（二）在市场竞争中实现物业管理品牌的价值。
市场化体现物业管理基本的特点，不仅仅体现在特定企业在特定物业管理过程中的有偿服务，更关键的在于物业管理企业在市场竞争中体现出的价值。要大力培育和认真维护、完善物业管理的品牌，使它真正牢固树立在社会公众的心目中，就必须要立足于市场，在市场中让物业管理从“贵族化”走向“大众化”。物业管理企业在市场中抢占份额的多少，扩充规模的大小，形成效益的高低，发展速度的快慢，体现了在市场竞争中物业管理品牌的价值。深圳市从1993年开始实行物业管理招投标制度以来，通过招投标，在市场竞争中锻炼队伍，涌现了一批名牌物业管理企业。在这次回龙观物业招投标活动之后，集团也接到了京内外许多项目的物业管理邀请，证明天鸿集团物业管理在市场竞争中得到了一定的承认，实现了一定的自身价值。
（三）借助市场力量培育和规范管理。
物业管理市场竞争机制的建立，是物业管理的生命力所在。通过物业管理的招投标来选聘物业管理单位，可以促进服务水平的提高。目前，业主与物业管理公司双向选择与相互制约的机制已经得到了市场的认同。物业管理企业通过认真研究市场及市场需求、对管理的目标市场进行定位，并对特定目标市场消费者的消费心理进行分析，不断提供特色、优质的服务，使经营管理思想与市场形势的发展相适应，积极主动地走向市场，开拓市场，参与市场竞争，借助市场力量，才能提高自身的素质和管理水平。物业管理社会化、市场化是大势所趋，天鸿集团所属的两家物业公司通过这次回龙观物业管理的招投标也被推向了市场。按照市场规则，接受市场挑战，参与公平竞争，我们的管理队伍得到锻炼。集团物业管理职工形成了强烈的危机感和市场竞争意识，工作更加积极主动。
四、天鸿集团物业管理的实践和发展。
（一）天鸿集团物业管理的实践。
我们天鸿集团公司自1992年涉足物业管理工作以来，所属各物业管理公司一直坚持走“改革求发展、贯标争优秀、竞争闯市场、品牌树形象”的发展道路，提倡以人为本的服务理念，建立和完善各项管理措施，制定各项规章制度，努力按照国家建设部和北京市政府的要求达标创优，在各方面不断探索和实践。
到目前为止，集团共拥有4家物业管理公司：集团房产管理经营公司、燕侨公司、宝景公司和万佳公司，总计管房面积近500万平方米。1994年，管理的天宁寺小区、东花市北里东区荣获了北京市文明小区称号；1995年，东花市北里东区又获全国优秀物业管理居住小区荣誉；1996年，恩济花园小区获全国优秀管理示范住宅小区，东花市北里中区获全国优秀物业管理居住小区；1997年，玉桃园小区、松榆里甲区、龙华园小区、石榴庄七区分别获得了全国优秀住宅小区和市级优秀住宅小区称号；1998年，幸福一村、定慧东里和单店小区也成为北京市优秀物业管理居住小区。现在，集团公司具备规模的自管小区实现了全面创优。
在巩固发展住宅小区物业管理的基础上，我们还对公寓、写字楼物业和酒店大厦式物业推行全面的物业管理，经过脚踏实地的努力，这些物业管理公司也都有了长足的进步。1995年集团成立燕侨物业管理有限公司，开创了北京涉外物业管理的先河。几年来，在涉外物业管理方面积累了一定经验和实力，形成了专业化、综合化、现代化的发展方向。公司管理的华侨村被人们美誉为“都市里的村庄”，并于1998年1月被评为“全国优秀大厦”。另外，由宝景公司管理的京宝花园也在大厦式物业管理评选中获得了全国优秀的称号。
集团所属各物业管理公司还全面推行了ISO9002质量保证体系。恩济花园物业管理经营公司于1998年6月顺利通过了英国BSI和中国SQCC ISO9002质量保证体系的国内和国际认证，成为在北京乃至中国北方地区荣获ISO9002质量认证证书的第一家物业管理公司。这之后，燕侨公司、京宝公司、万佳公司也分别通过了权威质量认证机构的联合审核，取得了国际国内的双重认证。这些公司通过认真有效地开展贯标工作，使集团公司物业管理工作得到了发展，全面提高了物业管理的水平，为培育和维护集团品牌奠定了牢固的基础。
