内地物业管理企业生存思考

  摘要：内地物业管理市场存在与沿海迥然的现状，具有比沿海更广阔的发展空间，和更加无序、恶劣的竞争环境。内地企业首先应避免低层次竞争，其次正确处理规模化与特色化发展的关系，寻找适合企业发展的道路，最后企业应注重社会各界资源的正确运用。
关键词： 新契机  无序性 “压级压价” “管理－经营” 规模化与特色化  社会资源
物业管理自80年代初从我国香港进入大陆以来，90年代后期在内地得到了迅猛发展。综合分析内地物业管理市场现状，机遇与困难并存，对年轻的物业管理行业来说更需要理性思索，明确发展目标。
一、市场发展空间广阔
（一）城市化进程孕育商机。目前，我国正步入城市化加速发展阶段，根据在未来20年内，将中国的城市化水平由2000年的36.22%提高到60%左右的目标，城市化率年均需提高1.2个百分点左右。在内地，城市化进程和旧城改造正处于深入阶段，持续高涨的房地产发展势头使物业管理企业仍然具有很大发展潜力。
（二）公用事业管理体制改革营造新契机。公用事业特别是包括水、电、气、通信等市政公用事业管理体制的改革将为物业管理企业赢得更多平等合作的平台，有利于物业管理企业保障自身利益，将更优质的服务回报于民，实现良性发展。
（三）外来地产投资者带来了先进的物业管理概念，带动了物业管理需求的增长。具有远见的房地产开发企业在竞争中已由追求规模，转向精品化和个性化，以达到标新立异的效果，物业管理的细节化和广泛性特点为此提供了广阔创新天地。
（四）大市场、小社会的特点使物业管理的概念很快深入人心，物业管理服务的档次开始成为衡量生活质量的新标准，人们购房不再仅仅注重地段、房屋质量、周边环境，更注重小区配套设施和配套服务——即物业管理；内地开发商也逐渐重视物业管理的品牌影响力，并逐渐将其提升为楼盘卖点之一。
（五）储蓄负利率、低利率贷款及国家适度从紧的房地产用地政策下的房价上涨映像，使买房自住、出租以房养房者增多；地产投资的优势吸引更多的投资者进入地产领域，同时吸引了类如“炒房团”的外来投资者。为实现收益，人们更加关心房产的保值、增值和流通等问题，已开始意识到物业管理对地产升值的保障的作用，从而对物业管理提出了更高期望和更广泛的需求。
二、多元素、无序性的竞争局面
（一）使越来越多的沿海、外资物业管理企业凭借丰富经验和地域品牌的优势，以“师者”姿态进入内地，像狮城亿安、戴维斯、陆家嘴、众安康等，不断挤压内地物业企业生存空间，也无形中提高了物业竞争的门槛。
（二）基于房地产促销为目的，由房地产派生或大型企、事业单位后勤改制的物业公司，为弥补自管项目的亏空，实现“以业养业”，凭借强大的资金实力以“强者”身份进入市场竞争。
（三）宣传的误导，行业法规的滞后，使物业管理的内容模糊不清，维权意识混乱。比如，“管家”这种超值的宣传的确在服务细微化、亲情化取向上起到了积极作用，但在行业法规滞后，客户消费心理尚未成熟的条件下，误导了业主物业管理无所不管的概念，给物业管理企业带来了沉重的包袱。
（四）卖方市场优势明显，业主“唯南方企业论”、“费用决定论”的心理，使内地物业管理企业的竞争处于不理性阶段。这种情况下，投标报价低于标底的现象频频出现，差价令招标方都感到心里没底。在市场物价不断上涨、服务标准不断提高的趋势下，物业管理费未能同比增长，利润出现了持续下降的局面，使内地物业管理企业的日子举步维艰。
（五）媒体对物业企业的宣传欠缺公允，媒体热衷于“卖点”和“炒作”的特点，面对物业纠纷，缺乏深入、理性分析及积极引导性报道，当春晚大腕演绎小品痛批物业暗点时，而像“非典”期间的物业企业所作的杰出贡献，却鲜有报道。媒体管中窥豹的做法，使函待培育的内地物业管理意识更加扭曲，夹缝中的物业行业发展更是如履薄冰。
（六）推动物业管理发展的原动力与政府支持力度不足。业主不断扩大的需求和不断增强的维权意识，是促使城市的物业服务水平不断提高的重要因素之一。内地物业管理的发展不但缺乏外在动力，而且，因自身将太多的精力投向业主物业服务意识引导和企业利益的精打细算，始终处于“上坡、救火”阶段，无暇顾及生产力的改进、创新上来。这使得物业管理的服务标准，尽管通过交流、学习进一步接近物业管理前沿城市，但仅依靠自身的发展和拿来主义，使之缺乏灵活性、整体性和创新性，阻碍了进一步的发展。
综上所述，在弱肉强食的市场经济下，每一个企业都无法回避“生存还是死亡”的抉择。内地物业管理企业，如何在“外侵内争”的环境中发展壮大，是每一个管理人员都在考虑的问题。
首先，切忌跌进低层次竞争的漩涡。“压级压价”的竞争是低层次的竞争，“思维方式”的竞争才是最高层次的竞争，也是一切企业竞争的核心。笔者总结多年的管理经验，认为坚持“管理－经营”的思路，是内地中小城市物业管理企业的可取之道。原因如下：
（一）随着人们生活水平的提高，需要多层次的个性化服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。
（二）专业化分工越来越细的物业管理发展趋势，使物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接同行业或其它行业的相关业务或工程，实现横向合作。
其次，正确认识规模化与特色化的关系。内地物业管理企业长期以来，除坚持管理为本、管理出效益外，看重的是依靠数量扩张实现新利润，即规模出效益的是企业发展的基本思路。但对起步较晚的内地物业管理企业来说，走规模化还是走特色化专长的两种发展方向，一直困扰着企业掌舵者（中小企业依靠特色化才能与大企业进行抗衡的理论，得到众多企业的普遍认可）。笔者认为，特色致胜的理论固然可行，但“特色化”是必须建立在一定的规模基础之上，通过不同类型的物业与自身企业特点、优势综合遴选而来；特别针对内地物管企业间实力差别不大的现状，企业如一味的埋头于特色化专长培育，将使承接业务的选择余地减少，从而失去更多的市场份额，立足尚且困难，更无从谈起竞争优势。因此，笔者认为企业在具备一定的规模，积累一定的生存能力的同时，注重特色专长培育，即走凸显特色、综合业务位居前列的发展思路是比较符合内地物业现状的。再者，企业的规模化发展，势必为物业多元化经营提供了更多空间和机遇。
再次，企业必须注重社会资源的利用。以积极的姿态，加强各方的沟通，重视与各界的联系，媒体、业主、客户等都需要你去引导，依靠请进来，走出去等多种手段，加强双方的沟通，最终才能取得理解支持，才能形成互动，物业管理的发展才会越走越宽，企业的品牌才会树立起来。
总之，我们必须对此保持清晰的头脑，正确的分析机遇与困难，寻求适合企业发展的突破口。