物业管理费难收的现状及对策

一、表现 薹??~kh  
w觯あ鰔祊? 
　　1．物业管理费用征收标准实际执行不到位。物业管理费的实际执行标准，远远低于物价部门审定标准，是国内相当一部分城市的物管企业反映的热点。以武汉市为例，该市物价部门批准的住宅区物业管理综合服务费的收费标准最高限价是：多层住宅0．9元／月·平方米，高层住宅1．6元／月·平方米。而武汉市部分物业管理企业目前实际执行价格是：多层住宅0．3～0．6元／月·平方米，高层住宅o．8元／月·平方米，与最高限价尚有较大差距。 Hr?3/┫? 
犫6qD硞H慀  
　　2.部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。因多种原因，业主拖欠、拒交物业管理费的现象在全国各地都不同程度地存在，成为困扰物管行业的一大“通病”。据有关资料显示，武汉市300多家物业管理企业中，小区物业管理运行得较好的，也只能收到80％的管理费，差的只有20％。南京市居民小区物业管理费收缴率平均不足70％。广州市约有20％的业主拒交物业管理服务费用。据不完全统计，我国大部分地区物业管理费的收缴率只能达到70％。 'f
甤��3鷦  
樆?6,X  
二、后果 O攭猰幁y? 
葇��?崘<  
　　1．物业管理企业入不敷出，亏损严重。过低的执行标准和部分业主的拖欠，导致原本利润微薄的物管企业，处于人不敷出的亏损状态。武汉市一些物管企业2001年就是在亏损之中艰难地度过的。湖北省优秀物业管理小区竹叶山后湖生态花园的物业管理企业，武汉市金冠物业公司2001年亏了30万元。武汉市新世界康居发展公司物业管理分公司负责管理常青花园，每年要亏460万元左右。资料显示，在南京，承接居民区物业管理业务的物管企业也是80％亏损。据中国建设报(2002年3月6日)报道，近几年来，深圳物业管理企业的内地业务也大多处于亏损，深圳总部几乎每月都要向内地分公司补贴。 Y懍f淒譛? 
>|脃b爫藹  
　　2．物管企业被迫弃管，物业环境恶化。武汉晚报(2001年12月15日)载，2000年9月，武汉市南湖中央花园在全市率先进行物业管理招标，深圳城建物业公司一举夺标。并于同年7月正式接手管理。但0．5元／月·平方米的物业管理费，虽经过逐家逐户上门讨要，也只能收取20％～30％。2001年8月，在亏损几十万之后，该公司毅然撤离。近几年来，诸如此类的一些物业公司不堪承受长期亏损，忍痛放弃管理的事件在各地传媒时有报道。由于缺乏有效的管理，一些住宅区的脏乱差现象迅速回潮，重返“一年新、二年旧、三年破”的老路。新建入住才两三年的房子，墙面污迹斑斑，设备老化，蓬头垢面，难觅新意。少数住宅区成了卫生垃圾的死角，影响了各地文明卫生城市创建工作的开展，居住环境质量不断恶化。 _壎Y硴)? 
X犽a妓   
　　3．物业管理服务水平提高不快，影响了物管行业的健康发展。为减少亏损，勉强维持基本运转，在物业管理费过低的情况下，一些物业管理公司被迫降低物业管理服务标准，特色服务、个性化服务的开展受到极大的限制。一些地方的物业管理长期处于扫扫地、水电费代收代缴等简单的较低的管理水平。且过低的利润率，难以吸引足够的资金和技术人才进入物管行业，阻碍了行业的可持续发展。 姓S~i镚  
?lt;;濫?囀  
三、原因 /| #?
? 
L?箛??? 
　　1．物业管理的消费观念在广大业主中尚未普遍形成。由于长期受计划经济实物分房、单位包办的思想影响，广大城镇居民对物业管理的商品消费观念尚未真正确立。即使是在深圳等物业管理发展较快的地区，业主的物业管理消费意识也十分淡薄。日前，《深圳商报》和深圳万龙腾市场研究咨询公司共同进行的市民调查显示，有近33％的被访者尚不知道住宅要交物业管理费。在内地相当一部分城市，一些居民对物业管理的认知还只停留在房管所修房、扫地的程度上。 {飼�韶騡蜝  
?�SEV?横w  
　　2．物业管理服务质量不到位。一个巴掌拍不响。一些物业管理公司在埋怨业主观念落后而拖欠管理费的同时，往往忽视了提高自己的服务质量。在一些地方，物管企业重收轻管、多收少管、质价不符的现象比比皆是，引起了广大业主的强烈不满。据《中国建设报·中国楼市》(2002年2月27日)刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发展情况的调查资料显示，在与购房有关的问题中，消费者最关心、最担心的问题是物业管理服务问题，其不满意率高达90％。被调查者对于物业管理的不满意主要是物业公司乱收费、房屋维修不及时、防盗管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等。2002年3·15前夕，国家工商局公布的一份材料也显示，2001年有10大热点问题困扰消费者。其中，商品房物业管理差、小区设施不完善、服务态度差等问题即是其中一项。 �存揇; ?=? 
mdsㄜ]拺  
　　3．物业管理法规标准不健全。近年来，建设部(或会同有关部门)虽然制定了《城市新建住宅区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等部门规章和一些规范性文件，全国一些省、市也相继出台了物业管理法规，但有关物业管理招投标、物业共用部位维修基金管理、业主权利义务等方面的配套规章尚未出台，有的少数地方有关物业管理的法规至今仍是空白。并且已出台的物业管理法规大多过于抽象、宏观、不具体，服务标准都未细化详尽，在实际工作中不便于作，物管企业与业主之间在对物业管理服务的理解上存在较大差异，各种纠纷时有发生。据统计，2001年北京市有70％的物业投诉都缘于物管企业对物管政策的理解和执行存在偏差。并且法院在受理有关物业管理费的官司时，也往往因物业管理法规、标准不健全，而无章可循，不利于审判工作的顺利开展。 z?#RY軪F  
��榄T?6  
　　4．业主欠费难以处理。业主欠费，是大多数物业管理公司遭遇到的难题。面对少数恶意拒交物业管理服务费的业主，物业管理公司往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。少数法制意识较强的物业管理公司虽能与业主对簿公堂，但往往需要数月甚至更长的时间，法院才能宣判。且还要交上一笔不菲的诉讼费用。在欠费业主太多的情况下，物管企业没有精力和时间耗在一个个旷日持久的官司战上。有的公司干脆撤诉不告了，业主欠费不了了之。恶意欠费现象不断蔓延。 ╈J賛}祻锨  
.姏醻�鈤岪  
       5．物业管理定价背离了价值规律。目前，大多数城市的物业管理收费采用政府定价方式，主要侧重于考虑消费者经济承受能力，过分地强调保护消费者的利益，而未将消费者与物管企业置于同等地位予以考虑，往往忽视了物管企业生存、赢利的经济属性。相当一部分城市不是以物业管理的成本据实定价，物业管理服务费严重低于服务价值。质高价低的状况，背离了价值规律，物业管理收费的价格信号被扭曲。 A9?否 '? 
"+Dvi?懞?

[1] [2]  下一页