济南典型办公物业调研报告(产品篇)

(一)项目缺乏个性化和特色化策划研究

与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比，写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状况在近一两年的已有所改变，商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏，这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富。

竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化，高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此，好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多项目在产品形象互相雷同，品质的提升速度慢，缺乏个性化和特色化。

(二）高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要，这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等，而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。

而目前高档写字楼由于单宗项目的规模限制，难以作到配套完善，而且互相之间各自为政，资源无法共享，导致单宗项目的配套不完善。

对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

(三）建筑外观设计，特别是建筑室内设计品位较低。

高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量；而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐。很多项目的设计仍然重复前几年的欣赏水平。

作为高档办公楼，其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准，很多办公楼花了巨资，但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。

(四)智能化系统浮于表面，多为炒作

完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分，由于国际上并无统一的建筑智能化标准，在其发展进程中出现了不同的分支和流派，美国强调提高办公效率，欧洲则更重视对生态环境的保护，但最终的都是以人为本，为人服务。

许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了5A标准，把5A理解为智能化的全部，实际上5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述，要达到5A有各种各样的解决方案，每一项内又有不同程度的自动化标准，因此衡量建筑是否智能化，不仅仅是看达没达到5A，而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境，国内高档写字楼的智能化往往浮于表面，仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置，对其实际运行结果并不重视。

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