这一不动产，沟通的对象是具有不同文化差异或背景的人，每个城市、每个地区及那里的人
们，都有自己不同的地域风格和文化，因此，必须要充分重视这种“地域文化差异”现象。
物业管理的“地域文化差异”分为三个方面：一是自然条件的差异，二是经济发展水平
的差异，三是文化的差异。这三方面对物业管理的影响不尽相同。自然环境的差异会由于科
技的发展而逐步缩小；而经济规律的重复性也能让人对未来的发展有一定的预见；但文化差
异就不同了，文化是一个城市存在的方式，一种价值观念。形象地说，社区就好象是城市的
一个个细胞，应被整个城市的气氛所笼罩。因此，人文生态与自然生态同等重要。人文生态
包括人与自然的关系、人与人的关系及人与文化的关系，这些关系在处理上必须结合当地实
际。比如绿地私有化可以很好地解决人于自然的关系，不同特点的社区文化可以解决人与人
的关系、人与文化的关系等。作为跨区域经营发展的物业管理企业，要想使其管理模式实现
真正意义上的成功移植，就必须对当地的文化充分了解，注重人文生态的研究。
同时，对于当地市场的经济基础、政府支持程度、业主物业管理消费意识等问题，也必
须做到心中有数。也就是说，跨区域经营发展，应首先建立在对目标市场的全面客观分析、
准确定位、正确把握的基础之上。
4、“本地化”与“特色化”问题
虽然规模化的过程是“本地化”的过程，但作为外地物业管理企业来说，坚持标准、保
持品牌特色仍然至关重要。因为正是由于你的品牌、你的管理标准，才取得了宝贵的市场份
额。优秀企业的共同特点是在经营实践中形成了统一的品牌、统一的经营发展方向和理念，
它是企业在生产经营过程中形成的共同价值观、目标、文化、个性的统一体，它是强化企业
凝聚力的重要手段之一，更是企业传播形象形成良好口碑的重要载体。如果你丢掉了它，降
低了管理标准，那你就形同本地企业一样失去了你的优势。如果你在“同化”中“退化”，
那么，在如今双向选择的市场竞争中，你就将被淘汰出局，要不就是本地企业超过你、取代
你，要不就是被另一家外地企业所取代。因此，作为跨区域经营的物业管理企业，应始终牢
记的一条宗旨即是：“没有特色不开店。”
5、企业“人力资源储备”问题
当企业实施跨区域经营管理的时候，必须拥有持续升级的人力资源储备，这个道理就像
计算机升级一样，需要有更多的软件，如果企业在没有完成人力资源革命的时候就选择扩张
战略，就会常常显得底气不足。结果是匆匆忙忙地在市场上招聘人才，虽然在某种程度上也
许能解一时的燃眉之急，但绝对解决不了实质性、深层次的问题。同时，往往由于企业缺乏
对人才的培训或招聘人员与企业磨合的时间太短，新来人员不能充分了解企业的经营方向、
理念、制度、文化等背景，在工作中极易造成“无意违规”现象。或者由于文化背景的差异，
导致不协调而产生实际工作中的“双重指挥系统”现象。
四、跨区域经营发展的趋势与对策
展望物业管理跨区域经营发展的趋势与对策，我认为有五个方面：市场化运作、品牌化
开拓、专业化经营、规模化发展、数字化变革。现结合万达集团物业管理跨区域发展进行说
明。
1、市场化运作
物业管理市场化运作是适应市场经济发展的必然要求，也是行业进步的催化剂。其实质
在于获得物业的管理与经营权，以增加企业的核心竞争力。即把竞争机制引进物业管理行业，
将企业推向市场。实行物业管理企业的聘任制，通过公开、公平的竞争，使产权人、使用人
有权通过招投标方式选聘物业管理企业。作为在短期内要成为国际知名企业的万达集团，应
该建立起非常规范的市场化运作机制，使物业管理从附属于房地产的依赖性中走出来，强化
物业管理这一专业品牌的个性，培养其走向市场的竞争能力，为万达集团品牌与国际接轨创
造必要的条件。当然，市场化机制的建立与运作是一个循序渐进的过程。在起步阶段，可采
取“一国两制”的方式，即对新立项后成立的物业公司，在前期开发、运作过程中（一般是
两年），可以先挂靠房地产公司进行管理，而正式运作两年后，应实行脱钩，独立核算，自
负盈亏，逐步度过初始阶段，向市场化的高级阶段健康发展，成熟一个，发展一个，为实现
物业管理集团化发展目标奠定坚实的基础。
2、品牌化开拓
树立品牌，运用品牌拓展战略来扩大市场份额，是新世纪物业管理行业发展的一大亮点。
从深圳来看，万科、中海等国内知名物业管理品牌近几年走南闯北，成功登陆分布在全国
30多个城市的物业管理市场，足以证明品牌化开拓模式获得了成功。随着市场化进程的加
