居住人群，还带动了周边经济的发展，对形成今日 CBD 起到了极大地推动作用。
多年后的今天，国贸的硬件设施也许不如某些高档写字楼，但它的物业管理则保证其服务永远是最好的，其租金在北京市也是很高的，因为国贸的品牌和物业管理、租户组合是经过长期有序的物业经营实现的。
2. 有序的物业管理是物业增值的要素。
世邦魏理仕管理的盈科中心，在当时来说这座写字楼的位置并不能带来如此之大的效益，尽管楼的品质包括整体布局、设计、使用、通风系统等硬件设施都很完美，产品自身做得无可挑剔，但这只是保证其保值的一个要害因素。而增值最主要的是通过物业管理团队和物业公司的管理来实现的。对于租户的选择，因为这里有 IBM 等大的租户，使得这座楼的品质比较高，商业气氛非常浓厚，市场上的许多租户都认可，增加了它的品牌度。这样，无论从硬件还是软件，都做得很好。可以充分说明有序的物业管理是其增值的要素。
二、住宅型物业的情况呈现多样化，对住宅型物业实施的管理的方式又有很大差别。实现住宅型物业的保值增值同样有众多途径。
（一）推进跨行业的合作，结成战略联盟。
与相关行业的合作不仅可以提高物业管理企业的经济实力和竞争力，同时有利于加速物业的流通、增加物业服务面、扩大物业知名度，从而促进物业的增值。从物业的保值增值来看可以重点加大与以下行业的联合。
1 ．与大型房地产中介企业形成战略联盟，更有效率地在“二手房屋”租赁市场发挥更多的作用。此举可以有效地降低空置率，活跃社区的居住气氛，加速物业的流通速度，对于物业的增值有着极大的意义。
2 ．与房地产策划销售企业形成战略联盟，如对多数高档物业的购买者多为二次购买者，物业资产管理企业可明确目前居住在高档物业中的购买者的消费需求。同时还可以促成对社区的二次规划，提升物业规划品质，适应周边建筑的发展，是物业保值增值的一个新途径。
3 ．与教育产业企业形成战略联盟，兴办社区学校。针对不同的业主需求实施特色教育服务，是目前物业管理增值服务的有效途径，一方面，可以提升物业的服务品质，为形成物业管理企业独特的企业文化形成服务的亮点；另一方面，可以拉近与业主的距离，方便沟通；还可以在周边地区形成服务热点，稳固物业的地位。
4 ．与文化娱乐健身饮食服务产业形成战略联盟，丰富社区服务，如目前第一太平戴维斯物业顾问公司与台湾亚历山大会所集团的战略联盟经营，和今日今典物业与健身娱乐企业合作，建立的潜水俱乐部，与文化企业合作的今日美术馆，蒙太奇数字影院等。
5 ．与广告企业形成战略联盟，形成直接面对特点消费层次的广告终端提供商。这是推进物业管理品牌建设的途径。广告的宣传和品牌的建立，可以推动物业管理企业提高物业管理服务质量，扩大物业的影响力，提高竞争力，促成物业增值。
（二）确立以人为本的经营思想，提供人性化服务。
要使物业增值，[FS:PAGE]物业管理不能将服务对象看成一种管理主体以外的附属物。它不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。高质量的物业管理工作应该是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。不同的历史观、人生观、价值观造就了不同年龄层次的人群丰富多彩的生活需求，也赋予了物业管理更广泛、更深入的工作内涵，形成物业管理过程中所特有的人文消费氛围，研究不同服务对象的消费价值观及不同的生理、心理需求，来提供相应的物业管理工作，最终将管理依托于服务之中，使各项工作有的放矢，使物业管理形成特点，促成所辖物业增值。
在这方面，天津华夏物业管理公司就是一个很好的例子。该物业管理公司通过实践把服务主体构成分为儿童、青年、老年三个层次，分析他们不同的需求，有针对性地增加服务项目，并积极引导这种需求，力求形成宽松、和谐的人文氛围，将物业服务、管理工作变成一种有声有色、富有情趣的人际活动。同时，提高了社区的增值潜力。
（三）提高物业科技含量，促进物业智能化。
1. 在社会信息化进程日益发展的今天，物业的升值不光局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面的优势，更多的体现在与外界沟通、信息服务、安全防范等方面。另外，随着房产体制改革的不断深化，有关物业的数据越来越庞杂，人们对物业信息的处理要求日益提高，物业智能化呼之欲出，采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然，也是物业管理手段现代化的发展方向。
2. 利用计算机进行物业管理，非凡是进行联网管理，有助于实现物业信息的标准化和规范化，为物业管理工作提供准确及时的信息；有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策；同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况，做出经营决策，使物业管理走向现代化。
综上所述，物业管理是集各种社会功能于一体，为业主提供完善的服务，并引导业主通过更好的使用物业来充分享受科技进步所带来的一切文明成果的一种服务。通过这种服务提高物业的使用效率和质量，并形成品牌效益，这是通过物业管理使物业保值增值的最终目的，也是推动物业管理不断前进的不竭动力。
参考文献：
1. 刘德明， 《 精典物业管理方案 》 ，黄河出版社， 2005. 2
2. 梁柱， 《 中国物业管理理论探索与实践 》 ，中国经济出版社， 2003.1.1
3. 王青兰， 《 物业管理导论 》 ，中国建筑出版社， 2000. 6
4. 周宏泉， 《 物业管理新思维 》 海天出版社， 2005.6
