四、对策
Y?lt;6 6? D哱?E*烐t 1．广泛宣传，提高社会各界对物业管理的认识。推行物业管理，不但有利于改善城镇居民的生产生活环境质量，维护社区治安，促进各地城市精神文明创建，而且还有利于拉动住房消费，促进国民经济发展。建设部有关资料显示，物业管理行业创造的国民生产总值在逐年上升，2000年深圳市物业管理年创造国民生产总值达到40多亿元。中国建设报(2002年3月1日)载，在日本、韩国，业主普通接受花钱买服务的管理形式，业主支付物业管理费被认为是天经地义的事情，拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。因此，各地物业管理部门要学习借鉴国内外经验，结合各地实际，运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的内涵、特点、作用、意义。尤其是要选准、抓住推行物业管理有利于物业保值增值的典型事例，大作舆论文章，扩大声势，以实际效果取信于民，逐步在广大业主中形成“花钱买服务”的共识。
亸鲗RM擿蚿 2．加强物业管理行业的法制建设。物业管理涉及到诸多利益主体之间的权利义务关系，必须以法律法规明确界定。中国建设报(2002年3月1日)介绍，目前，韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有权法，对物业管理涉及的各方法律关系作了具体明确的界定。香港物业管理方面的根本大法《香港建筑物业管理条例》和众多法规，也对业主、物管企业的权利和义务等内容作了详尽的具体规定。
Ь慗睴厬 婚?銾O 为此，国内物业管理行业要解决物业管理费用难收的问题，就必须学习借鉴香港和日本、韩国的做法，加大行业法制工作力度，以法律维护物业管理企业的权益。一是要健全物业管理的法规。中央政府要在论证、颁布《物业管理条例》的基础上，适时启动《物业管理法》的制定工作，尽快报送全国人大批准实施。建设部要尽快完善《物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理业主委员会规则》等配套规章。各省、市物业管理主管部门要主动邀请人大代表、政协委员视察、监督物业管理工作，听取他们对物业管理发展的意见和建议，反映物业管理费难收等物业管理企业面临的困难和问题，推动地方物业管理立法工作，加快具体实施细则的起草论证、报批工作，逐步建立起有中国特色的物业管理法律法规体系。二是要加大欠费处理工作力度。据成都物业管理网介绍，香港地区的物业公司对于业主欠费，可以采取小额上法庭追讨的方式。只要事实清楚，证据确凿，小额法庭可当庭判决。对于拒不执行判决的，法院还可以拍卖业主的房产用于还债。因此，国内物业管理行业要借鉴香港等地先进经验，积极争取法院等政法部门的支持，实行联合办公，组建物业管理或房地产专业法庭，快诉快判，督促欠费业主及时缴清物业管理费用。
�犏l?dy峽 d卑?暌r 3．坚持以人为本，不断提升物业管理服务质量。古人云：将欲取之，必先与之。报载，万达物业坚持“竭尽全能为业主”的服务宗旨，赢得业主的好评，物业管理费到位率达到92％，一位常年在外的业主欲为其母一次性缴纳30年的物业管理费。因此，物管企业要根治管理费难收的顽症，必须先付出高质量的服务。一是要提高员工素质。物业管理作为一种服务性行业，其服务质量的提高，最终有赖于高素质的员工来实现。广大物管企业要高度重视员工的培养教育，通过各种形式，组织员工学习现代经济、科技、法律、房地产等方面的专业知识，努力提高服务技能。同时，要加强员工的职业道德建设，教育广大员工牢固树立起业主至上、服务第一的指导思想，增强爱岗敬业的服务意识。二是要加强企业内部管理。按照目标管理的要求，将物管项目工作任务层层分解落实，实行百分制考核，并与在岗者的经济收入和升降去留挂钩，使员工始终保持积极进取的最佳状态。三是要提供多种服务。从业主关心的衣、食、住、行等方面人手，高质量地提供绿化、卫生、家政、治安、物业维护等常规服务，积极探索提供各种特色服务、个性服务，满足业主对物业管理的多样化需求。四是要虚心听取业主意见。积极主动地征求业主的建议，善待业主的投诉，加强与业主的沟通，以此作为改进工作的动力，及时地将各种矛盾纠纷化解在萌芽状态，不断提高物业管理服务水平。使服务水平与业主支付的管理费相当，真正让业主享受到货真价实的服务，促使部分业主对物业管理费的认识由“物无所值”转变为“物超所值”。五是要建立市场清出制度。有关主管部门要建立健全行业服务质量、价格的约束机制，加强对物管企业的监督，对服务水平低、业主投诉多、业绩差的物管企业坚决淘汰出局，维护物管行业良好形象。
铯?吊=酣? 1E└U&?X 4．以账目公开为重点，改进物业管理费的收缴模式。一是剥离“搭车”收费项目。改变过去那种大包大揽的做法，将水费、电费、卫生费等众多本应由各主管部门自行收取的费用从物业管理收费中分离出来。此举既有利于减少物业管理收费项目，减少收费工作难度和不必要的纠纷，少背“黑锅”，又可避免少数业主欠费由物管企业垫付的被动局面。二是公开物管收费账目。成都物业管理网介绍，在香港，物业管理费用的收取一般先由物管企业提出预算，经业主委员会审查同意后执行，并定期向业主公布账目。国内物业管理同行也应定期公开物业管理费的收支情况，改变暗箱作的做法，接受业主和有关主管部门的监督，让业主明明白白消费，赢得其理解与支持。
?烓v&?@ <?k瑰漽? 5.着眼于物管行业长远发展，改进物业管理费定价工作。一是要合理确定物业管理服务价格。物价部门在核定收费标准时，要坚持公开、公平、公正的原则，在兼顾业主经济承受能力的同时，要充分考虑物管企业的长远发展、赢利属性、物业管理服务的价值补偿，根据不同的消费对象、不同深度的服务，测算出不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，便于业主根据自己的消费能力而购买相应水平的服务。二是要放松对物业管理价格的管制。根据各地实际情况，逐步减少或取消政府定价，更多地实行政府指导价、经营者定价，给物管企业以更大的自主权。
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