浅谈水景物业管理的体会

近年来，都市内以“生态、自然、水景”概念推出的“亲水”楼房、别墅热销的态势常常压过普通商品房，这就对住宅小区的物业服务者提出了更新更高的管理要求。如何凸显生态水景亮点，探索生态水景在人文居住环境中的特殊功效，使水景真正成为居住者不可或缺的生活环境，已成为物业管理的新课题。
通常亲水住宅分为两类：第一类是人造水景或称为仿生水景。例如，小区内人工开挖河道、湖泊，或点缀以叠水、喷水、涌泉等水景。不少小区都比较注重面状、点状、线状的结合，即开挖人工湖泊，配以点状（如喷泉）和线状（如瀑布、溪水）景点；第二类是天然水景，如借景江、河、湖、海，因地制宜建设的亲水住宅等，但不管哪种水景都有其独特风格和主题。
我们要探索的主要是第一类亲水住宅，即人造水景。笔者所在的物业公司管理的水景物业——“文化佳园”（曾获2001年上海十大水景、国家康居示范工程、全国物业管理示范小区等殊荣）有着近万平方米的人工湖泊，“睡莲湖”取名于著名画家莫奈笔下的睡莲，寓小区安宁之意，和中法建筑合璧之谐，连绵的假山垂挂一帘幽瀑泻入莲花叶形水池，清澈的湖水蜿蜒向南延伸出200多米“弓”形小溪，婆娑树中的欢乐鸟语、潺潺流水里欢跃鱼群成为居住水景的生命乐章，是不可多得的自然护卫群落…… 
物业公司在水景小区的规划设计初期就配合“贝尔高林”，参与设计和定位工作，提倡以生物链自洁、自净模式建设人造水景系统工程，以“利于管理、节约成本、提高亲水、增添观赏”为原则，对水源、水位、水循环、水温、水景园艺布置及形成生物链等方面向开发单位提出合理化建议，使后期水景管理避免诸多麻烦。 
该水景自2001年初放水至今的五年来，水域内未曾换水（在上海地区自来水每立方____元，排水每立方0.9元），且水质经过市水务局、环保局等专业部门明查暗访均为合格；未发生一起幼童落水事件；无论冬夏，水温始终适应岸边植物、水中生物生长繁衍。公司本着“以人为本”的人性化服务理念，借助“水、石、树、生物、标识”五大元素，使这一片水域充满生机，为居者保持了鸟语花香、蛙鸣鱼跃的人文自然景象。

第一元素：水
洁净的水源是水域水量、水质达标的关键。水域的水源由雨水和生活供水互补，目的是为节约资源。为保证水源的洁净度，在小区入住装修期间，物业公司须运用各种方式向一千多户居家宣传“维护水源、美化环境”，实地监察等管理办法，在业主同心协力的配合下，使拥有的雨水接收系统中未发生一起生活污水渗入，围护雨水收集再利用系统无二次污染。 
常言道：“流水不腐”，针对文化佳园水域全部系人工建造且封闭于小区内的特征，紧紧依靠员工的智慧和技术，在叠落水景的尽头、水幕瀑布处安装大功率水泵，视春秋冬夏不同需要定时启动，与假山瀑布交相辉映，可成为水域的一道动感景象，更带动水域的整体流动，为水域中的生物增氧祛腐，使“呆水不呆，灵动自如”。
第二元素： 石
从福建和安徽深山采集未污染、能增添文化趣味又起到平衡水温的大型卵石块，水域边界铺设大块卵石形成自然屏障，整个水域满铺此种石块，无论冬夏，都能自然调节水温，夏季防止池水发黑变臭，破坏生物链；成片堆放的石块缝隙使水域增添更多的自然微生物，给水中生物有御寒取暖的生存空间，又可阻挡孩童嬉水跌入湖中造成意外。 
第三元素：树
“涟漪倒影须相依，绿树红花景自成”，湖水中仅有蓝天和房屋的倒影难免缺少趣味，文化佳园小区在水景设计中巧妙地设置起伏的坡地和各种乔木花草，高达53%的绿化率，既有极佳的观赏性，令人心旷神怡、赏心悦目，又能净化空气、防尘遮阳，天然的高大树冠更能为水域阻挡灰尘、提供新鲜氧气，平时修枝、整形、增种、补种树木花卉外，3月12日植树节，组织小区居民认树、购树、植树，通过大家亲手栽种，并为树木挂上标明树种、植树人姓名、室号的铭牌，接受植树人的监督，使更多的住户自觉参与到植绿保绿的队伍中来，为湖景护绿工作增添了力量。
