随着房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入，物业管理这一新兴行业也迅速成长，同时，也面临着极其严峻的考验，特别是在旧住宅小区实施物业管理，受制约困扰的因素则很多，更复杂，其发展尤为艰难。分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。
一、旧住宅小区的一般状况
1、小区硬件基础差，局限性大，遗留问题多，隐蔽性强。由于以前缺乏物业管理，住宅小区长期建管脱节，规划设计标准低，配套设置不全，整体布局先天不足。一些小区通过整治后，园林绿化，路面窨井等公共设施得到一定的解善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决：如增补必要物业管理配套设施，建专用停车场，自行车棚等；一些下水管道并非按标准铺设，严重影响小区排水功能等等。这些只有在实施物业管理中才逐步暴露出来，从而使得旧小区在进行管理服务中治安管理，维修养护的日常工作量大，但收效甚微。
2、业主数量多，层次广，小区呈产权多元化格局。业主对物业管理的认识和要求及经济承受能力差异大：承受能力强的希望得到全方位，高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。部分产权单位多年的福利制分房管房形成的划地为牢，各自为阵的状况，对小区实施统一的社会化，专业化的物业管理形成巨大障碍。
3、管理体制不顺，管理模式不明。在旧住宅小区内，行政管理，物业管理及专业部门的专业管理并存，这必然导致小区管理主体不清，管理责任模糊，能产生经济效益的，层层把关，从复管理；没有经济效益的则容易出现管理空挡，甚至实施管理的内容相互冲突，排斥。
4、只能实施半封闭管理，治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但仍难以实施全封闭管理。这就使得住宅小区内的治安环境的改善难度较大。特别是城乡结合地带的小区，外来流动人口多，小区人流量大，虽然保安人员在小区主要大门管理监控，在小区内巡查，但被盗事件时有发生。
5、旧住宅小区实施物业管理无资金来源，物业公司必须自己想办法筹集资金对小区实施管理。主要表现在：接管小区由开发单位按建安造价的1.5%提供的物业管理启动资金无法落实；小区物业管理没有造血功能；物业管理收费难实施管理。而物业管理工作要开展，资金运用面极广，收支状况形成极大的反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。
二、旧住宅小区实施物业管理容易产生的困难
1、法规政策落实难。物业管理从根本上说就是对物的管理，对人的服务，是综合性极强的企业行为，对旧住宅小区的许多管理存在很大的局限性。主要反映在没有响应的管理执法权，对小区内的违章违规行为的处理停留在协调，劝阻，制止及向上请示汇报这一程度上，不能用强有力的限制手段实施管理。如小区居民违章搭盖，物业公司只能加以制止，同时向城管部门反映，居民不听，强行搭建，城管部门管不下来，物业公司则难以控制这种行为。小区的许多违章搭盖和占道经营摊点就是这样形成的。没有执法权的管理，就显得软弱无力，从而产生的负面效应极大。对这种违反有明确法规条文的行为的制止落实如此困难，那么对违反法规条文不健全，不完善的行为的制止就更无从谈起。
2、理顺体制，协调关系难。按照完善市场经济体制的要求，物业管理只涉及物业公司和业主两个主体。旧住宅小区由于受传统计划经济体制下的住房分配制度及行政管理模式的制约较多，且物业管理步入市场化轨道在观念上，管理体制上有待完善，使得物业管理区域呈现出管理主体多元化与复杂化。物业管理公司除了要处理好与业主的关系外，与街道居委会，规划部门，园林，环卫，水电气等管理部门的协作配合是否达到最优，都会对住宅小区物业管理的质量产生影响。而与这些部门协调好关系，分清职责，最终达到按照物业管理要求建立统一的综合管理体制与服务体系则需要社会各方面的大力协调和这些行业的深化改革来实现。
