一、跨区域经营发展问题的提出
我国的物业管理经过20多年的发展，目前已经进入了快速发展的新时期，全国物业管
理企业近3万家，从业人员200余万人，物业管理面积逾20亿平方米。这一新兴行业巨大
的社会效益、经济效益和环境效益日趋显著。九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和
国国民经济发展第十个五年计划纲要》中，明确提出了“规范发展物业管理业”，指明了物
业管理的发展方向。我国加入世贸组织，又为物业管理提供了新的发展机遇。物业管理区域
化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，成为21世纪我国物业管理发展的
趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的发展方向；
市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成
为承揽物业管理项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人
才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成
为物业管理行业的主体；法制化运作，将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道；科技化
变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。
从全国各地区的发展水平和知名物业管理品牌的现状来看，总体上是物业管理覆盖面仍
然相对较小，发展不平衡，经济发达地区与经济落后地区差距较大，这反过来又说明物业管
理市场潜力巨大。当前，以深圳为代表的华南地区和以上海为代表的华东地区，已经步入了
市场化、专业化和规模化发展的轨道，其目标是寻求更大的发展空间，无论在经营、人才储
备还是在发展模式上都领先东北等地区十年以上，而其他地区所面临的则是寻求生存空间的
问题。据调查，到2001年底，深圳物业管理覆盖率达95%以上，物业管理渗透到传统物业
管理项目（小区、大厦、工业区）以外的学校、医院、营房、机关、宾馆、车站、码头、公
园、农村等各个领域，形成了一大批知名品牌物业管理企业，其中有40多家企业分别在全
国大中城市接管物业达3000多万平方米，像中海、金地、万科等企业管理规模均在500万
平方米以上，其中中海达到1300万平方米；上海物业管理覆盖率达80%以上，如上房物业
管理公司规模达到1000万平方米，在上海1700余家企业中名列前茅，物业管理从经营理念、
体制、运作到效益更为精细、理智和成熟；以北京为代表的华北地区物业管理覆盖率达35%，
北京天虹集团管理规模达到500万平方米以上，青岛和济南分别为25%和22%；以武汉、
长沙为代表的华中地区物业管理覆盖率则相对偏低，分别为6%主5%，而南昌只有1%；西
南地区以重庆、成都、昆明、贵阳为代表，因西部大开发带来的机遇，近年来发展迅速，物
业管理覆盖率分别达30%、41%、25%和15%。西北地区发展相对滞后，除西安物业管理覆
盖率超出10%以外，其他省市区最多不到2%；东北地区主要集中与大城市和沿海城市，大
连物业管理覆盖率为31%，沈阳为19%，长春为15%，哈尔滨为17%。其中大连万达集团、
大连机关新型集团、长春房地集团和哈尔滨住宅新区物业管理总公司管理面积均在100万平
方米以上。
从以上情况可以看出，物业管理的发展空间和潜力巨大。物业管理行业实施跨区域经营
是行业发展的大势所趋，是物业管理企业实行规模化经营、市场化运作、集团化发展的必然
要求。
二、跨区域经营发展的优势分析
1、跨区域经营发展有利于企业提高素质，树立品牌，全面促进企业升级
国家建设部1999年261号文件《物业管理企业资质管理试行办法》中明确规定了一级、
二级、三级资质及临时资质企业的达标条件，并只允许一级资质企业实施跨区域管理，限定
二级资质企业跨区域管理面积不得超过30万平方米，而三级资质与临时企业则不能实施跨
区域管理。因此，这无疑给获得一、二级资质的企业发放了通向全国物业管理的“通行证”，
为知名品牌物业管理品牌的树立奠定了坚实的基础。目前，万达集团物业管理正在努力通过
获得一、二级资质来塑造万达物业品牌形象，形成物业管理行业“强进更强”的格局。
2、跨区域经营发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平
我国的物业管理已经进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将
日趋激烈，竞争的焦点突出表现为管理水平与服务质量。实施跨区域经营要求企业必须首先
提高管理水平，改进服务质量，这必然要求企业成为能够代表行业发展方向的骨干企业，在
走向跨区域经营的过程中，使企业的管理水平和服务质量实现优势互补。
3、跨区域经营发展有利于改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面，实现规
模效益
目前，由于不少物业管理企业普遍存在管理规模小，规模效益差的问题，使之不得不依
靠主管部门或开发企业来维持生存。而走区域化、市场化、集团化发展的道路，不仅企业规
模大，而且人才、资金集中，技术力量雄厚，往往可以通过其整体实力，在市场上获得更多
的份额，进而改变单独物业管理企业仅管少数物业项目的状况，实现规模效益。
4、跨区域经营发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局
跨区域经营发展要求企业对人力资源进行重新的组织与调整，将分散的人才资源实行优
化组合，集中企业人才优势，使人才形成最佳结合。
5、跨区域经营发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环
实行跨区域经营发展，企业可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管
理服务的同时，企业可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司
等经济实体，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良
性循环。
总的说来，跨区域经营发展有助于企业走集团化发展道路，发挥企业的群体优势，优化
产业结构，克服目前物业管理企业经营规模小，经济效益差，发展后劲不足的问题，实现规
模经济，提高整体经济效益，增强企业市场竞争力，提高物业管理服务水平，促进物业管理
行业的发展。
三、跨区域经营发展须注意的几个问题
1、“初始规模不经济”问题
必须看到：在占领内地市场的初始阶段是相当困难的，例如水土不服、管理链拉长，导
致管理成本增加（电信、差旅、补贴、住房等费用的增加），管理效率不高，新建分支机构
前期投入较大，工资差异，同工不同酬矛盾等等。另外，内地不少地区管理法规相对不完善，
消费者接受物业管理意识较差，收费标准低，因此管理中矛盾多、风险大，管理得不好，就
会损害企业品牌形象等等。这一系列问题都将困扰每一个进军内地的物业管理企业，也正是
由于这些，在进军内地市场的初始阶段，原母体企业资源很难共享，或共享度不高，投入多
而产出少，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。相反，所表现出的往往是“初始规模
不经济”。特别是一些承诺“带资承接”、“亏损管理”的项目，更是不堪重负。因此，每一
个进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，要摒弃“立竿见影”的急功
近利念头，真正把第一步走稳、走实。
2、“规模效益”与“经验曲线”问题
规模效益一般是指一个企业在超出盈亏平衡点后，其生产规模越大越经济，效益也越好，
规模经济绝对不能等同于简单扩大再生产，即规模扩大以后利润总额按算术级数等比递增。
规模经济的根本原因在于：由于企业原有资源的共享，随着规模的扩大，产量的提高，分摊
到每个产品上的固定成本相对减少，导致总体成本下降，从而取得经济效益。因此，对于物
业管理企业来说，扩大管理面积能否取得更好的经济效益，关键应该看投入产出率与资源共
享度。它同时提醒我们：规模效益是资源的充分共享而决非人员、机构等简单增加。
那么什么是经验曲线呢？经验曲线是指当某一产品的累计生产量增加时，产品的单位成
本趋于下降。经验曲线的根本原因在于劳动效率的提高，工艺的改进和产品的改善，亦即由
于企业在管理上取得了明显的效果，促使产品单位成本下降。如果管理不善，不能有效地激
励员工并保持合理的定员，成本还有可能回升。因此，经验曲线告诉我们一个简单而深刻的
道理：管理出效益。这是每一个跨区域经营的物业管理企业必须注意的问题。
3、“地域文化差异”问题
时下，实行跨区域经营管理的物业管理企业日益增多。然而，物业管理的对象是房地产
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