浅析停车场物业管理责任

摘要 : 近年来，物业管理纠纷日益频繁，其中发生较多的就是车辆管理问题，物业管理公司是否应该承担车辆丢失、损坏的赔偿责任成为社会关注焦点。

近年来，物业管理纠纷日益频繁，其中发生较多的就是车辆管理问题，物业管理公司是否应该承担车辆丢失、损坏的赔偿责任成为社会关注焦点。

关于这个问题，首先要讨论的就是有关于停车场物业管理的涵义及表现形式的问题。 《 物业管理条例 》
第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业管理公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，但并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或者保管，则对小区内没有车辆的业主来说，是不公平的。因而，物业管理公司所承担的职责仅是为小区公共利益的需要，而对停车场地所进行的维护、管理，而不对车辆本身进行管理，车辆在小区停车场停放不属于物业管理公司正常的物业服务范围，而应属于双方当事人之间的一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业管理公司交纳停车费用，该费用并不包含在物业管理费中。

但由于法律法规对这个方面并没有详细规定，以至于产生了许多不同的有关于停车场的问题。例如：停车场的费用是保管费还是占道费；当停车场车辆丢失时，停车场保管人或其所在单位是否应当负有法律责任等，所以关键问题就是停车场赔偿责任的确定依据。笔者认为当车辆在小区停车场内发生丢失或毁损时，物业管理公司是否应承担赔偿责任，主要可从四个方面进行认定：

一、根据双方当事人的意思表示确定赔偿责任
意思自治是我国合同法的一项基本原则， 《 合同法 》 第四条明确规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。因此，在处理物业管理公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业管理公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业管理公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任。如双方明确约定为场地使用关系，物业管理公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业管理公司不负保管职责，只能根据物业管理公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业管理公司是否应承担赔偿责任。

二、根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任

对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业管理公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业管理公司应承担的责任。如前文所述，如物业管理公司与车主之间存在“凭单提车或凭卡放行”、“交付钥匙”、“交付行车证明”等行为的，可以认定物业管理公司通过控制车辆钥匙、控制行车证明、控制相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业管理公司应对车辆的丢失、损毁按保管的法律关系承担责任。

三、根据物业管理公司在物业管理中是否有过错确定赔偿责任

在双方未明确约定保管关系，且从当事人行为中也无法确定保管关系的情况下，当物业管理公司与车主发生纠纷时，车主往往以物业服务费中包含保安费用，物业管理公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业管理公司承担责任。

依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业管理公司对整个小区的安全防范责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责。毕竟物业管理公司是以服务为主收取费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业管理公司的义务范畴，对物业管理公司来说也是不公平、不对价的。
《 物业管理条例 》 第四十七条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。特别是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出“物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭受不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外”。从该规定可知，物业管理公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业管理公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务。

因此，根据前述上海高院的解答及 《 物业管理条例
》 第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，当发生车辆丢失等事故时，只要物业管理公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业管理公司便可对车辆和财物的损失免责。目前司法实践中，要确定物业管理公司是否有过错，法律上没有明确规定，但可以参考以下标准确定 : 物业管理公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；对于承诺 24 小时远红外监控的小区，是否保障了监控系统的正常有效运作；当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取了合理的措施；外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫根本未查验证件；小区业主对小区安全提出改进或要求，但物业管理公司未予以理会；当小区已发生治安事件，物业管理公司是否加派安全防范人员等。

如物业管理公司在物业管理服务中存在前述相关的情况，则可以认定其未能按合同约定履行义务，对车辆的丢失存在过错，物业管理公司应当承担责任。
四、物业管理公司是否应对车辆丢失承担全部责任

无论物业管理公司与车主之间就车辆停放是一种场地使用关系，还是保管关系，抑或是物业管理公司违反物业服务合同的约定未尽安全防范义务，物业管理公司应承担的责任均是依据合同应承担的违约责任，但在小区车辆丢失时，物业管理公司的违约行为并不是造成车辆丢失的唯一原因，而是同时介入了犯罪分子的侵权责任，甚至车主本身也存在一定的过错，而在这些责任中犯罪分子的侵犯责任是最直接的责任，因此，在此种情况下，对于物业管理公司应承担的责任大小，因盗窃具有秘密性，不应要求物业管理公司承担全部责任，而是根据物业管理公司的违约行为在造成损害后果的所有原因中所占的比例来确定。

所以，基于以上条件认定，为解决小区停车纠纷，最好由国家相关部门制定物业管理公司与业主签订的 《 停车服务管理协议 》
范本合同，双方可参照范本合同依法公平地确认双方的权利义务，这样可以有效的减少双方纠纷的产生，也利于纠纷的解决。 □

参考文献：

① 《 浅析停车场收费的性质 》