3、转变观念难。旧住宅小区的居民受行政管理及福利制住房管房的影响较深，作为被管理对象，居民头脑里形成的“出了家门，就是政府门”观念根深蒂固，对物业管理所涉及的硬件设施维修养护和管理服务，认为是政府和所在单位乃至物业公司的事，小区的脏，乱，差，市政设施老化和园林绿化环境的改善与已无关；认为实施物业管理是变法收费，把物业管理费同房租划等号，与一些乱收费相提并论。同时在物业管理宣传上也出现偏差，最突出表现在目前宣传舆论多是宣传物业管理做得不足的一面，积极正面的宣传不多，本来就处在起步发展，有待完善的物业管理就被罩上了一层阴影。从而没有在全社会形成良好的推进物业管理发展的氛围，增强群众对物业管理的正确理解和信心。
4、物业管理收费难。目前，大多数物业管理企业处于经营亏损状态，其重要原因就是收费难。造成这一状况的主要原因除观念意识的转变，居民生活困难，下岗人员较多，承受能力不够外，还有一个重要原因即对物业管理收费行为的规范存在偏差，存在误区。出现重规范收费行为，忽视规范交费行为；重规范企业行为，忽视规范业主行为。即对物业管理企业收费存在的问题有诸多相应的惩处措施，有相应的监管部门如物价局，房地局等专业部门实施严格管理，对居民不按规定交费的管理措施和办法乃至管理部门的确定尤显薄弱和模糊，这种情况即使在制定法规方面都十分突出地体现出来。因此，常出现物业公司按照规定实施物业管理服务后，管理人员上门收费都往往受到住户的冷遇，且不听任何解释，拒收费人员于门外。
三、旧住宅小区物业管理发展有待采取的措施和办法
1、建立健全完善的物业管理法律法规体系。物业管理立法要与各部门法律法规相互协调，各自屏弃狭益的部门利益，废止妨碍物业管理发展的条文，明确督促法规政策落实的权力机构，维护法规，政策的严肃性。向物业管理企业托权放权，形成由物业管理企业实施对住宅小区统一的专业化，社会化的管理。切忌有法不依，有法难依，执法不严。建立管理效果督察制，对管理机构分清职责后，管理未达要求的采取有效惩处措施。
2、加快改革和调整住宅小区管理机制步伐，切实按照政企分离和实施统一管理的原则，理顺小区管理中各方面的关系。明确物业管理企业与街道城管及小区办的管理关系，分清物业管理公司同各专业部门的管理职责和管理内容，特别要分清同旧小区内各居委会的职责范围，分工和权限。居委会的职责突出在党的方针和国家政策的宣传，积极开展拥军优属，计划生育等方面的工作，而不能以创经济效益为主，否则会造成小区管理秩序混乱，不利于物业管理的开展。
3、提高物业管理水平，加大物业管理宣传力度。物业管理服务能否被广大居民和全社会的认可，其自身的管理水平，和自身的人员素质是物业管理发展的关键。物业公司必须不断地完善和提高管理服务水平，培养出高素质的员工队伍，真正做到为居民提供方便，及时，全方位的优质服务，使居民享受到居住生活的舒适，方便和安全。并且通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进同广大居民的交流与沟通，以自己的行动宣传物业管理的好处，让物业管理深入人心。社会舆论也要多从正面加强物业管理宣传，唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识，为推进物业管理创造良好的社会氛围。
4、切实解决物业管理收费中出现的难点。首先必须针对不同层次的居民做好观念转变；其次针对居民的实际情况制定出切实可行的具体的收费办法，让广大居民理解并接受；第三加强同居民的沟通，真正做到为民排忧解难；第四，切实规范物业管理收费工作，建立良好的物业管理收费体系，切忌忽视物业管理交费行为的规范；第五，从法律上维护物业管理收费的严肃性，权威性以及强制性。
5、充分挖掘和发挥小区内部潜力及周边优势，拓宽旧住宅小区物业管理发展道路。要增强旧住宅小区物业管理造血功能，逐步改善小区综合状况，搞好旧小区物业管理，政府除进行一次性综合整治外，还需要适当给予物业公司一定的优惠政策，动员社会个方面帮助物业公司健全造血功能，旧住宅小区原有的一些经营们点要适当划拨给物业公司，使物业公司能按照“以区养区”的原则实施管理，逐步改变旧住宅小区先天不足，配套设施不完善的状况。物业管理公司也要积极在旧住宅小区周边开辟新建住宅区的物业管理，以旧住宅小区为中心，建立若干个物业管理卫星点，使新旧小区连成一片，从而形成旧区发展促新区建设，新区建设带动旧区发展的势态，逐步使旧住宅小区物业管理步入良性发展的轨道。
总之，旧居民住宅小区只有实行统一的，社会化，专业化，规范化的物业管理，才能保证其综合环境的不断改善，才能使小区房屋保值增值。然而，物业管理的发展除了物业管理公司自身不断努力外，还需要政府的大力扶持及社会各方面的理解和支持，这样，物业管理才能不断前进，走出困境。