为水岸边增植观赏树种时可考虑种植一些能开花结果的树和观叶树（落叶树和不落叶树色彩相间），树的开花和结果招来鸟类栖息和觅食，筑巢引鸟会给水景带来积极的生态循环作用；除柳树外，落叶树最好能离开水景远些，既可避免污染，也可规避打捞落叶的重复劳动；尽量选用有机肥，选择少雨天气将肥施在绿坡的最高处，使其靠着灌溉和地势斜坡逐渐往下渗透，使污染物尽量多地阻拦在挡坎（曾在规划初期要求开发单位在岸边围砌碟边似的挡坎）外侧，对湖水不形成污染。 
第四元素：标识 
近几年一些水景小区的亲水平台幼童溺水事件时有发生，相关物业管理企业也纷纷想依靠铁栅栏或竹篱笆将水域与人隔离，如此一来安全隐患可能被消除了，但“亲水”特色已名存实亡…… 
水景之美，美在涟漪，风吹波起，呈现水光潋艳的迷人倒影，物业公司不忍破坏这难得的自然景象，积极组织专业人员从保“安全”又无损“倒影”的目的出发，提出“勤宣传、降水位、贴标识”的根本解决办法。降水位是容易的，但关键是水位降到多少才能捱得起酷暑烈日下高达摄氏四、五十度的阳光，怎样水温不明显上升，水中生物得以躲避灭顶之灾，经过不间断的尝试、调整、监测，终于找到夏天水深38~40公分为最佳深度（以幼童在水中挣扎时，头可出水面为例），冬天幼童独自出门可能性较小，水位可适当调高，以防止湖面结冰带来的负面作用；采用蓝白瓷花坛放置水中央，以等高线向管理人员醒目地提示水位；在水域边界醒目位置树立安全警示牌，时刻提醒孩童及其监护人提高安全意识，“观水不嬉水”是数年来未发生一件伤亡事故的法宝。
第五元素：生物 
物业人员在维护水质工作体会到单一地依靠人工洁净水源、植树造景、保持水温等人工行为是远远不够的，自然净化能力的形成才是水质洁净一劳永逸的方法。为能调动全体居住者的积极性，物业公司主动组织一举多得的“放生”活动，与业主一同购买红鲤、青鲫、鲶鱼、泥鳅、蛙类等生命力强、繁殖快的鱼苗5000多尾，投放于水域中，不仅使大家心灵得以慰藉、精神有所寄托，圆了人们“还生命于自然”的心愿，同时培育了水域的自然生物链，提高了自然净化能力。当然，值得一提是在投放之前，一定要对鱼苗进行鉴别，不让一尾黑鱼幼苗混杂其间，否则的话，这条“生物链”将断送黑鱼之口。
“放生”情结让居者产生共同的语言，共同关心水质和水中生物的生长和繁衍，共同阻止一切损坏绿化、水景行为。自然要素形成的生物链更是水质保证的“近卫军”，可使水质形成良性循环。 
人造湖泊由于面积大，埋置不深，加上造景中时常会采用深浅对比和假山、假岛高低错落等复杂地貌，设计前必须对地下水位、地质做了解，充分考虑整体性，施工中选择好材料，保证质量，才能做到沉降均匀，不断裂、不渗透，更须留意“湖底”的结实和完整，一旦渗水将是一个“药罐子”。 
日常管理人工水景应从“优化生态，美化环境”着眼，产品定位须高标准。平时管理方面须从五个抓手切入，做到阶段明确、管理及时、操作规范。①设计施工阶段早介入、早参与；②引用中水再利用以节约水成本；③积极培育生物链净化水质；④及时控制水量、调控水位、水温；⑤健全水景区域的标识。 
第二类天然亲水住宅的日常管理主要是： 1、天然水景须密切观察上下游水源（掌握涨退潮的规律和水质）的污染程度，如发生污染现象，须及时通知关联单位终止污染；2、如有亲水平台或泊船码头，须定期清除水藻、水草等杂物，防止不慎滑入； 3、岸边须安放净开档小于11公分的栏杆，并在醒目位置树立安全警示牌，以防儿童攀越； 4、潮湿空气对沿岸的电源导线等金属器械易产生侵蚀，须定期检查； 5、水景沿线须增设探头和远红外感应等保安设备，对过往船只必须加强监视，摄录光盘或录象带须定期存放以备调用。 
水是美而有灵性的，观看文化佳园水景，更像是在欣赏一幅无比美妙的画卷，这里一水一石、一草一木都昭示着“水景”住宅引人入胜的惬意和舒适。但水有时亦有无情的一面，只有对其管理工作做到细致化、完善化，才能真正做好“水景”这篇文章，使人们享受到生态水景所提供的高品质的自然景观。