三、法院的相关规定及减少纠纷的建议
针对物业管理审判中存在的问题，上海市高级人民法院于2002年3月19日公布了《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》，对诉讼主体的认定、权利义务的确定等问题予以明确，为审理此类案件提供了依据。
由于物业管理不仅仅是一个单纯的法律问题，还涉及到立法规范、行政管理等方方面面。因此，对于从根本上解决实践中出现的诸多物业管理纠纷而言，仅凭该规定仍显不足。从不断完善物业管理行业、减少物业纠纷的角度出发，笔者认为应采取以下措施：
1、完善物业管理的相关立法。物业管理作为一个新兴行业，发展迅猛，而有关物业管理的全国性立法尚处于空白状态，各地只能自行制定物业管理的地方法规，引起执法上的不统一，这对推动和完善房地产市场，促进房地产市场健康而有序的发展极为不利。为此，建议立法部门加强调研，加快全国性立法，完善地方性立法。在立法中应该明确一些问题，如明确物业管理的法律性质定位于民事合同关系，明确成立业主委员会的责任机构和相关法律责任，明确物业管理的责、权
、利的范围和标准，明确物业管理纠纷的救济手段等。
2、加强对物业管理行业的规范化管理。在当前尚无全国性立法予以调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业管理行业的管理尤为重要。首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高设立物业公司的条件，尽可能实行规模化管理。其次，创造和维护公平竞争的物业管理市场环境，在适当时候可以全面推行公开招标的形式，由业主自己选择物业管理公司。再次，要督促开发商及时成立业主委员会，可以设立类似保证金制度的制约机制，在开发商有意拖延不设立业主委员会时，予以必要的经济制裁。最后，还要对物业管理公司实行随时抽查和定期年检制度，对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施，对物业管理公司与业主之间的纠纷可以进行必要的调解工作。
3、目前，上海市虽然有《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》的示范文本，但在实践中各方当事人仍应根据具体情况对合同条款加以补充，将双方的责、权、利约定清楚，广大业主或业主委员会在订立合同时，也应完善合同条款，明确物业公司具体的管理服务职责，物业管理合同要具体，在示范合同文本的基础上，还要细化、量化，不能太原则，以避免发生纠纷时缺乏合同依据。
4、通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，业主委员会也必须要加强管理，严格按规章实施，众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益。
5、要完善物业管理前后期的衔接和对维修基金的监控制约制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确双方的责任期限及权利义务。业主应及时成立业主委员会，在前期物业管理合同期满后，及时续签合同或选聘新的物业公司。业主管理委员会应当代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同，合同中应当对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。对维修基金的使用权应有所制约，如一定数额以下的低值易耗品的物业维修，审核权可交业委会，该数额以上的则应交全体业主大会讨论决定。
6、规范物业管理服务与收费。依法查处物业管理中的不规范行为。价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制订、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业管理费，建议有关部门修改现行的物业管理收费标准，可以考虑将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价。
（上海市第二中级人民法院研究生、书记员 肖光亮）（上海住宅)
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