关于专项维修资金的几点看法

关于专项维修资金的几点看法 
 
    在这期杂志上，有不少文章对物业管理专项维修资金的收取、管理、使用进行了讨论，文章的作者有地方物业管理主管部门的行政管理人员和物业管理协会的工作人员，有物业管理经理人，有业主委员会主任，还有律师、大学教授。而在刚刚闭幕的全国人民代表大会上，也有代表就加强专项维修资金管理发表了意见并提交了提案。从社会各界对专项维修资金的关注，足以可见它的重要性。看了各方面的文章，发现在对专项维修资金由谁交、谁管、谁决定使用等方面都存在截然相反的意见。鉴于专项维修资金管理办法尚在制定之中，仅借卷首语，谈谈个人的意见，供大家参改。
    一、关于专项维修资金的缴交主体。 《 物业管理条例 》 （以下简称 《 条例 》 ）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主而不是有些文章中说的开发商，这是由专项维修资金的性质决定的。 《 条例 》 明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
    二、关于专项维修资金的交纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不敷使用时再向业主续筹。
    三、关于专项维修资金的交纳数量。因为专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，所以收取时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的 2 ～ 3% ，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
    四、关于专项维修资金的管理。专项维修资金属业主所有，管理的主权应归业主。但是，一个物业区域由多个业主组成，因此，业主的管理主权主要体现在对使用的决策上， 《 条例 》 规定，“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过”，而对维修资金的存储等具体管理，显然不可能由业主大会承担；业主委员会本身不是法人，加之部分业主委员会运作尚不规范，少数业主委员会成员滥用权利、以权谋私等问题的存在，也难以承担较大数额的维修资金专项管理责任；而物业管理企业是按合同向业主提供服务，同时又是维修资金具体使用者，作为受聘一定年限的服务企业，也难以承担专项维修资金长期管理任务。这次有好几篇文章提到应由政府主管部门实施管理，包括对使用申报、工程决算、施工质量认定、资金分摊审核及必要时的实地验收等，这样做显然有越位和错位之嫌，也不符合政府职能的转变。 《 条例 》 对政府主管部门在物业管理活动中的定位，主要是实施指导和监管，对挪用专项维修资金的处罚等，因此，我比较主张将一个物业管理区域内的专项维修资金存储在当地主管部门开设和指定的银行专户上，经业主大会同意使用后，加盖业主委员会和物业管理企业两个图章，方可使用。政府的监管方式是此项工作的难点，还需进一步研究。