服务就是违约？维权还是侵权？

   
    对于"违章和维权就是侵权"这一命题，"维权"在这里专指依靠换物业公司和拒缴管理费来进行"维权"的一种思维方式和现象，而且当前有大量的社会团体跟风鼓噪，最近最有趣的一个提法是"物权法出台可能让业主换物业更容易"，的确对那些没有享受过物业管理的人民大众来说，这句话有些空穴来风而且摸不着头脑，但它恰恰就是我们国家的报纸标题，古人有"千金买一邻"，今人而是"一毛不拔以炒物业"，由此可知古今之别。在谈维权与侵权以前，先要说清楚"消协解决不了物管纠纷"，因为绝大多数物管纠纷说到最后，其实是业主和开发商，业主和另一个业主的利益矛盾，消协弄明白之后，也就拍屁股走人了；即使是服务不到位，物业公司如果签的是服务合同，如果有1%的业主没有缴费，物业公司也是振振有词的："本来就是亏损运营，业主欠费不履行债务，我们有权拒绝履行债务啊"，换言之物业公司跟99%的业主签了服务合同，但1%的业主不签合同，那业主能够不缴费吗？能。物业公司能够提供承诺的服务约定吗？不能。物业管理合同不具备单独和某个业主协商的可能性，这就决定了业主必须依靠相互制约才能保证"业主"作为一个整体不违反物业管理服务合同的约定。而在对方债务未全面履行之前，物业管理公司作为一个权利义务关系的主体就有权作出相应的选择，这种背景下2002年深圳物业管理在国内住宅小区项目的退潮是必然的，因为全中国的业主都没有做好要做业主的准备。如何称业主做好了做业主的准备呢？应当注意《业主公约》这一个合同，这个合同是业主大会形成的标志，业主公约无人遵守，就是作为社区公益的业主权益受到践踏。
    维权的性质是什么？维权就是利用中国现有的法律武器或其他手段，解释和达成自己的目标要求。而房地产和物业管理维权的依据在于作为一个购买人和业主，他的一切努力都是因为他有一个"业主"身份而展开的，很多律师都认识到这种站在个人利益角度安排的斗争，所以秦兵律师说：投资中国房地产，不如投资房地产诉讼。因为在法律不规范和执法不严的背景下，任一房地产项目都存在现实的瑕疵，就象药贩子和股评家一样，处于病态和腐朽的行业就会进一步"熵递减"，各类江湖郎中和皮条掮客应运而生，由于缺乏宗教和信仰这类黏合剂，将个人的观念和利益诉求发挥到极致，在通过维权打击了房地产商的权威之后，进而业主们也炸毁了自身维系团结的纽带。他们忘记了住在高楼大厦的那一个空间本身的价值，来源于通过物业管理和社区发展所塑造的秩序、清洁、绿化、噪音水平和邻里氛围，而这些正是物业管理的作用，从物业管理在十九世纪的起源可以看出：严格意义上的物业管理根本不是用以满足物业使用人即住户的任何要求和利益的，它只是通过另一种手段达成部分这种效果，而物业管理的实质作用在于维护一个房东的利益，其目标指向直接与量化的租金水平和入租（住）率相对应，而不是泡沫型的房价，从这一角度上说，深圳物业管理行业的成熟度，与深圳住宅的租金水平相对应；笔者2001年于青岛开发区负责的一个住宅项目，通过对深圳经验的严格贯彻，其租金水平目前为5000元/套，远高出青岛市区内绝大多数同类楼盘，而景洲大厦204合同中在深圳业界视为提供了无原则的承诺，却在全国范围内受到追捧，我们可以从中看出实实在在的差异，"围城"在这里一分为二了，和婚姻类似，成功的物业管理社区会有一种天然的归宿感，反之，则是争吵、对抗、冷漠、背叛和暴力屈服的宿命，秦兵逐条反对物业管理条例，他反对的是团体对个人利益的侵犯；对待社区公共财产，其实很难拿出实实在在的制度性安排。其他某些专业维权人士也是一样，许多媒体也是一样，他们从条文理解中所发出来的声音，如果不能有效地分开各类问题的来源和去向，就会混淆视听，误导民众，因为"迷信"造成的伤害，将远比单纯掠夺造成的伤害更为严重。--最终的结果，业主们通过"维权"而大范围地"自我侵权"，即通过作为"物业使用人"的业主侵犯了作为"房东"的业主的经济收益权，如前所述。破罐破摔，破屋破砸，"违章"即侵权的真理性则是自明的。
    我们必须要注意到，广泛流行的"物业管理服务论"和大比例地拒缴管理费，已使很多社区管理事实上处于难以为继的状态，这对高层和小高层的业主极不公平--也许在不久的将来，我们就会看到更多的业主在有电梯但已废弃的楼道里上下、就会看到因为物业管理项目失败而导致的一座座"空城"和"死城"，也许每一名中国业主都应当抱有这样的怀疑论：我们对之赋予最大希望的人，也许会带给我们绝望；而我们的敌人，他们有可能成为我们的朋友。这就是维权者和侵权者、受害者和受益者之间的悖论和角色错位。
    故而在当今中国，业主、开发商和物业公司之间层出不穷的冲突与困境成为社区和社会最有趣的娱乐节目之一，仿佛古罗马角斗士之间的血腥厮杀--一些楼盘的社区文化本质上成为一种维权文化和违章文化；而另一种现实就是，基于中国人成熟处世与勾心斗角的本色，中国太极特色的物业管理能够容纳广泛的不作为，致使大量的物业管理项目经理和业委会组织被"官僚化"了，"官僚"在这里意味一种被边缘化的权力：他们占据着位置，但是不起什么作用。错误是在今天犯下，苦酒需要在明天甚至后天再去品尝。
    幸运的是：已经有很多人从这种状态中觉醒过来，他们已朦胧地意识到社区权益的存在，并正以实际行动、专业的思考去实践这些事情。其实，前期物业管理的关键就是让业主保持物业管理的权威感，这是一个社区政权得以发展和延续的前提，而当业委会主任这种"总统候选人"的角色定下之后，将由他来担纲社区政策，他所承载的责任就是延续以往的文明成果，再对从前的错误进行修正，推行他的社区发展目标。今天中国社区的战争状态是历史的产物，我希望我们物业管理在准备战争的同时，应当把眼光放向和平。

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