简论市场经济下物业管理的基本原则和企业从业的基本条件
时间：02-01 17:48:31 浏览：6881次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
随着房地产业在我国的蓬勃发展,房地产市场经济逐步形成,大量住宅小区和楼宇及各类房屋投入市场,进入消费,产权多元化格局已经形成,这就给房地产管理提出了新的课题。为了解决计划经济形成的"多家、多口、多头管理"所造成的"一年新、二年旧、三年破,出现总是无着落"的问题,全国各地在改革开放新形势下,在深圳飞广州自八十年代初、北京自九十年代初起就开始了借鉴香港和国外的物业管理经验,结合我国实际情况,研究、探讨一条适合我国国情的适合社会主义市场经济的社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理新路。这种物业管理从观念、内容到模式、从内涵到外延、从理论到实践都明显的区别于计划经济体制下的房地产管理,并已从房地产开发业、行政管理中独立出来,形成一种社会化、专业化市场的独立行业。
面对这样一种新行业的发展需求,结合我国社会主义市场经济的特点,研究探讨市场经济条件下物业管理的一些基本原则,以及物业管理企业的从业条件,对进一步搞好社会主义市场经济下的物业管理有其现实意义。
一、市场经济条件下物业管理的基本原则
1、统一管理原则
中华人民共和国建筑部第33号令〈城1市新建住宅小区管理办法〉第四条指出:"住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理。
住宅小区也好,其它物业也好,统一管理分工明确,责任落实、专业性强,可避免多口、多头、多家管理带来的扯皮推谤,利于提高办事效率和经济效益,利于发挥物业的使用效益和使用寿命,提高投资效益。
2、三效益并重原则
这里所提三效益指社会效益、环境效益和经济效益。物业管理切不可只重经济效益,忽略社会效益和环境效益。这是因为,社会效益、环境效益是经济效益的基础,没有物业管理自己创建的社会效益和环境效益就不可以在物业管理上创造出良好的经济效益。三者相辅相乘,相互作用,共同存在,共同发展,不可偏废。
3、有偿服务原则
有偿服务能够满足不同层次用户的需求,体现的是社会主义的分配原则,同时也给区域管理带来了管理的经费来源。用户花钱买方便,公司出力得报酬于情理之中是发展所求。所以只要用户需要公司就去做,且应该做好。
4、系统管理原则
物业管理是一个系统工程,由许多子系统构成全方位管理的总体系。依体系内在要求建立合理机构实行系统管理是保证体系动作使管理达到高效率、达标准、上水平的保证。
5、用户至上,服务第一的原则
在人、财、物、科技、信息诸要素中,在物业管理过程中,人是最重要的。物业管理是通过为客户服务而获得社会效益、经济效益的。用户是上帝,服务是根本。只有树立用户至上,服务第一的思想,用优质的服务才能满足人们日益增长的物质、文化、精神要求。
6、一业为主,多种经营的原则
从事居民小区物业管理的企业,其低效益的状况不会在短期发生根本改变。利用小区优势开展多种经营,不但可以满足住户需要,提高区域档次,还可以开辟资金来源渠道,建立起小区造血机能,是一举多得的事情。
7、自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的原则
这是所有企业都应普遍遵循的原则。在物业管理企业特别应注意的是"四自"体制的建立。没有现代公司制度的确立就没有现代会计制度的建立和完善,就不可能确保专用资金的积累,控制和使用,也就不可能保证物业维修改造的资金来源,就会出现物业的失管失修。要使管理朝着良性循环发展,发挥物业的长期效益,就必须建立"四自"企业。
8、专群结合的原则
专群结合、民主管理,建立民主管理的管理体制。人人关心居住、经营、办公环境,共同参与管理是搞好物业管理的基础。认识专群管理的意义,健全专群管理的体制、机制、发动群众、宣传群众、争取业主会、群众对物业管理的支持和帮助。
9、攻关、配合原则
物业管理的性质决定了配合单位多、公关复杂,这就要求处理好与各方面的关系,其原则是:互相支持、互不替代、和睦共处、共同发展。
二、市场经济下物业管理企业应具备的基本条件
1、资质条件
物业管理公司依法取得专业公司的经营资格,是实施物业管理的基本条件。这就要求成立物业管理企业具备办公地点和条件,具有相当数量的资金,依法建立章程,相应的机构,拥有各类相当数量和资格的技术、专业管理人才,建立健全会计制度等。并经房地产管理部门资审取得物业管理行业许可证后取得工商管理部门核发批准的营业执照。亦应具有相应能力。
2、参与规划设计,实施质量监督的能力。
直接参与或委托他人参与。直接参与指企业专业机构具有资格和经验的工程技术、管理人员参与。委托他人参与指以合同方式委托具有相应能力的其它公司参与,向委托方交付委托费。
3、编制物业管理区域管理方案和办法的能力
包括确定管理范围,制订管理规划飞订立管理标准、测算收费价格、建立管理组织、明确权力义务,设订违约责任等。物业管理区域管理方案、办法亦称物业管理区域管理组织设计。
4、具有一支热爱物业管理工作,作风好,业务精,技术熟练的员工队伍。
物业管理日常工作琐碎繁杂,服务性强,接触面广,设施、设备数量大,维护要求高,时刻会产生急、难、新问题。物业管理从接管、开荒、启用到日常管理、维护要求必须有一支热爱物业管理工作,作风好、业务精、技术熟练的员工队伍。员工队伍应力戒服务中的吃、拿、卡、要、推飞拖、项、扯等不正之风,有良好的职业道德。
5、从事物业管理管理人员应具备的知识
从事物业管理的人员,应具有专业知识,经营头脑,管理才能。比如管理一个住宅区犹如管理一个小城镇。这就向管理人员提出了要求,应具备的知识有:用于区域物业管理的城市规划、建筑、施工工程技术、结构学、园林绿化、市政工程、电学、热力等。用于经营管理的房地产管理飞经济管理、系统工程、行为科学、现代管理学、法学、公共关系学、财务管理等。为了提高管理水平还应具备与之相应的计算机方面知识。
针对不同的管理对象,应具备与之相对应的知识。
社会主义市场经济条件下的物业管理到目前尚无完善的理论,法律、法规也停留在原则条文阶段,并未形成完整的体系。创造社会主义市场经济的物业管理要在法律、法规的原则指导下,大胆实践、奋力开拓。
几年来笔者在实践同广大职工一道探索进取,力图在实践中探讨物业管理知识,在实践中建立物业管理理论,总结出了以上搞好物业管理的理论,收到了较好的效果,对搞好本职工作,即搞好物业管理起到了积极的推动作用。如我公司管理的安慧里三区被评为全国优秀管理示范小区、安慧里一区、二区被评为北京市优秀管理小区、世纪村一、二、三区被评为北京市优秀管理小区。公司经济效益连续九年持续稳定增长,被评为北京市双文明建设单位,公司档案管理通过了国家二级,公司会计管理达到北京市二级达标标准。为研究、探讨、创造社会主义市场经济下的物业管理做出了贡献。
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