关于物业管理的“酬金制”和“承包制”

    对于酬金制，我谈谈我自己的看法：1.首先表明立场：物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具合理性；2.目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征。商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推行物业管理的酬金制，但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。目前的中国特色尚不足以完全支撑物业管理收费的酬金制机制，原因有三：

    首先，目前的物业管理体制，并不是一个完全开放的市场化体制。它更多的体现出计划经济的巨大影响。1、由于政府将部分政府职能赋予了物业管理，这就使得物业管理带有了部分强制特性，这种强制性也很大程度的影响了其它非强制项目的运作，导致了纠纷的不可避免。2、由于物业管理承担了过多的非物业职责，使得物业管理的目的偏离了物业的范畴，它对区域甚至是社会的稳定发生影响。这是由于全社会的基本保障力的不足造成的，政府的公共安全机关并不能有力的为全社会提供安全保障，使得民众只能以社区为单位各自为战。保安已经不是资本社区的奢侈品而成为了社区安全的基本需要。3、物业公司的准入制度是建立在计划模式下的。并不是商业化的，不是标准式的，而是计划式的。物业公司准入机制的循环证明体制使得政府甚至是政府官员的权力无限扩大，导致目前“说你行你就行不行也行，说不行就不行行也不行”的物业公司准入标准，个人权力进一步加大。4、物业管理被政府定义为一个概念，而不是具体的一项或多项事物。物业管理是由众多商业化水平非常高的行业交织而成，如果能充分运用这些完善的市场化资源，物业管理本来可以是非常商业化的市场行为。但是由于物业管理这个概念的提出，使得并不需要真正从事任何物业管理事物的概念化的物业公司应运而生，这样做无非就是为了便于政府向物业管理中添加一些非物业管理职责。试想如果单从物业管理的事物上来说，业主们可以做到需要什幺买什幺，不需要就不买。可是如果业主只能接受所谓的概念化的物业公司的服务，那幺就只能物业公司卖什幺业主就买什幺，而物业事物和政府职能的捆绑销售使得业主别无选择。5.物业公司和管委会的关系尚未理顺。物业公司并不是来接受业主（委员会）委托协助业主（委员会）实施物业管理的。相反，物业管理委员会的成立却是为了“配合物业管理企业工作”的。这种本末倒置的错误并不是一时的笔误，而是整个社会根深蒂固的传统观念的直接反映。

    其次，目前业主的身份转变还未能完成。由于受到几十甚至上千年的传统影响，业主并不都能很快的完成从社会化、国家化向市场化、商业化的转变。即便是形式上成为了业主，但是灵魂深处还是无法摆脱计划的影子。有相当部分的业主们还没有真正认识到对公共物业的义务和责任，仅仅是出于对权力的本能追逐而关注物业管理。从内心深处而言，关起门来才是自己的家，外面的世界与己无关。他们可以为了自己家的维护和装修毫不犹豫的一掷千金，但是对待与自己家同时同样买入的物业公共区域，却吝啬之至。他们可以用上一二十万甚至更多对被认为是自己的家进行超豪华的装修，但是却不愿意为了同样买来的公共区域花上哪怕是一半的代价。对于这部分人而言，装修是主动的、必需的，但是物业管理却是被动的、必须的（此“必须”非彼“必需”－舒可心注）。从咱们的论坛而言，大量的业主关心的问题是哪儿哪儿哪儿的物业费收的高了或低了，而不是物业管理费的真正使用情况。他们不关心或者说也没有能力关心物业管理的经费使用情况。这就说明，目前中国的物业管理，尚处于集市阶段，虽然已经有了某些商业化的萌芽，但是尚不具备完全商业化的条件。

    第三，物业管理的酬金制需要社会信用和监管体系的保障。现有的物业管理委员会，由于其人员组成的特殊性（兼职等）和法律地位的不确定性，根本无法满足物业管理的要求，也谈不上有力的监管物业管理公司的活动，从而只能“配合物业管理企业工作”。

    因此，对于业主的雇员---物业公司而言，由于物业管理委员会并不能真正有效的起到监督和管理的作用，因此物业管理和物业管理企业的监管工作便只能更多的交给政府来完成。而政府由于其固有的局限性，不可能针对性的对各个小区的具体情况制定不同的财务标准和酬金，这也就决定了目前的物业管理还只能以承包制为主。

    酬金制只有在类似于某某园（掩盖其社区名称－舒可心）这样的物业管理委员会真正具有监管能力和水平的小区实施。而如果不具备这样的条件，那幺酬金制的推行只不过是在物业公司原有的利润水平上再加上几十甚至上百万的“酬金”，没有现实的实际意义，而且极有可能为业主特别是中小社区的业主带来更大的负担

    所以，我认为目前历史条件下，在中国推行物业管理酬金制尚不具备条件。但是，就象我第1点表明的观点一样，较之于物业管理的承包制，物业管理的酬金制更加合理，它无疑是商品化社区的发展方向。但是我觉得这是一个自下而上的过程，如果某个小区具备了这种能力，他自然也就会表达这种要求。只有当我们大部分甚至所有的小区都具备这种能力和要求的时候，酬金制自然水到渠成。

    那时候，不单单业主会这样要求，物业公司更是求之不得。试想，如果在一个强有力的物业管理委员会的监管之下，如果物业公司还大肆标榜其“微利”甚至是“无利”，那幺，物业公司可能真的挣不到钱了。

    酬金制在前头，可是路得从这儿走！

    路漫漫其修远兮