集团公司非常重视物业管理的品牌化管理工作。1998年，集团公司统一部署和指导，根据全国优秀物业评比标准，借鉴国内外同行业先进经验，结合集团公司实际情况，制定了《天鸿集团物业管理标准》并向社会公布。标准内容包涵了专业物业管理公司管理标准、物业管理的早期介入和接管入住、房屋保养、装修管理与维修服务、设备保养、绿化建设、环卫保洁、安全保障、社区服务等九个方面，为全面实施品牌化管理打下了基础。1999年，集团又组织制定了《天鸿集团物业管理标准管理办法》，具体落实各项品牌标准内容。在实施中，为培育和维护我们的天鸿品牌起到了有力的保障作用。天鸿品牌的确立，标志着集团公司物业管理事业进入了一个新的发展阶段。
集团公司经过几年物业管理工作的实践，逐步形成了一套适合我们自身特点的管理机制。在此基础上，集团物业管理工作在进入市场方面又发生了质的飞跃：
1．万佳物业管理公司的组建，实现了集团内部资源的市场化。
1998年，集团公司按照“事业、岗位、人才”三统一激励机制的要求，采用内部竞聘方式，组建万佳物业管理公司。这种运用竞争形式组建新公司的方式为集团公司今后“充分挖掘、调动内部人才资源，形式人才脱颖而出适宜环境”的改革探索了一条新路，其意义已经超过了组建物业管理公司本身。公司从筹备组建开始，就得到了各级领导的关心与支持。北京市委常委、市总工会主席阳安江同志为公司成立揭牌。建设部住宅与房地产业司谢家瑾司长也指出，采用竞争方式确定物业管理公司方案的做法，在我国北方大城市推动物业管理工作，具有特别重要的意义。现在，万佳公司已经接管了利用世界银行贷款建设的宝晟里、北京实现绿化隔离带的试点——曙光小区和全国第一个高层住宅试点——莲花小区三个有影响力的居住小区，得到了业主与社会的认可。
2．燕侨公司通过竞标取得美林大厦管理权，集团公司物业管理走进北京市场。
1999年，集团公司所属燕侨公司在练好内功的同时，积极参与市场竞争，参加了由美林花园组织的美林花园物业管理公司招投标活动。燕侨公司严格执行集团公司制定的物业管理标准，结合“美林公寓”的招标要求，组织专门人员进行了标书制作和答辩准备，在9月12日的答辩会上，以细致、周到的管理方案和新颖别致的管理服务理念，取得90.115分的最高分，战胜了中海、均豪、达文、中原和保利等五家在北京具有相当知名度和良好管理业绩的物业公司，获得了美林花园的物业管理权，这是集团公司所属物业管理公司第一次通过竞标外接项目，迈出了走向市场的坚实一步。
3．成功组织了全国范围的回龙观物业招投标，房管公司一举中标，为树立天鸿品牌做出贡献。
回龙观文化居住区作为首都跨世纪重点工程项目和全国最大的经济适用住房小区，受到党和国家领导人的亲切关怀。因其所处位置与中关村科技园区中心区紧密相联，中共中央政治局常委、国务院副总理李岚清同志将其定位为文化居住区。它的规划设计总建筑面积达1000万平方米，建成后将成为一个融于绿化空间的大型文化居住社区和一个完整的卫星城，具有规模大、配套全、环境美的特点。在回龙观开发建设之初，我们天鸿集团就将其列为集团全面实施品牌战略的重要项目。集团公司对小区规划设计、项目施工、工程监理、物业管理各环节均采取公开招投标的方式运作，保证了回龙观文化居住区创出五个一流：即规划设计一流、工程质量一流、小区配套一流、环境绿化一流、物业管理一流。特别是此次物业管理的招投标工作，对全国物业管理市场发育和促进留下了深远的意义，在全国物业管理历史写下了光辉的一页。
（二）天鸿集团物业管理事业今后发展的一点想法。
在21世纪，中国将以更加开放的姿态面向世界。随着大量外资企业的进入，包括物业管理在内的服务行业将面对更大的市场、更激烈的竞争和国际标准的考验。
一方面，中央指出：启动住房消费是当前经济工作的重点；发展第三产业是今后一个时期高速产业结构的基本思路；必须采取有力的政策和扶持措施，加快信息、文化、教育、旅游、社区服务和中介服务的发展。这为我们所从事的物业管理事业提供了新的发展机遇。
另一方面，随着住房制度改革逐步深化，公房出售速度加快，个人住房消费不断增加，我国城镇住房市场的产权结构发生了重大变化。业主的素质不断提高，参与意识和参与能力也不断增强。房地产市场的发展和变化对物业管理工作提出了新的课题和更高的要求。
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