快，品牌将成为物业管理开拓市场的利器。当前，坚持万达品牌拓展的一致性，是品牌扩张
的前提。
万达品牌是在长期的经营管理实践中形成的，是万达集团的信誉、产品、服务质量、独
特的经营管理模式和文化个性的综合体。万达品牌是一个整体的概念，即指万达集团整体开
发和整体营销的概念。万达地产的设计规划上“以人为本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，万
达物业从以往单一的设备维修及保安保洁等基本功能的执行者，演变成住宅文化的倡导者、
综合环境的营造者、功能服务的维护者和生活信息的沟通者。由于地产品牌与物业品牌的“强
强链接”，使万达集团开发的项目真正成为独具自己品牌特色的、凝聚着文化内涵和生命力
的时尚精品。
3、专业化经营
开辟经营的新天地是品牌化扩张的重要保障。物业公司实地专业化经营是物业管理发展
的必然趋势，是专业市场细分化的必然结果，是适应企业规模膨胀的必然要求。在经营上要
坚持“三个原则”，一是“择利而为，抓大放小”原则，决不盲目上项目，要保证社会效益
和经济效益必居其一；二是“主业与副业互动发展，副业配合主业走”的原则。以主业物业
管理谋求最大的社会效益，以副业配套产业谋求最佳的经济效益，使“主业更强，副业更富”。
在目前已开办项目的基础上，加大经营公司力度，提供清洗、家政、电梯维护、工程维修、
园林绿化、房产中介、旅游等项目；三是“业主因受益而高兴，物业公司因获利而满意”的
“双赢”原则，园区、大厦的潜在市场资源丰富，商机无限，从入住装修到提高生活质量、
追求时尚消费，其发展空间“大有可为”。
4、规模化发展
从经济的角度来说，适度的经济规模，才能最大限度地创造经济效益。尽管物业管理已
超过20年的历程，但大多数企业仍然规模偏小、人才分散、难以创造规模效益，发展后劲
严重不足。改变物业管理这种小兵团作战的局面，促进物业管理企业走集团化发展之路，向
规模发展要经济效益，必将是新世纪物业管理企业发展的大趋势。在规模化发展的推进中，
企业的一项最主要的任务即是依托原母体企业建立进军外地市场的“桥头堡”，作为品牌输
出的源头及人才培养的基地。以万达集团物业管理跨区域发展来说，万达物业以大连为根基，
建立万达物业的人才培训中心，成为培养物业管理人才、积累物业管理经验的“大本营”，
为集团的品牌化扩张和规模化经营作好人力资源的储备。同时，以大连为中心，稳步向外推
进，对万达集团其它地区的物业管理企业的发展起到了“典型引路”及“向外辐射”的作用。
5、数字化变革
21世纪，人类居住进入了“数字化家园”的第四次革命。“数字化家园”赋予物业管理
一个全新的网络化管理概念，网络管理的内涵十分丰富，它决非互连网、宽带网的简单使用，
而是以智能化、网络化管理为核心，以智能化信息系统开发为重点，通过网络来提供更多、
更新的服务，以满足新时代业主不断变化的需要。万达集团王健林董事长在中国北京高新技
术产业国际周上，曾以《迎接人类居住史上的第四次革命》为题，全面描绘了“数字化家园”
的宏伟蓝图。作为“以人为本”和“可持续发展”的文明居住理念在更高层次上的体现，“数
字化家园”不仅给中国的住宅来带来了一场全新的革命，也给以延续房地产生命力为已任的
物业管理带来了前所未有的挑战，为中国的物业管理企业在经营管理观念、服务职能及人才
培养模式的嬗变上，提供了变革与发展的大好机遇。
因此，物业管理企业必须适应数码时代物业的管理要求，转变经营管理观念，由简单维
护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。只有这样，才能保证物业管理的水平与
房地产开发建设中的科技进步同步。可以预见，面对现代化的物业管理企业，一个仍然停留
在传统管理技术、管理方式的物业管理行业，不可能适应现代化物业管理的要求，物业管理
行业必须面对挑战，提高物业管理的技术含量。“数字化家园”的革命，为物业管理企业服
务职能的嬗变提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后的一个时期物
业管理企业竞争制胜的关键筹码。
总之，通过市场化、专业化、规模化经营，为万达集团的物业管理发展开创先河，也为
万达集团向国际化迈进，在不久的将来成为国际上的知名品牌奠定了坚实的基础。
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