浅谈新体制下物业管理的目标

■佳美物业公司 李雁鄂

　　物业管理是一个新兴行业，物业管理的目标更具有新的内涵。探析新体制下物业管理的奋斗目标，将促进物业管理工作者更有明确的努力方向，并围绕奋斗目标积极工作，取得成效。笔者认为，新体制下物业管理的奋斗目标主要体现在以下四大方面：

　　一、为业主服务，使物业保值增值

　　发展商开发某宗房地产，从概算设计、选址、项目可行性方案、立项报批、资金筹集、拆迁、建筑安装物业形成，到市场营销，其目的是最大限度地追求利润。优秀的物业管理公司，不仅能对物业善加爱护，使其“青春永驻”，而且一流的物业加上优质的服务形成最佳组合，使企业形象潜移默化地进入市场，扎根在消费者心中，形成物业自身建筑以外的价值———无形资产。将有形资产与无形资产构成的物业保值增值，为业主带来更大的利润 是物业管理企业的首要目标。例如某中外合资综合大厦的发展史，可以充分地体现这一理念。该大厦是一座综合性大厦，占地２．０２万平方米，总建筑面积达８．７万平方米。接收时的使用面积为２．９５万平方米，仅占总建筑面积的３４％、营业收入少，服务质量差，信誉很低。采用新的物业管理后，营业收入逐年递增，营业毛利逐年提高，实现毛利是实行现代物管前的３倍。三年后大厦偿还了银行贷款本息近２亿元人民币。账面资产净增０．６４亿。三年来大厦经营虽然翻了三番，但员工人数并未增加，员工工资增长２．８倍。物业管理为业主带来了丰厚的收益。

　　二、为用户服务，创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境

　　物业管理不是管理机构，是第三产业，是有偿出售智力和劳务的服务性行业。物业管理是一种特殊商品，其核心是服务，即：物业管理＝时间＋空间＋服务。所谓“时间”，就是物业管理一年３６５天，每天每时分分秒秒都要保证物业的安全、清洁，正常运行；所谓“空间”，就是使用人花钱买下的某宗楼或某室某单元，在他使用的规定时间段里，物业管理者要常建常新，保持良好的空间环境，不要出现渗漏、水管堵塞、电源不通等问题。要使“时间”和“空间”都正常，靠的是周到细致的服务。“服务”，在物业管理行业中，是有价商品。一宗物业在市场上竞争力的强弱，虽然因素诸多，除价格外，交通地理位置等都是人们在购房前考虑的先决条件，但这些条件确立后，物业管理的好坏则自然成为这诸多因素中的主要因素。因为买房是一次性的，但使用确是长期性的，为提供优良的服务，创造安全、温暖、快捷、方便、清洁的时间与空间环境。使用户入住后，水、电、气、电梯、小区环境、服务设施、治安等系列配套设施都能跟上，从而使住户买得放心，住得安心。居民要想住得舒适，关键还在于物业管理。因此，物业管理作为服务行业，已成为商品房促销，为使用者提供方便的重要手段。

　　三、为社会服务，使家庭、经济、社会、环境协调发展

　　以经济稳步增长为基本特征的中国现代化进程，对住宅建设需求巨大、城市建设任务繁重、生产经营用房急骤增加、人民群众安居乐业要求提高。这种状况，对物业管理的需求不言而喻。管理好这些物业，使家庭、经济、环境和社会协调发展，是物业管理者的责任和宗旨。

　　物质文明与精神文明的程度，是衡量一个国家、一个地区现代化和发达程度的标志。物业管理是城市建设的窗口，是城市管理现代化的重要标志，我国城市管理也有不少先进典型：张家港市，热闹而不失洁，繁华而不失雅；成都锦秀花园，市政配套设施齐全，建筑质量过硬，更可贵的是物业管理工作出色，服务项目多，服务周到细致，连很挑剔的日本客人都赞不绝口，推荐其他人员入住。因此通过物业管理，推动和协调物业内的业主和租户之间的人际关系，建立起互利互惠、和睦共处的邻里关系，使物业这类贵重资产和高价商品得以发挥最大效益。

　　四、为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象

　　物业管理公司是有偿出售智力和劳务的经营型企业，获取利润是其基本生存的基础，也是发展的需要。传统福利型房屋管理之所以难于起到管理的作用，根本原因就是没有经费来源保证业务的开展，仅仅维持电灯能亮，水管有水的基本设施运行的局面。物业管理公司要求的生存和发展，在管理体制上要严格按现代企业制度办事，在运行机制上要实行独立自主、自负盈亏、自主经营、自我发展的道路。但是，物业管理公司所赚取的利润不可能是暴利，只能是微利，一旦失去用户的信任，也就失去生存的基础。物业公司生存靠服务。

　　中国大陆的物业管理虽然起步较晚，但随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快，物业管理于８０年代初在我国沿海城市逐渐兴起，深圳市１９９３年就有专业的物业管理公司逾百家，并成立了全国首家物业管理协会，如深圳市海丽大厦物业管理公司和莲花二村物业管理公司，在管理上都有独到之处，北京市裕中西里小区、花家地小区、恩济里小区、保利大厦物业管理不仅得到用户的认可和同行的称赞，而且对自身企业的发展也创造了良好的基础。

　　综上所述，笔者认为，物业管理在我国尚属起步，物业管理公司在发展过程中将会遇到很多曲折和困难，但只要我们明确了奋斗目标，就会脚踏实地、艰苦努力，朝着既定的方向迈进，并且会取得辉煌的成就。